Строительство/покупка/переделка частного дома. Или как переехать в деревню и не пожалеть.
Последнее время загорелся идеей, о переезде в свой собственный дом за городом. Читал кучу статей на этом канале о вариантах, покупки участка, строительстве фундамента, строительстве дома, утеплении и отоплении. И так же читал кучи гневных комментариев под ними.
Скажу сразу, я не строитель, не критик, я просто человек.
У меня есть дачка, на 12 сотках земли. По новым законам я оформлял в собственность и участок и строение и столкнулся со всем этим "бесплатным" оформлением (гемороем).
Первое что надо уяснить писателям и читателям: страна у нас большая! Где то дешевле купить дом, где то построить. Где то дешевле топить газом, где то дровами или электричеством. Где то дешевле газобетон, кирпич, лес и т.д.
Универсального рецепта, как перебраться в свой дом не существует. Вам придётся прочитать кучу статей, полазить по форумам, сравнить цены, спросит друзей/родственников, и думать, много думать!
Я собираюсь уложиться в бюджет 1-2 млн. Больше просто нет. Но при этом надо купить машину, в частном доме, да ещё и на стадии покупки/строительства, без машины вообще не обойтись. Надо съездить посмотреть землю/дом/подъездные дороги, купить материалы на строительство, отделку или ремонт. Для себя (лично мне удобно) рассматриваю покупки нивы и прицепа (200-300 т.р). Да в ниву вы много не погрузите, поэтому и прицеп. Можно купить буханку, но это кому как нравится.
Именно в моём регионе (Саратов и Саратовская область) дешевле купить уже готовый дом. Например, на удалении в 100км от города можно купить дом, годный для проживания от 200т.р. В удалении 10-20 км от города, дом уже будет стоить от 800/1000 т.р.
И тут же существует обратная пропорция на строительство: чем ближе к городу, тем дешевле (не считая земли).
Ещё раз оговорюсь, это личная моя ситуация, и вы сами должны оценить свою, в конкретике вашего региона и местных условий и цен.
Когда вы мечтаете переехать за город, у вас не вольно возникает образ, как это должно выглядеть. Цветочки, полянки, кролики пасущиеся.... упс, лужайки нет, есть бурьян выше вас ростом и о кроликах напоминает только запах с птицефермы.
Как только я задался идёй переезда я начал шерстить сайты в поисках домика для покупки. Но тут возникает ряд нюансов. На сколько вы готовы отказаться от благ цивилизации? В одном нет газа, в другом воды, в третьем нет дороги и т.д.
Тут и начинается работа с калькулятором: сколько вы можете потратить в месяц на бензин, катаясь, допустим 100км на работу каждый день, сколько стоит пробурить скважину на воду, сколько стоит подвести газ, сколько уйдёт на ремонт, готовы ли вы поменять свой бентли на ниву (если нет дороги 11 месяцев в году).
Так что домик в лесу на берегу озера или речки за сущие копейки (200-500т.р.) обойдётся вам куда дороже домика за 4 млн.р.
Так что садимся, берём карандаш и прикидываем, что во сколько обойдётся. А потом лучше всего умножаем на два, что бы потом не было так обидно.
Читать не обязательно, лирическое отступление.
Лично я выбрал для себя два варианта. Или строительство дома в 7 км от города, в посёлке (не котэджном) или покупка дачи на реке (тоже 7-10км, но в другую сторону от города). В первом случае имеем хоть какую то инфраструктуру, но дорогое строительство. Во втором имеем, готовый дом (иногда даже с газом и центральным водопроводом), но до благ цивилизации только на машине, т.к. есть только ларёк/сельпо, где только спички, сигареты и чай.
И в том и в другом варианте придётся что то доделывать, т.к. или придётся подключать дополнительные коммуникации (подводить газ, врезаться в зимнюю воду, бурить скважину и т.д.).
Не верьте объявлениям, где пишут, что все коммуникации есть! Проверяйте! Если пишут что есть газ, то это может быть газовая труба по границе участка, в которую не факт что вам дадут врезаться, если давления не хватает, или это газовая труба высокого давления и вам придётся ставить бокс станции понижения давления, что потянут только 5-10 человек в складчину, или цена на подключение к газу будет дороже участка в 2 раза (у нас подключение к газу, с трубой по участку, выливается в среднем в 160-200 т.р).
Редко где можно встретить централизованную канализацию. А люди зачастую пренебрегают расценками на строительство выгребной ямы или септика. Так если вы готовы бегать зимой во двор по "маленькому и по большому", то будка во дворе вам обойдётся всего в 5-7 т.р. А вот отходы из дома при наличии всех благ придётся сливать куда то. И в большинстве случаев, не получится просто врыть в землю 10 колец и забыть на год два об откачки нечистот. Сейчас у вас могут не принять дом из-за нарушений правил экологической безопасности. А новомодный септик с само отчисткой тоже обойдётся по цене участка (150-300 т.р). Можно конечно врыть три раза по три кольца со сбросом в дренаж из гравия, но это тоже будет стоить денег и не малых. Плюс откачка (ну тут зависит от того что вы построили или раз в неделю или 2 раза в год или вообще никогда, если разорились на дорогой септик).
Водопровод. Хорошо если есть рядом труба и можно не дорого врезаться. Но и это будет стоить денег (у нас 50-60 т.р. с трубой вдоль дома). А если нет то или колодец или скважина. На даче всё легко, кинул насос-вот тебе и вода. Но зимой на улице минус, а это значит или строить будку с подогревом над скважиной/колодцем или прокладывать водопровод на глубине ниже промерзания грунта (у нас это примерно 1,5 метра) с утеплением и желательно с греющим кабелем. К канализации это тоже относится).
Отопление. Читал статью одного автора, который ратует за обогрев дома электричеством. Не буду критиковать, повторюсь, в каждом конкретном случае решения разные. У меня на даче электричество 7 рублей, против города 4,5 рубля и деревни в 2,3 рубля. У некоторых есть тариф на электроплиты, у кого то есть ночной тариф, у кого то под сараем зарыт реактор с МКС у каждого своё. Тут каждый решает сам, но я посоветовал бы дублирующую систему: электричество-газ-дрова. Вообще в нашей стране строить или покупать дом без возможности "топить табуретками" не имеет смысла: сегодня белые пришли, завтра красные, сегодня электричество дешёвое-завтра газ, а вот дрова есть всегда (ну почти всегда, если вы не в голой степи или пустыне). Да и наши коммунальщики не дают скучать, то одно отключат, то другое.
Я бы порекомендовал отопление газовым котлом, при наличии компактной печи-камина с выходами или на водяные радиаторы или с патрубками на тёплый воздух в соседнее помещение и электрического бойлера, так же подключенного в цепь отопления. Можно рассмотреть таrже универсальный котёл (газ/дрова, газ/электричество).
Вариантов масса и тут опять же всё зависит от вашей ситуации: где вы живёте, что возможно провести. Но я вас умоляю! Потратьте 20 т.р на печь камин и на дымоход (ну ещё 5 т.р.) и вы не останетесь в голой точкой, когда отключат всё.
Читал статьи, где предлагают на аварийный случай бензогенератор или газовый отопитель на сжиженном газе. У меня есть генератор на даче 0,8кВт, ну чисто телефон зарядить и лампочку запалить. Расход 4 литра Аи 92 на 8 часов (по паспорту) , хватает часов на 6. Но это на час два, он тарахтит, да и не рассчитан он на постоянную работу. Газовые печки, дефлекторы и т.д. Ну есть такой вариант, но это при наличии хорошей вентиляции, без неё с такой печкой угореть можно за 15 минут. Не пробовал судить не буду, но друг в гараже попробовал - отрубился минут за двадцать, хорошо головой в створку ворот въехал и приоткрыл, когда падал, мужики с соседнего гаража вытащили. Может быть сейчас что то менее безопасное есть, но думаю физику и химию ни кто не отменял: для горения нужен кислород, выделяется углекислый газ, без вентиляции в закрытом помещении - хана.
Читал статью ещё одного деятеля, который предлагал паровое отопление. На рисунке были указаны метало пластиковые трубы. Для особо одарённых, там по всей трубе идёт надпись: МАКСИМУМ 95 градусов, на практике , читай 80 градусов. Паро отопление 120 градусов и выше. У меня метало пластик из-за скачков температуры в теплоносителе с 50 до 90 градусов вызвал ослабление соединения труб, дало течь в месте крепления. Ревизия показала полностью исправные элементы, которые не текли 5 лет с установки, течь ликвидировалась путём затяжения креплений. А тут 120 градусов будут раздувать ваш китайский алюминий, я бы и при толщине стального теплоносителя 6 мм переживал бы. Не беритесь без расчётов специалистов, обогрев паром, это отдельная тема, вообще не актуальная , если вы не живёте на севере, где морозы -40,-50.
Теперь для любителей хаять: мышиные домики (каркасники), термосы (СИП дома) и газобетон (вообще не материал).
Имею дачу постройки 1958 года кажется, может 1956, пристроена веранда. Всё каркасное, утеплитель-стекловала, стоит на столбиках из кирпича. Мыши есть на чердаке, бегают по полу/потолку чердака. Т.е. в утеплители стен, пола, крыши их нет. Утеплитель менялся по тактильным ощущениям, когда начинало дуть. Да он слёживается, сыреет и т.д. Но построено всё без мембран, чисто доски, рубероид, стекловата. Не помню даже когда меняли, может лет 20 назад. Ночую с печкой буржуйкой с апреля по ноябрь. Так что хаить каркасники не стоит, надо грамотно утеплять. То что вам построят на заказ, можете сразу переделывать, пароизоляцию положат не той стороной, утеплитель напихают как попало и т.д. Рекомендую потерпеть, заказать каркас, а утеплить самому и отделку тоже самому сделать.
СИП. Материал спорный, с моей точки зрения, но имеет право на существование. Главная ошибка, всех, кто строит дом из СИП, то, что они не закладывают вентиляцию (типа проветрим и нормально). СИП-это термос! Без вентиляции ни как. А на части проектирования за частую данный вопрос и не рассматривается. Вот вам два этажа за две недели и готово. А система вентиляции, если централизованная по всему дому, или система рекуператоров по всем помещениям обойдётся заказчику примерно в 10% от стоимости дома, но это ни кто не учитывает в большинстве случаев. Так же, можете меня хаить, но мыши у вас будут, если вы не будете применять металлическую сетку при штукатурке фасада. Да это дороже, нах это надо, он на сваях, но они будут, если они есть. Поэтому, если строите СИП дом не забываем о вентиляции и металлической сетке.
Теперь моё любимое-газобетон.
Сам собираюсь строить из газобетона поэтому предвзят)
Основные доводы против:
Можно в дом вломится распилив ножовкой стену. А чего так мучится, искать ножовку пилить, окно рядом, разбил и влез.
Хрупкий для несущих конструкций. Ну правильно, если без армопояса с низу и с верху, без арматуры через каждые три ряда, без перемычек над проёмами из U блоков по уголку или армированных блоков, то да, конечно хрупкий и не надёжный. А если строить самому или жёстко следить за строителями (любят вкладывать арматуру только там, где видно, обрезки по 10см), то да, не дом, а беда.
Газобетон после постройки должен отстоять 1-2 сезона без паронепроницаемой изоляции. Т.е. обкладывать кирпичом без вент зазора и штукатурить в 2-4 см без паропроницаемости нельзя. Если совсем не терпится то можно обшить сайдингом, вагонкой и т.д. оставив вент зазор 2-5 см.
Используйте дюбели для газобетона, а не обычные , для монтажа окон, дверей и т.д. Укрепите проём входной двери уголками (3-4-5мм) по периметру с перемычками из стали (3-4-5мм). Межкомнатные двери можно крепит на пластиковый/металлический дюбель по газобетону или на химический, если у вас нет любителей захлопывать двери со всей дури (перегородки обычно делаются из блоков 100-200мм, они не антивандальные).
Теперь немного не по порядку и не к месту о фундаменте. Большинство фирм у нас настаивают на свайном фундаменте. Т.е. бурят отверстие в земле 2-1,5 метра, туда вставляют арматуру, а потом по мери фантазии и образованности делают или мелко заглублённую ленту или вообще ленту по грунту. Тут опять же, всё зависит от вашей ситуации, у меня глубина промерзания грунта по региону примерно 1,5 метра. Без предварительного изучения грунта на конкретном участке стоит брать глубину промерзания 2 метра. Это вам обойдётся в дополнительные затраты на материал, а можно заказать исследование грунта на вашем конкретном участке. Это часто делает или фирма в которой вы заказываете проект или та которая вам строит дом. Но даже не смотря на их результате, не поленитесь и проверти их расчёты.
Учитывая глубину промерзания и то что я не особо доверяю фирмочкам производящим расчёты и рекомендующим ленточный фундамент с заглублением 50-70см, я склоняюсь к возведению монолитного фундаменты подвального типа. Если глубина промерзания 1,5-2 метра +0,5-1 метр над землёй, то получаем 2-3 метра. А просто так закапывать в землю стену, высотой 1,5-2 метра не гуманно, то считаю целесообразным обзавестись подвалом/цокольным этажом.
На днях вычитал, что помещения, выступающие над землёй меньше чем на 1,6 метра считается техническим этажом и не подлежит налогообложению.
При моих скромных запросах на строительство, 50 кв метров дома, +50 квадратов подвала лишними не будут.
Теперь по поводу монолитной плиты под фундамент.
Говорят что дорого. Это не совсем так. Если сравнивать с лентой, то вроде дорого, но тут опять , смотря какая лента и плита и какой дом. И ещё тема коммуникаций. Зачастую на согласование подвода/подключения/врезки уходят месяцы, иногда до полугода или даже года. Представьте ситуацию, вы заложили все коммуникации в проект, залили плиту по этому проекту, а потом вам говорят: врезаться в водопровод с этой улицы нельзя, надо с противоположной врезаться. Или септик у вас на 10 см выходит за красную линию дороги и всё. Придётся городить траншей вокруг уже залитой плиты, что бы подвести к уже заложенным вводам или ещё как то решать. Опять время, деньги, нервы. Под ленту подкопаться можно (ну если соблюдать правила, это повлечёт заглубление коммуникаций на глубину ленты и подкопа) или сверлить отверстия в ленте(если лента это позволяет).
Повторяюсь в десятый раз наверное, карандаш, калькулятор и расчёты. Всё зависит от вас и от вашего конкретного случая.
Не в обиду любителей винтовых свай. Каркасник на винтовых или брус можно поставить. Но, перевязав их швеллером по периметру и уголком или профилем по диагонали, желательно это всё потом защить проф листом, доской или ещё чем и засыпать полученный периметр керамзитом (желательно с металлической сектой и послойный бетонированием), до установки дома
ПО по поводы УФП и ДЦП и так далее. Идея конечно хорошая, вот только у вас мало шансов найти грамотных исполнителей, так что шансов получить просто монолитную плиту при цене в два раза выше у вас гораздо больше.
Например, трубы тёплого пола должны ставится на проставках и не контактировать с арматурой, трубы подвержены солевым/железниковым отложениям. Стяжка пола должна быть выполнена правильно, по мимо утепления, под трубы кладут слой отражателя (подложка с напылением) Даже в доме у родителей в городе трубы пришли в негодность за 10 лет., что говорить о частном доме. Если у вас конечно не стоит система фильтрации, но такая система зачастую стоит половину стоимости тёплого пола.
Но ту всё опять же всё зависит от ситуации: наличие финансов, наличие специалистов, качества воды. И опять же, вернусь к ранее сказанному, без наличия дублирующей системы отопления ваш пол разорвёт при отсутствие газа или электричества. Пускай это будет просто-тупо буржуйка, но она не даст опустится температуре пола до минусовой температуры и даст замёрзнуть вам. А если хоть одна из дублирующих систем будет включена в систему тёплого пола, то вы можете даже не заметить разницы, пока не придёт квитанция за услуги)
Недостатки УФП те же, что и монолитной плиты+отсутствие грамотного монтажа, но если вы уверены в своих силах, выводах коммуникаций или в квалификации строителей, то тёплый пол вполне может частично заменить основное отопление в доме. Например на период меж сезонья.
Теперь немного для любителей кирпича, ваш материал не забыт и можно сказать вне конкуренции. Но он весьма дорог, мало кто согласится строить дом в два кирпича толщиной или построит дом в один кирпич и опошлит всё теплоизоляцией в 100мм и сайдингом. Это отдельная группа приверженцев, которые могут себе это позволить. Можно рассмотреть вариант кирпич+облицовочный кирпич. Но опять же это дорого, извините.
Я собираюсь строить дом из газобетона без утепления.
По моим прикидкам и по мнению специалистов (не форумных) достаточно одинарной кладки газобетона марки D300 толщиной 300мм, а лучше 375мм, что бы дом не нужно было утеплять. При марке D 400 толщина должна быть 400мм, при марке D500 500мм. А после того как дом отстоит 1-2 сезона, можно будет подсчитать затраты на отопление и целесообразность утепления.
К сожалению не имею доступа к тепловизору, а покупать довольно затратно. Хотя вещь весьма полезная. Если спрашиваете соседа, как дом держит тепло, а он вам льёт, что 2000р на отопление тратит , а вы наводите на дом тепловизор и видите, как у него с окон и с углов морозит, то стоит задуматься, где, если не купить, то взять в аренду. Считаю что тепловизор надо покупать или иметь к нему доступ, до начала строительства. А не построить дом, а потом смотреть, где у вас свищет.
Дальше можете в принципе не читать, но если дочитали до сюда то...)
Площадь дома. Дом , например, 70кв метров. Вы удивитесь, но 70кв метров=50 кв метров жилой (приблизительно). На проектах зачастую не всегда учитывают площадь перегородок, отделку и т.д. У меня в проекте дом 7 на 10, но учитывая толщину блоков стен, перегородок, отделки вагонкой по рейке, выходит меньше 50 метров, так что, подавая план строительства дома на разрешение на строительство или регистрирую дом, требуйте учёт жилой площади. Так же и при заказе дома, у вас дом+веранда+крыльцо+... и того набегает на 200кв м, а по факту только 70. И хорошо если в смете это посчитают как допы (как к машине , например) и укажут жилую и не жилую площадь. А могут по незнанию ошкурить вас, как будто вы и правда дом на 200кв м отгрохали.
Первоначально стройте только дом, всякие террасы и крылечки вам тажа фирма через месяц-год построит за сущие копейки. Важно планировать заранее. Скажите проектировщику и продублируйте строителям, что нужно сделать выпуски блоков, армирующих прутов или сетки заранее.(Это для блоков, кирпича). Если дом СИП или каркасник, тут легче, но стоит заложить в проект усиленные балки в местах предполагаемого крепления/сцепки новых построек с основным строением.
Я ранее упоминал что хочу сделать подвал, но как то не обрисовал ка это будет. Можно сделать опалубку из досок по старинке. Если подвал будет не жилой, то достаточно того что бы стержни арматуры не выходили в соприкосновение к грунту (по нормам 5см от прутка до грунка/опалубки). Но это не наш вариант. Лучше всего сделать опалубку утеплённой и гидроизолированной. Для этого можно залить фундамент в опалубку а котом корячится с тепло и гидро изоляцией. Есть несколько вариантов , как сделать этот процесс проще. Есть готовые блоки из пенопласта(сейчас придерутся, что не так называю). Но люминь, он в африке люминь. Суть в том, что вы выстраиваете опалубку из готовых кирпичиков (слой пенопласта, пустота, скреплённая металлическими/пластиковыми перегородками, ещё пенопласт). Блоки имеют пазы и выступы и крепятся, как конструктор, на стяжки, связывающие две панели пенопласта кладётся арматура. Вы выкладываете эти кубик, не забывая класть арматуру, потом заливаете полученный контур с уплотнением (глубинный уплотнитель или тупо тыкаете арматурой на всю глубину, что бы вышел воздух и убрать не однородности). Но размер блоков не велик по высоте (смотрите в своём регионе) Есть вариант, просто взять панели пено пласта, купить виниловые стяжки и самому сделать блоки. Это выходит дешевле, панели уже имеют пазы для стыковки друг с другом, вам остаётся только установить стяжки. Это хлопотно и не подойдёт ленивым.
Если задумались сделать подвал или полы по грунту, то пол так же нуждается в тепло и гидро изоляции. Рецепт: песок, щебень, арматура , бетон, гидроизоляция, утеплитель (пенопласт), проставки, арматура в два ряда (лучше 3), заливка бетоном, финишная заливка. Тотом полы по вашему усмотрению.
Многие возмутятся, почему я не указываю , например, чем делать гидроизоляцию. Не всё и везде есть, не всё по карману, может быть что то есть своё. Тут может быть и полиэтилен, и рубероид и новомодные материалы. У кого на что хватает средств или что доступно в данном регионе.
Перед устройством гидро и тепло изоляции прочитайте требования по СНиПу к материалам (толщина плотность и т.д.), проверьте, соответствует ваш материал или нет. Швы должны быть герметичны, как у тепло, так и у влаго изоляции. Для этого используется: пена, скотч, битум и т.д , применимо к вашему материалу.
Вообще ни о чём, дописки.
В сети также гуляет много мифов о чёрных саморезах.
Я не буду приводить заумные расчёты, таблицы и сравнения. Я себе стол под компьютер собрал на чёрных саморезах. Стоит не кашляет. Но у каждого материала, есть область применения. Стол стоит в отапливаемом помещении при нормальной влажности и испытывает нагрузки только от моих рук и монитора. Ему ничего не будет, скорее монитор сгорит. А вот крепить стропила крыши, элементы испытывающие нагрузки и соприкасающиеся со внешней средой я вам категорически не рекомендую. Они очень хрупкие при нагрузке, они ржавеют и дают не аппетитные подтёки, перепады температур, влажности и нагрузки их вообще убивают. Особенно это видно на кровле (стропила, обрешётка и т.д.). Так что заплатите на рубль два дороже. Используйте крепёжные элементы учитывая их место применения.
Теперь для самых поборников истины.
А где же переделка?
Ну большинство моментов по оборудованию дома мы затронули: газификация, канализация, вентиляция...
Но ежу понятно, если купите чужой дом, то у вас кладовка с кабинетом могут поменяться местами, что обои не те и раковина на 10см уже чем надо. Но в плане глобальных трат это практически не имеет значения. Берём в руки калькулятор: дом 200т .р + газ 200 т.р.+ колодец/скважина 50-60 т.р. +обои+котёл+паро-ветро-нано-дерьмо-солнце генератор + бесконечность. Тут каждый сам решает, сносить ему русскую печь в избе или добавить к ней солнечные батареи/панели.
Но вот что я вам скажу. Вы не найдёте дом мечты, либо туалет на улице или газ в баллонах или детский садик за 50 км от вашей фазенды. Так что ищем, считаем, прикидываем.
Это пилотная статья, не несёт целей рекламы или заработка, она рассчитана на тех, кто собирается строить или купить свой дом за городом. Буду рад вашим комментариям, пожеланиям, советам и очеркам из вашего опыта. Палец вверх ставить не надо, подписываться не обязательно, я вообще думая, мало кто это прочтёт).
Отдельная благодарность тем кто поделится опытом, для меня это важно, деньги кровные последние, хочу построиться или купить что то толковое. Понятно, что придётся доделывать: бурить скважину, покупать дрова и т.д. Ваш бы опыт мне не помешал
ППППС Я пробовал разместить тут коммерческий проект, но он не набрал и 1000 просмотров за неделю, хотя писал обстоятельно , о чём знаю. По опыту убедился, что выгодней всего писать чушь, что бы люди задержались на странице и послали вас в пеший эротический поход, а статья написанная по делу, не вызывает комментариев и не увеличивает время просмотра. Человек зашёл, прочёл, косяков не увидел и ушёл. Так что грамотно и по делу писать не стоит) В плане строительства я профан. Могу проводку провести, могу плитку положить, могу каркас простроить, но грамотно-долго, это нафиг не кому не надо. Блоки и кирпич пока не клал, так что в этом профан. Но чувствую всё впереди, почитал тут отзывы о наших строителях, видать самому придётся класть.