По простой схеме "Вопрос-Ответ" честно рассказываю основные юридические моменты, которые возникают при передаче квартиры в новостройке.
Данное мероприятие подразумевает осмотр помещения на наличие дефектов и подписание акта приема-передачи квартиры, который необходим для регистрации права собственности в Росреестре.
Про документы и общие моменты:
Какие документы должны быть у застройщика на момент передачи квартиры?
Разрешение на ввод дома в эксплуатацию (РНВ). Обычно размещается на сайте застройщика после получения. Данный факт говорит о том, что можно звать на приемку.
Обязан застройщик уведомить дольщика о передаче квартиры? В какой срок?
Не менее чем за 30 дней застройщик должен уведомить о приглашении на осмотр помещения для подписания акта приема-передачи. Есть нюансы! Бывает, что не менее 14, но общая практика - 30 дней.
Какие документы должны быть у дольщика на момент приемки квартиры?
На приемку необходимо взять паспорт и договор долевого участия (ДДУ) с отметкой о регистрации. Если в ДДУ фигурирует несколько дольщиков, то необходимо явиться всем! Или оформить нотариальную доверенность. По причине неявки одного из участников долевого строительства могут отказать в осмотре.
Какие документы дольщик должен потребовать от представителя застройщика?
Доверенность на представителя застройщика. Договор долевого участия подписывается с директором, а он, скорее всего, не сможет прийти на приемку, поэтому должен быть его уполномоченный представитель.
Что делать, если дом ещё не сдан, а застройщик приглашает на приемку?
Обычно, в таких случаях, главная цель застройщика - организовать устранение недостатков совместно со сдачей дома и сократить сроки передачи ключей. Можно пойти на встречу и явиться на осмотр, а можно проигнорировать данную просьбу застройщика, ведь согласно закону, приемка квартиры должна быть после получения РНВ.
Имеет ли право застройщик ограничивать время приемки квартиры?
Время приемки не должно быть ограничено, т.к. дольщик имеет право не только принимать, но и приостановить приемку квартиры до момента исправления недостатков. Какие-либо временные рамки в этом мероприятии отсутствуют.
Что будет, если дольщик отказывается осматривать квартиру в отведённое время?
Застройщик имеет право в одностороннем порядке передать квартиру (подписать акт приема-передачи) со всеми недоделками.
Необходимо понимать, что остановка приемки квартиры дольщиком до устранения недостатков не является основанием для подписания акта застройщиком в одностороннем порядке.
Про дефекты, выявленные в процессе приемки:
При каких дефектах не стоит подписывать акт приема-передачи?
При дефектах, мешающих проживанию: не работает вентиляция, серьезные проблемы с электропроводкой, сантехникой, отклонения по ровности полов и стен, которые понесут существенные затраты на ремонт помещения.
Какие дефекты стоит обязательно внести в смотровой лист?
При приемке квартиры необходимо обязательно внести явные (видимые) дефекты. Со скрытыми дефектами, которые могут проявиться и через год после начала эксплуатации, можно будет разобраться после их проявления. Для этого предусмотрен гарантийный период - 5 лет.
Стоит ли требовать исправления всех выявленных недоделок?
Зависит от желания дольщика. Кому-то важна каждая царапина, кто-то обращает внимание только на значительные нарушения, т.к. желает быстрее заселиться в квартиру.
Здесь встанет вопрос о существенности выявленного нарушения. С одной стороны - царапина на двери не оказывает существенного влияния на проживание в квартире, с другой - Вы в праве требовать надлежащего качества выполненных работ. Вопросы по существенности разрешаются только судами.
Может ли дольщик требовать исправления недоделок в местах общего пользования (МОП)?
Недоделки в МОП можно указывать в смотровом листе, т.к. это общее имущество. Однако, это не должно служить основанием для отказа в подписи акта приема-передачи квартиры. Исключением может быть существенное нарушение, которое по каким-то причинам не было устранено до ввода дома в эксплуатацию, например, отсутствие лифта.
Про сроки и компенсацию:
Какие варианты компенсации за выявленные замечания возможны?
- Устранение дефектов силами застройщика. Когда застройщик согласен с выявленными при приемке замечаниями и обязуется их устранить.
- Денежная компенсация на исправление дефектов Вашими силами или соразмерное уменьшение цены договора. Иногда застройщики идут на подобный вариант решения вопроса в досудебном порядке, но предлагают невысокую сумму. Это обусловлено тем, что для ведения судебного дела придется потратиться на заключение строительной экспертизы и услуги юриста, а срок взыскания суммы будет от полугода.
- Многие застройщики могут предлагать компромисс, например, предоставление строительных материалов на исправление неровных стен (при сдаче квартиры без отделки), или выполнение дополнительных работ, не предусмотренных договором, например, выложить напольную плитку на лоджии (при сдаче квартиры с отделкой).
Как получить компенсацию за выявленные замечания?
Для этого нужно составить список дефектов по квартире, по этому списку можно составить смету на их устранение для определения суммы компенсации. Главное, чтобы замечания были обоснованными. Не редко для этих целей нанимают специалистов, которые внимательно всё проверят и грамотно обоснуют.
В какой срок застройщик должен устранить выявленные замечания?
В законодательстве говорится о "разумном сроке". Чтобы понять на сколько срок разумный, можно обратиться в пару строительных компаний и узнать цену и сроки на устранение замечаний в Вашей квартире. Таким образом, в суде можно доказывать разумность сроков.
Как действовать, если застройщик затягивает устранение дефектов?
Отправить в адрес застройщика письменно обращение с требованием устранить дефекты. Если данное требование игнорируется, то можно обратиться в суд.
На какую компенсацию можно рассчитывать?
- Неустойка по задержке сроков передачи квартиры. Измеряется в днях и зависит от стоимости по договору и ставки рефинансирования Центрального Банка РФ.
- Возмещение убытков. Здесь речь может идти как о затратах на исправление замечаний, так и вынужденная аренда жилья.
- Штраф в размере 50% от взысканных средств.
- Моральный ущерб. Здесь размер суммы бывает разный, в среднем от 10 до 20 тысяч рублей.
- Компенсация издержек за судебное производство.
Про "лишние" квадратные метры:
Не редко получается так, что фактическая площадь квартиры отличается от той, которая указана в договоре. Причем как в большую, так и в меньшую сторону.
В каких случаях дольщик обязан оплатить "лишние метры"?
Зависит от условий договора, если доплата за увеличение площади предусмотрена, то придется доплатить. Если не предусмотрена, то цена фиксированная, можно не доплачивать, это законно!
Если площадь квартиры увеличилась более чем на 5%, то такое увеличение будет считаться существенным. В этом случае возникает право на расторжение договора, что понесет за собой неустойки и лишение прав на квартиру.
Какие документы необходимо запросить у застройщика?
Необходимо запросить документы, которые подтверждают увеличение площади квартиры, подготовленные кадастровыми инженерами. Так же документы, на основании которых будет производиться доплата, ведь ДДУ заключается в письменном виде, он регистрируется, после этого происходит оплата. При изменении условий договора и его цены, порядок должен быть таким же.
Можно ли оспорить обмеры, предоставленные застройщиком?
Можно провести контрольный обмер помещения. Если данные расходятся, то предъявить их застройщику с просьбой перерасчета.
Имеет ли право застройщик не передавать квартиру до момента оплаты «лишних метров»?
Если оплачена вся сумма в начальном договоре, то застройщик должен передать помещение. Отказ от оплаты "лишних метров" не является причиной для одностороннего отказа в передаче квартиры (исполнения условий договора). При этом, застройщик сохраняет право на взыскание средств за доплату, плюс сумма за пользование денежными средствами.
Что делать если застройщик не передаёт квартиру?
Нужно обратиться с письменным требованием о передаче квартиры к застройщику, в котором изложить, что обязательства по оплате выполнены, предложить вариант доплаты, например, в рассрочку. Если данные действия не дают результата, то обратиться в суд и в судебном порядке защищать свои требования.
Что делать, если застройщик отказывается от компенсации за недостроенные квадратные метры?
Подготовить претензию с требованием вернуть средства за недостроенные квадратные метры, приложить подтверждающие документы (контрольный обмер) и отправить в адрес застройщика. При отсутствии ответной реакции обратиться в суд.
Общие советы:
Не принимайте квартиру под честное слово!
Не поддавайтесь на психологические уловки! Никто квартиру не удержит, договор не расторгнет.
Не подписывайте никаких документов, в правомерности которых Вы не уверены. Здесь застройщиком могут быть предложены акты приема передачи для подписания "задним числом", акты, в которых указано, что Вы не имеете никаких финансовых претензий и прочее.
Любой неправомерный факт со стороны застройщика (например, выгоняют с приемки, выключают свет) нужно зафиксировать. Для этого необходимо составить акт, в котором указать данные о нахождении на объекте (время, дату, место), для убедительности позвать свидетелей. Можно попробовать заснять неправомерные действия на камеру, это может сыграть свою эмоциональную часть в судебном процессе.
Не бойтесь обращаться в суд! Суды в большинстве случаев стоят на стороне дольщиков.
Нормативная база:
ФЗ №214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости"
Закон РФ № 2300-1 "О защите прав потребителей"
Хороших Вам вложений в недвижимость!
Подписывайтесь на канал! Пишу просто и по-честному о строительстве и недвижимости.
С уважением, Андрей Высиканец.
Инженер строительного контроля.