Итак, разберем насущные моменты.
Чем отличается новостройка от вторички с точки зрения банка?
Люди часто путают понимание новостройки и вторичного жилья. Большая часть людей считает, что новостройка — это новый дом, и отчасти это верно, но банки разделяют новостройку и вторичку. Новостройка — это когда вы приобретаете квартиру по ДДУ (договору долевого участия), соответственно право на эту квартиру еще никем не было зарегистрировано. Когда дом сдался и подписался акт ввода в эксплуатацию, застройщик на непроданные квартиры регистрирует право собственности на себя, и такие квартиры уже становятся вторичкой. Из этого следует, что вторичка — это квартира, на которую уже зарегистрировано право.
Как купить квартиру вторичного фонда с использованием материнского капитала?
Приобрести вторичное жилье с использованием материнского капитала возможно, но только есть одно "но": материнский капитал переводится продавцу только после отрегистрированного перехода права на покупателя (на детей). В таком случае, не каждый человек (физическое лицо, продавец) согласится ждать свои денежные средства 1,5 месяца после регистрации. То есть квартира принадлежит уже новому владельцу, а денег еще нет. В профессиональной практике автора статьи — ипотечного эксперта Натали из Новосибирска, — с момента появления материнского капитала была всего одна сделка, когда продавец согласился ждать деньги из пенсионного фонд 3 месяца. Это был очень неликвидный объект.
Итак, вторичное жилье с материнским капиталом можно купить двумя способами:
- Если у вас есть определенная сумма денежных средств и материнский капитал, покупка квартиры происходит через привлечение ипотечных средств. Ипотечные средства будут у вас в размере 453 026 рублей, мораториев на гашения кредита нет. Как только пенсионный фонд перечисляет денежные средства, ипотека погашена. Ваши затраты по такой сделке будут составлять примерно 10 000 рублей с учетом отказа от страхования жизни и объекта. Продавец получает сумму материнского капитала в день (максимум — 3 дня) после перехода прав собственности на покупателя. Единственный нюанс: приобретаемая квартира будет два месяца находится в обременении у банка.
- Целевой заем у юридического лица. Это значит, что определенная компания дает вам заем под сумму вашего материнского капитала, а на этот срок квартира будет находиться в обременение этой компании. Расходы по такой сделке составят примерно около 15 000 рублей.
Материнский капитал использовали, дети стали собственниками, насколько сложно после этого продать квартиру?
Важно разделять детей-собственников квартиры и детей, прописанных в квартире. Если дети просто прописаны в квартире — это обычная сделка без нотариуса и органов опеки. Родители выписывают детей, и этого достаточно. А вот если вы использовали материнский капитал в счет текущей ипотеки, то обязаны выделить доли детям перед продажей объекта, на который выделялись эти денежные средства. В таком случае дети являются собственниками данной квартиры. Тут используется другая отработанная схема сделки. Для продажи такого объекта необходимо получить разрешение органов опеки. Разрешение органов опеки выдают только при условии дальнейшего выделения долей детям в покупаемой квартире, то есть детские доли просто продать невозможно, можно улучшить жилищные условия детей.
Сделка с участием собственников детей является нотариальной?
С 16 июня 2016 года все долевые сделки являются нотариальными. В практике часто бывает, что приходят супруги и говорят: "у нас нотариальная сделка, так как мы оба вписаны в свидетельство". У супругов общая совместная собственность — она не долевая. Это обычная сделка. А вот если дети и родители собственники — это долевая собственность. Также, если подарить, например, полквартиры сестре/брату, это тоже становится общая долевая собственность, и при продаже объекта необходимо обращаться к нотариусу для заверения сделки. Что это значит? Договор купли-продажи готовит нотариус. По стоимости — это 0,5% (но не более 20 000 рублей), и 6 120 рублей оплачивается за работу нотариуса, итого — не более 26 120 рублей.
Возможно ли безопасно купить или продать квартиру, которая находится в собственности у банка?
Есть несколько способов провести сделку максимально безопасно для покупателя. Можно прокредитоваться в банке, которым наложено обременение на объект (то есть в котором взята ипотека), либо обратиться в сторонний банк, который перекредитует заложенный объект. Соответственно, если квартира в ипотеке, и вы хотите приобрести квартиру с обременением, существуют банки, которые перекупают данное обременение. Получается кредитное решение в этом стороннем банке, он погасит текущее обременение и наложит свое.
Продажа квартиры с обременением возможна, даже если у продавца нет денежных средств на гашение данного обременения. В этом случае обременение гасится деньгами покупателя, сделку можно максимально провести безопасно. Итак, любую квартиру с обременением можно купить и продать.
Подписывайся на нас! Мы накопили много авторского материала, будем делиться им постепенно. В ближайшее время расскажем о:
– Механике самостоятельной оценки стоимости квартиры
– Грамотной проверке документов при покупке квартиры
– Трендах в дизайне интерьеров
Читай также:
– Как не попасть на долгострой и как бороться, если уже попали
– «Эскроу счета» — что это? Для тех, кто ещё не в курсе
– Эркеры, лоджии и балконы — в чем разница?
– Как не переплатить по ипотеке? Показываем с примерами и расчетами