Каким образом внедрение счетов эскроу отразится на стоимости «первички»?
В России уже давно обсуждается реформа в сфере строительства, связанная с переходом к новым формам финансирования возведения жилья. Переход к новым программам многих пугает, поскольку большинство девелоперов уверены, что это повлечёт полное упразднение системы долевого строительства и продажу жилья на этапе возведения дома в принципе. С другой стороны, подобная практика уже давно успешно осуществляется за рубежом.
Содержание:
1. Вступительная часть.
2. Чего опасаются застройщики и инвесторы?
3. В чём суть нововведений? Как будет работать система специальных счетов и эскроу?
4. Как это отразится на стоимости жилья?
5. Заключительная часть.
Кого это коснётся?
Сегодня в подавляющем большинстве граждане отдают предпочтение именно приобретению квартир на первичном рынке. Из статистических сведений становится понятно, что спрос на жильё на «первичке» составляет 540 миллионов квадратных метров. При этом 65% из них – это договоры долевого участия (далее – ДДУ). Другими словами, отказ работать с подобным спросом – это верх расточительства.
Не является секретом и тот факт, что инвестиционный спрос составляет около 20% от общего объёма продаж новостроек. Проще говоря, инвестиции при строительстве жилья на ранних стадиях в среднем приносят от 20 до 30% прибыли. Замелькавшие на горизонте реформы порождают опасения, что в итоге исчезнет и инвестиционная прибыль.
Как это будет работать?
Дело в том, что после 1 июля 2019 года исчезнет ДДУ в старом виде. Новая форма договора будет отличаться тем, что в сделке будут участвовать три стороны: застройщик, инвестор (дольщик) и банк. На сегодняшний день в сделке только два участника: инвестор и застройщик. Поэтому застройщики сегодня практически всегда имеют возможность бесплатно пользоваться деньгами своих инвесторов.
Но по новой формуле инвестирования подобного больше не будет, поскольку в сделку включается ещё один участник – банк. Кредитно-финансовые учреждения станут не просто активными участниками строительного проекта, но третьей, контролирующей, стороной.
Если говорить более конкретно, то согласно положениям новой редакции закона 214-ФЗ, сотрудничество между застройщиком и инвестором будет осуществляться:
- с использованием системы эскроу-счетов;
- специального счёта.
Следует отметить, что, как и это делалось ранее, оба варианта подразумевают привлечение денег инвестора, но уже в несколько изменённой форме.
Принцип использования специального счёта предполагает использование застройщиком единого расчётного счёта, предназначенного как для зачисления средств, так и для финансирования затрат на строительство. При этом банк получает право контроля над целевым использованием средств со спецсчёта.
Что будет с ценами?
Единственный нерешенный вопрос относительно новой системы сотрудничества – это стоимость на жильё в новостройке. Как бы то ни было, система приведёт к тому, что застройщики потеряют часть чистой прибыли. Поэтому вполне оправданы опасения, что строительные компании попытаются решить свой вопрос путём завышения стоимости жилья, что приведёт к значительному скачку цен.