21 декабря 2018 года на заседании Совета Федерации было поддержано внесение ряда поправок в законы, регулирующие строительство новостроек участие в долевом строительстве.
«Сегодня строительная отрасль фактически работает сразу в трех правовых режимах, связанных с законодательными новеллами о дольщиках. Первый касается застройщиков, получивших разрешение на строительство до 1 июля 2018 года. На них не действуют новые нормы законодательства за исключением усеченного банковского сопровождения. Второй правовой режим - переходный - для разрешений на строительство, полученных с 1 июля 2018 года по 1 июля 2019 года, когда к застройщикам, привлекающим деньги граждан, предъявляются серьезные требования. И наконец, с 1 июля следующего года строительные компании должны полностью перейти на эскроу-счета», — Владимир Якушев, министр строительства и ЖКХ России.
Кроме того, поправками смягчаются требования к опыту участия застройщиков в строительстве многоквартирных домов. Так, требования к общей площади реализованных проектов снижены с 10 до 5 тысяч кв.м. Данная поправка была внесена для того, чтобы небольшие добросовестные региональные застройщики могли продолжить свою деятельность.
Федеральный закон о долевом строительстве №214 обязывает каждого застройщика чем-либо обеспечить исполнение своих обязательств перед дольщиком по Договору долевого участия в строительстве (ДДУ). То есть закон требует от строительной компании гарантию того, что дольщик не потеряет свои деньги, вложившись в строительство.
Такой гарантией (или обеспечением обязательств застройщика) может служить одно из следующих условий
1. Поручительство банка (на практике не работает, не прижилось на рынке)
2. Страхование гражданской ответственности Застройщика (на практике пока еще работает для договоров ДДУ заключенных с 2014 по 2017 годы)
3. Отчисления в Компенсационный фонд долевого строительства (по договорам ДДУ, заключенным с 2017 по 2019 годы)
4. Расчеты с Застройщиком через счета эскроу (как альтернатива первым трем вариантам обеспечения)
Какой способ обеспечения обязательств по ДДУ выбрать, решает сам застройщик. Дольщику остается только принять этот выбор, полагаясь на защиту закона. Точнее, с 01 июля 2018 при заключении каждого нового ДДУ, застройщик может выбрать одно из двух — либо перечислить взнос в компенсационный фонд, либо позволить дольщику произвести расчеты через счет эскроу.
Но уже через пол года — с 01 июля 2019 — все расчеты дольщиков с застройщиками по новым строительным проектам (любой ДДУ, зарегистрированный в Росреестре с этого числа) должны вестись через счета эскроу в обязательном порядке.
Что же такое эскроу счета в долевом строительстве?
Эскроу счёт – это специальный счёт, открываемый в банке, на котором замораживаются деньги дольщика на период строительства дома, и передаются застройщику только после того, как тот исполнит свои обязательства перед дольщиком.
Применение эскроу счетов регламентируется законом в ст. 860.7 ГК РФ.
Буквально, расчеты с застройщиком через эскроу счёт выглядят так: при покупке квартиры в новостройке, и заключении договора долевого участия (ДДУ), дольщик после регистрации договора должен его оплатить. Но деньги он передаёт не застройщику, а вносит в банк, на специальный счёт эскроу. Деньги на этом счете блокируются, т.е. доступа к ним не имеют ни дольщик, ни застройщик в течение всего срока строительства.
После сдачи дома в эксплуатацию, и передачи квартир дольщикам, застройщик получает доступ к деньгам на счёте эскроу. Если же застройщик не выполнил своих обязательств перед дольщиком (обанкротился, заморозил строительство), то банк с этого счёта возвращает деньги дольщику в рамках застрахованной суммы (не более 10 миллионов рублей).
«Пока переход на эскроу-счета не является обязательным, девелопер должен страховать свою ответственность перед дольщиками в Фонде защиты прав дольщиков по ставке 1,2%. И это для девелопера более выгодно, чем банковское сопровождение при открытии эскроу-счетов, стоимость которого достигает 7%. Скорее всего, вступление в силу нового закона повлечёт за собой сокращение объёмов строительства жилья. Что также повлияет на рост цены квадратного метра и сократит возможность выбора, который имеется у покупателей сегодня. Трудно сказать определенно, на сколько процентов вырастут цены, некоторые эксперты прогнозируют и 30% рост. Но произойдёт это не через год, и даже не сразу после 1 июля 2019 года, а значительно позже, поскольку объёма предложения в проектах, в которых продажи открылись до этого срока, должно хватить не на один год», — Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой».
Всего в России уже 55 банков имеют право на открытие эскроу-счетов, среди них Сбербанк, ВТБ, Альфа-банк, Райффайзенбанк, ЮниКредит Банк, Связьбанк, УБРиР, Генбанк (в Крыму) и другие.
Анатолий Самарский, специалист отдела продаж ООО «Ассоциация застройщиков»