На данный момент рынок аренды недвижимости охвачен агентствами. Не дают покоя ни собственникам, ни потенциальным арендаторам.
Существует много мнении об агентствах. Многие из них, конечно, ошибочные из-за стереотипов и ажиотажа. Пришло время ответить на вопрос - нужны ли агентства недвижимости?
Я, как человек, который проработал определенное время в одном из агентств, хочу поделиться всеми нюансами и тонкостями такого рода деятельности.
Разберемся в сути и системе работы:
1. Продвижение услуг.
Холодные звонки собственникам с целью сфотографировать квартиру и в дальнейшем выставить в рекламу. Многие претворяются, что у них уже есть клиенты и им нужны фотографии. Естественно у агента нет клиентов, которые ждут фотографии. Клиенты появляются только от выставленных объектов, то есть когда уже есть фотографии.
2. Фотосъемка и реклама.
Адекватные агентства всегда, при наличии договоренности с собственником, проводят интерьерную фотосъемку. После - выкладывают в рекламу на известные площадки и ждут звонка клиента.
Почему люди звонят в агентства, а не собственникам на прямую?
Во-первых, из-за фотографии. Фотографии получаются действительно качественные. Приведу пример:
1. Фотография собственника.
2. Фотография агентства.
Да, не желательно добавлять много эффектов на фотографию, но это не важно. Важно то, что клиент позвонил.
Во-вторых, собственник выложил свое объявление раньше, чем агентство, соответственно, объявление в ленте площадки находится ниже. К тому же, за частую агентства покупают платные подписки на поднятие в "топ" объявлении.
Объявление от собственника можно найти по карте. Вводим аналогичный адрес и обнаруживаем объявление владельца.
3. Показы, переговоры, заключение договоров.
После того, как от клиента поступил звонок, 3 стороны договариваются о встрече. Перед этим, задача агента - выяснить потребности клиента. Это могут быть следующие вопросы:
-"А где сейчас остановились? От куда вы? А где до этого жили? Почему съехали?" и так далее. Все эти вопросы нужны для того, чтобы на показе клиент "забрал" эту квартиру.
Бывают случаи, когда после звонка агентству, арендатор находит объявление собственника. Естественно сотрудничество с агентством прекращается. Зачем переплачивать? Но и в этой ситуации у агента есть "ход конем".
Как только агент узнает, что его клиент хочет смотреть квартиру на прямую с собственником, он звонит владельцу и говорит следующие фразы:
-"Если человек, который путем обмана не платит комиссию, где гарантии того, что он не обманет вас с дальнейшем оплатой?
Конечно же приоритет каждого собственника - это сдача надежным арендаторам, которые не задержат оплату и проживание пройдет без казусов.
Таким образом, собственник отказывает клиенту в просмотре и агент получает готового клиента, который заплатит точно, и дружелюбные отношения с собственником,что не менее важно.
На показе и далее на переговорах, агенту предстоит непростая задача - "заселить" клиента в этот же день. В таком случае, если агент выяснил потребности клиента, это не составит труда.
Далее, заключение договора и получение комиссионных.
Сумма комиссии обычно варьируется от 50% до 100% от суммы месячной арендной платы. То есть, если квартира стоит 40 000р в месяц, на обычной сделке, агент получает 20 000р, после чего половину этой суммы отдает руководству.
От чего зависит сумма комиссии? От объекта.
Есть 2 вида объекта:
1. Обычный объект (50% комиссии) - это тот объект, который рекламируется и собственником, и агентством, бывает даже не одним. Здесь вступает в силу конкуренция. Задача каждого агентства, в такой ситуации - поставить самую низкую цену. Порядочные агенты общаются с собственниками, договариваются о понижении, в силу сезонности, либо состояния объекта. Непорядочные агенты "демпингуют"(понижают цену без согласования владельца). В случае демпинга, как только агент получает звонок от клиента, то он общается с собственником и приводит аргументы, на типа -"У нас давно не было звонков / вы теряете деньги / давайте уступим им условные 5 000р / эти люди очень порядочные, у них есть рекомендации" и тому подобное. Конечно, в большинстве случаев, при наличии живых клиентов собственники соглашаются на понижение и на проведение такой сделки.
2. Эксклюзивный объект (100% комиссии) - это тот объект, который рекламируется только от агентства в силу доверительных отношении агента и собственника. В таком случае агентство выставляет комиссию 100%, потому что их не затрагивает конкуренция и существует гарантия того, что данный объект "уйдет" только от агентства.
Теперь, после того, как мы определили суть и систему работы агентства, давайте разберемся в вопросе - "Нужны ли агентства недвижимости?"
Ответ: Нет.
В такой системе работы - нет.
Когда я работал с агентстве недвижимости я задавался вопросом, -"почему комиссию платят арендаторы"?
Это тоже самое, что, допустим вы пришли на мясной рынок и хотите купить курицу. К вам подходит человек и говорит, -"Давайте я помогу Вам выбрать курицу? Я разбираюсь в них. Скажу, где самая сочная". Бред, не так ли?
Агентства недвижимости должны представлять услуги только для собственников квартир. Должна существовать определенная организация, которая будет качественно предоставлять услуги для владельцев. А именно: интерьерная фотосъемка, продвижение на досках объявлении, выяснение подробной информации об арендаторах и тому подобное. Только после осуществления качественной работы агенты должны получать комиссию от СОБСТВЕННИКОВ.
Люди, желающие арендовать жилье в силу определенных обстоятельств не должны платить комиссию за "Предоставление информации об актуальных объектах недвижимости" (так написано в договоре об оказании услуг).
Собственники же, желающие сдать в аренду жилье и получать с этого стабильный доход, вполне логично, могут оплатить услуги агентства, если данные услуги были выполнены действительно качественно.
Спасибо за просмотр! Оставляйте отзывы, комментарии, свои мысли на этот счет и подписывайтесь на канал!)