С 1 января 2019 года в Москве, Московской и Калужской областях, а также на территории республики Татарстан стартовал 10-летний законодательный эксперимент, направленный на вывод из тени самозанятых граждан, в том числе владельцев недвижимости, сдаваемой в аренду. По оценкам аналитиков Blackwood, он может привести к значительному росту рынка аренды жилья.
На территориях, где проводится эксперимент, с первого дня нового года начал действовать налог на профессиональный доход (НПД). Его могут применять как физлица, так и индивидуальные предприниматели, и он значительно выгоднее, чем действующие до этого момента налоговые системы налогообложения, предусмотренные для физических лиц и ИП. В частности, для арендодателей недвижимости — физлиц НДП составляет 4% от доходов, полученных от сдачи квартиры в найм физическим лицам и 6% от доходов, если речь идет о сдаче в аренду ИП или юридическому лицу. В то время как в классической схеме, ИП платит не менее 10% от полученного дохода, физлицо – порядка 13%, если речь не идет о других специальных режимах налогообложения.
Экономия очевидна, существует только небольшое число ограничений, которые в большинстве своем не касаются собственников недвижимости, которая сдается в аренду. В частности, воспользоваться новой законодательной схемой смогут те самозанятые лица, которые не имеют работодателя и не привлекают наемных работников по трудовым договорам, а также доход которых не превышает 2,4 млн рублей в год, то есть, если говорить о недвижимости, сдаваемой в аренду, со ставкой порядка 200 тыс. рублей в месяц. Для рынка арендного жилья Москвы, по мнению экспертов Blackwood, это означает потенциальную легализацию как минимум трети договоров аренды жилья, так как на конец III квартала 2018 года, по данным Blackwood, доля квартир с ежемесячной арендной платой менее 200 тыс. рублей составляла 31,2%.
Важным плюсом экспериментальной налоговой схемы является и простота перехода на нее – что бы войти в число плательщиков НПД, физлицам не нужно регистрироваться в качестве предпринимателей, достаточно заполнить заявление. Индивидуальным предпринимателям придется выбрать по какому спецрежиму они хотят платить налоги, так как смешивать разные налоговые схемы, например НДП и УСН, нельзя. С плательщика НДП снимаются обязательства по выплатам других налогов, а также отчисления в фонды, в том числе индивидуальные предприниматели, применяющие НПД, вправе не уплачивать страховые пенсионные и медицинские взносы, кроме того, им не нужно сдавать налоговую отчетность.
«Экспериментальный налог позволяет, не прикладывая значительных усилий, без оформления большого числа бумаг, перейти на легальную систему сдачи жилья в аренду для тех собственников, которые пока работают по серым схемам, и платить меньше тем, кто уже работает в белом поле. Это значит, что те собственники, которые ранее отказывались переходить на легальный режим работы, из соображений экономии, сегодня выиграют от легализации своего арендного бизнеса больше, чем от невыплаты налогов. Они смогут привлечь большее число платежеспособных арендаторов, в том числе корпоративных клиентов, официально защитить свое жилье договором и т.д. Для арендаторов это означает более понятные и прозрачные правила игры, безопасность и уверенность при заключении договора. В целом для рынка новый налоговый режим может повлечь рост числа лотов в белой зоне, рост числа долгосрочных договоров аренды, одним словом, формирование качественно нового бизнес-пространства», – отметил Иван Бородин, директор департамента аренды городской недвижимости Blackwood.