Значительная часть сделок по продаже недвижимости у нас проходит через представителей, действующих на основании доверенности. Причины разные - иногда продавцу проще поручить сделку риэлтору, чем лично заниматься этим, иногда продавец живет в другом городе или даже стране, иногда по состоянию здоровья не может явиться в Росреестр.
При этом обычно доверенности на продажу недвижимости у нас выдаются на условиях продаже "по цене на усмотрение представителя". Объясняется это просто - цены постоянно меняются и указать точную цену бывает просто невозможно.
На практике нередко случаются и ситуации злоупотребления представителей своими полномочиями - они продают недвижимость значительно дешевле рыночной стоимости. Иногда это случается без злого умысла, иногда же имеет место чистый "криминал" - цена указывается заниженной по сговору с покупателем, естественно, небезвозмездно для представителя.
Находясь под свежими впечатлениями от только что выигранного такого дела, хочу поделиться правовым механизмом борьбы с подобными злоупотреблениями со стороны представителя продавца.
В соответствии с пунктом 2 статьи 174 ГК РФ, сделка, совершенная представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица, может быть признана судом недействительной по иску представляемого или по иску юридического лица, а в случаях, предусмотренных законом, по иску, предъявленному в их интересах иным лицом или иным органом, если другая сторона сделки знала или должна была знать о явном ущербе для представляемого или для юридического лица либо имели место обстоятельства, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя или органа юридического лица и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица.
Как указывается в пункте 93 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», о наличии явного ущерба свидетельствует совершение сделки на заведомо и значительно невыгодных условиях, например, если предоставление, полученное по сделке, в несколько раз ниже стоимости предоставления, совершенного в пользу контрагента. При этом следует исходить из того, что другая сторона должна была знать о наличии явного ущерба в том случае, если это было бы очевидно для любого участника сделки в момент ее заключения. Сделка может быть признана недействительной, если установлено наличие обстоятельств, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого, который может заключаться как в любых материальных потерях, так и в нарушении иных охраняемых законом интересов (например, утрате корпоративного контроля, умалении деловой репутации).
Таким образом, даже при отсутствии доказательств сговора представителя с контрагентом, можно оспорить сделку на основании пункта 2 статьи 174 ГК РФ, доказав, что она совершена на заведомо невыгодных условиях, если это очевидно для покупателя.
Очевидность может доказываться сравнением цены сделки с предложениями агентств недвижимости, заключением судебной экспертизы о рыночной стоимости имущества, и наконец - сравнением с общедоступной кадастровой стоимостью недвижимости.
Кстати, случаются и обратные ситуации (хоть и реже) - когда представитель покупателя совершает сделку на заведомо завышенной цене, по аналогичным мотивам - получить от продавца "откат".