С 1 июля 2019 года года сделки при покупке квартир в строящихся домах будут заключаться по новым правилам — с применением эскроу-счетов. Рассказываем, для чего введена эта схема и как она отразится на застройщиках и покупателях недвижимости.
Эскроу-счет — это специальный банковский счет, на котором будут храниться деньги дольщиков до выполнения своих обязательств застройщиком. Строительная компания получит доступ к деньгам только после сдачи дома в эксплуатацию и регистрации права собственности хотя бы одним из покупателей.
Новая схема расчетов введена для того, чтобы защитить права покупателей квартир в новостройках. В настоящее время деньги дольщики перечисляют сразу на счет застройщика, а он может использовать их по своему усмотрению. С этим связаны определенные риски — если застройщик не выполняет свои обязательства, соинвесторы становятся обманутыми дольщиками. В случае с эскроу-счетами деньги хранятся в банке, что обеспечивает безопасность покупателям недвижимости.
Когда новая схема расчетов вступит в силу, застройщики не смогут получить деньги за строящиеся квартиры до завершения строительства. Чтобы вести стройку, им нужно будет брать кредит в банке или использовать собственные средства. Эксперты прогнозируют, что введение эскроу-счетов может вытеснить с рынка мелкие компании, которые, вероятнее всего, не сумеют привлечь кредитные средства на строительство.
Заключение сделки с помощью эскроу-счета
Обе стороны (застройщик и покупатель недвижимости) заключают договор долевого участия (ДДУ), по условиям которого оплата квартиры в строящемся доме пройдет с использованием эскроу-счета. После оформления и регистрации ДДУ в Росреестре заключается трехсторонний договор между банком, который получил аккредитацию Центробанка, застройщиком и покупателем. Банк в данном случае является гарантом сохранности денежных средств. Договор заключается на срок, не превышающий дату ввода объекта в эксплуатацию плюс шесть месяцев. После открытия эскроу-счета покупатель вносит деньги и ждет завершения строительства. Если жилье приобретается в ипотеку, то вместо заемщика деньги на эскроу-счет перечисляет банк, выдавший кредит.
Вернуть деньги с эскроу-счета покупатель может при расторжении ДДУ. Однако законное основание для такого действия только одно — неисполнение застройщиком своих обязательств. Покупатель имеет право вернуть финансовые средства, если задержка сроков сдачи квартиры составляет шесть месяцев. Забрать деньги только из-за того, что дольщик передумал покупать квартиру, уже нельзя.