Судебная практика знает немало случаев, когда собственник незначительной доли пытался вселиться в квартиру. По закону он действительно «обладает правом владения, пользования и распоряжения помещением». Проблема в том, что реализовать его без нарушения прав владельцев основной доли практически невозможно.
Суды решают такой конфликт интересов по-разному, но обычно не в пользу «микродольщиков».
Какая доля считается незначительной
Микродолей считается доля, которая меньше самой маленькой изолированной жилой комнаты. То есть, если долю невозможно выделить в натуре – в виде отдельного помещения или в результате перепланировки квартиры, она является незначительной. В каждом конкретном случае вопрос о признании доли незначительной суд решает, исходя из фактических обстоятельств дела.
Пример: Однокомнатная квартира площадью 42 кв. м находится в собственности двух сестер. Одной из них принадлежит 11/12, а второй 1/12 помещения. Очевидно, что на площади 3,5 кв. м проживать невозможно. Значит, 1/12 доля является незначительной.
Но такое правило действует не всегда: даже 1/12 долю «однушки» суд может признать значительной, если ее владельцу негде жить или есть другие веские причины (возраст, состояние здоровья, состав семьи). В этом случае суд удовлетворит требование владельца о вселении, но в то же время откажет в определении порядка пользования квартирой, так как в ней нет жилого помещения, соответствующего доле «микродольщика». В результате решить проблему до конца вряд ли удастся.
Деньги вместо жилплощади: правила принудительного выкупа
Если собственники долей не могут договориться о совместном проживании в квартире или суд установил, что сожительство дольщиков невозможно, владелец микродоли может претендовать на денежную компенсацию.
Принудительный выкуп незначительной доли возможен при соблюдении таких условий (статья 252 ГК РФ):
- доля является незначительной;
- ее невозможно выделить в натуре;
- владелец доли существенно не заинтересован в ее использовании.
Кроме того, на решение суда могут повлиять и другие обстоятельства – например, отсутствие фактически сложившегося порядка пользования квартирой. Если собственник никогда не проживал в квартире, и у него есть другое жилье, велика вероятность, что суд признает принудительный выкуп законным.
Дела о выкупе незначительной доли – одни из самых сложных и непредсказуемых в судебной практике. Поэтому лучший вариант для сособственников – договориться полюбовно. Например, самостоятельно согласовать стоимость жилья и заключить договор купли-продажи доли в квартире по шаблону, который подготовили наши юристы.
Подписывайтесь на наш канал, чтобы знать свои права и быть в курсе свежих юридических новостей.
Читайте также: 4 способа передать долю в квартире без согласия других собственников