Порядок продажи квартиры сильно изменился за последние годы. С одной стороны упростился, с другой - много покупателей с ипотечными средствами и сертификатами на улучшение жилищных условий семьи.
Это конечно усложняет сделку и требует выполнения многих обязательных процедур.
01.01.2020 года вступили в силу поправки в законодательство, которые защищают добросовестного приобретателя квартиры. (см.ниже)
Порядок продажи квартиры
Порядок продажи квартиры требует:
- письменного оформления в обязательном порядке (заключения договора купли-продажи);
- регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю ( внесение записи в Единый государственный реестр недвижимости- ЕГРН о переходе права);
- регистрации права собственности на нового приобретателя права (внесение данных в ЕГРН о новом правообладателе)
Порядок сделки продажи квартиры
Единый порядок продажи квартиры не прописан в законах и подзаконных актах. И это сильно затрудняет сделку для обычного человека.
Поэтому давайте подробно разберемся в процедурах сделки по продажи недвижимости.
Сделка по продаже квартиры оформляется следующими документами:
- предварительный договор купли-продажи.
Он нужен для того, чтобы скрепить договоренности между продавцом и покупателем по условиям сделки.
-Зачем он нужен? Я не знаю как его составить.
-Очень нужен. Сделка дорогая, и каждая из сторон может изменить цену или условия расчета до подписания основного договора купли-продажи.
В больших городах 99% сделок "разваливается" по этой причине. - соглашение о задатке обеспечивает выполнение условий предварительного договора купли-продажи. Когда покупатель передает деньги, а продавец их принимает, это доказывает серьёзность их договоренностей.
- договор купли продажи описывает сделку, а именно цену, сроки и порядок расчета, регистрацию обременения в пользу продавца и иные условия по желанию сторон,
- акт приема-передачи квартиры завершает сделку. Передаются ключи на здание или помещение (жилое или нежилое).
Порядок сделки продажи квартиры самостоятельно
Каждый может провести сделку по продаже квартиры самостоятельно.
Ни какого обязательного требования по участию в сделке юриста, нотариуса или риэлтора нет.
В обязательном порядке требуется участие нотариуса только в сделках, продавцами в которых выступают несовершеннолетние дети или недееспособные ( подробнее> > >).
Как правило, такая сделка длится около одного месяца.
-Так долго?
-А как ты хотел.
Ведь подписанием договора все только начинается. Еще нужно зарегистрировать переход права от продавца к покупателю, а это 9 рабочих дней, для ипотечной сделки 5 рабочих дней.
Плюс выходные и праздничные.
Так что быстро не получится, сколько не торопись.
Чтобы оформить сделку самостоятельно вы должны:
Все это можно сделать без юристов и риэлторов.
Процедура сделки прозрачная и понятная. Росреестр работает в рамках закона. Ни какой коррупции там нет.
Так что не сомневайтесь в своих силах. Конечно необходимо получить достоверную информацию.
Хочу предложить вам прочесть пособие для продавца квартиры. Хочу продать недвижимость. С чего начать?
Я там даю подробный алгоритм сделки.
Вам станет все понятно.
Порядок сделки продажи квартиры по ипотеке
Порядок сделки за счет кредитных средств определяется банком-кредитором.
Хотя у таких сделок есть общий порядок.
Это залог приобретаемой недвижимости в пользу банка.
Приобретатели пособия получат пошаговые инструкции к сложным сделкам продажи по ипотеке, материнскому капиталу и продажи недвижимости, принадлежащей несовершеннолетним.
Дополнительные статьи по продаже квартиры за счет кредитных средств можно прочесть в рубрике "Ипотечная сделка"
Порядок сделки продажи квартиры за счет материнского капитала
Порядок продажи квартиры за счет средств Материнского(семейного) капитала или других субсидий поддержки семей с детьми - это самые долгие сделки.
После предоставления в орган, выдающий средства, заявления о перечислении денег продавцу до их поступления на его счет может пройти 1.5 месяца и более.
Сначала заявление рассматривается, как правило - это 30 рабочих дней, затем 10 рабочих дней на перечисление средств.
Подробнее читайте в статьях категории "Материнский капитал"
Порядок сделки продажи квартиры с несовершеннолетними
Сделки по продаже недвижимости/доли в праве, принадлежащей несовершеннолетним теперь подлежат обязательному удостоверению у нотариуса. Это дополнительные большие расходы на оплату госпошлины за удостоверение договора купли-продажи и услуг правового характера. Подробнее здесь.
Кроме того обязательным условием продажи квартиры/доли в праве, принадлежащей несовершеннолетнему, является получение разрешения на продажу от органов Опеки и попечительства.
http://exspertrieltor.ru/2016/04/28/razreshenie-na-prodazhu/
Порядок сделки продажи квартиры в долевой собственности
Порядок сделки продажи квартиры, на которую зарегистрирована общая долевая собственность, предполагает обязательное удостоверение договора купли-продажи у нотариуса только в том случае, если НЕ все участники сделки участвуют в ней. ( 31.07.2019 г, ст. 42 ФЗ-218 "О государственной регистрации недвижимости")
Общая собственность может быть двух видов:
- общая долевая, с выделением размера долей ее участникам
- общая совместная, без выделения долей
Отчуждение долей из долевой собственности одним "дольщиком" (не всеми сразу) - нотариальная сделка.
Отчуждение общей совместной собственности - простая письменная, даже если регистрируется потом долевая собственность.
Порядок расчетов по сделке продажи квартиры
Расчеты по сделке - ключевой момент как для покупателя, так и для продавца.Конечно наиболее безопасные расчеты происходят безналичным путем в надежном банке. Кроме перевода средств непосредственно на счет продавца, набирает популярность аккредитивная форма расчетов.
При аккредитивной форме расчета покупатель вносит деньги на спецсчет сразу после подписания договора купли-продажи, раскрыть который продавец сможет только при условии предоставления в банк договора купли-продажи с регистрационной надписью Росреестра о переходе права собственности на покупателя либо Выписки из ЕГРН о новом правообладателе.
Открытие аккредитивного счета, в большинстве крупных банков стоит от 1000 до 3000 рублей. Эти расходы стороны сделки делят между собой.
Форма расчета и реквизиты счета прописываются в договоре купли-продажи.
Конечно ни кто не отменял расчет наличными денежными средствами. Чтобы у вас не было сомнений в подлинности купюр, можно в банке заказать услугу пересчета наличных денежных средств.
Конечно можно сразу зачислить эти средства на счет продавца, это будет вам бесплатно.
ОДНАКО! Предварительно выясните условия снятия этих средств. Очень часто у банков бывает комиссия за эту операцию, а так же на перевод в сторонние банки.
Подтверждением факта получения денег продавцом при наличном расчете является расписка - очень важный документ.
Несколько очень полезных статей о расписке прочтите здесь.
Изменения в законах:
С 29.06.2022 передача бумажных комплектов документов между МФЦ и Росреестром производиться не будет, исключением являются только закладные, оформленные на бумаге ( для ипотечной сделки).
На документах, которые приносит заявитель, сотрудник МФЦ ставит отметку о переводе в электронный вид, после чего электронные образы документов передаются в информационную систему Росреестра, что сократит время выдачи итоговых документов минимум на два рабочих дня, так как исключается необходимость доставки бумажных документов.
«На договорах, выдаваемых по результатам получения услуги не будет привычных штампов Росреестра, регистрацию сделок и объектов будут подтверждать выписки из ЕГРН, удостоверенные сотрудником МФЦ»
01.01.2020 года вступили в силу поправки в ст.8, п.6 Гражданского кодекса РФ.
Теперь добросовестным приобретателем недвижимости признается покупатель, который полагался на данные из Единого государственного реестра недвижимости - ЕГРН, и убедился в отсутствии у продавца ограничений прав на продажу.
Приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным (статьи 234 и 302), пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него.
(абзац введен Федеральным законом от 16.12.2019 N 430-ФЗ)
Прочтите полезную статью: Что такое обременение квартиры
Так же вступила в силу ст. 68.1 ФЗ-218 "О государственной регистрации недвижимости"
Теперь покупатель жилья может рассчитывать на компенсацию убытков от потери прав собственности на единственное жилье, если он признан добросовестным приобретателем недвижимости.
(введена Федеральным законом от 02.08.2019 N 299-ФЗ)
1. Физическое лицо - добросовестный приобретатель, от которого было истребовано жилое помещение в соответствии со статьей 302 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее в настоящей статье - добросовестный приобретатель), имеет право на выплату однократной единовременной компенсации за счет казны Российской Федерации после вступления в законную силу судебного акта об истребовании от него соответствующего жилого помещения.
2. Компенсация, предусмотренная настоящей статьей, выплачивается на основании вступившего в законную силу судебного акта по иску добросовестного приобретателя к Российской Федерации о выплате данной компенсации. Соответствующий судебный акт принимается в случае, если по не зависящим от добросовестного приобретателя причинам в соответствии с вступившим в законную силу судебным актом о возмещении ему убытков, возникших в связи с истребованием от него жилого помещения, взыскание по исполнительному документу произведено частично или не производилось в течение шести месяцев со дня предъявления этого документа к исполнению.
Консультант Плюс: примечание.
Компенсация добросовестному приобретателю, от которого в судебном порядке было истребовано жилье до 01.01.2020, в размере, установленном чч. 3 и 4 ст. 68.1, выплачивается при соблюдении условий, установленных ч. 1 ст. 2 ФЗ от 02.08.2019 N 299-ФЗ.
3. Размер компенсации, предусмотренной настоящей статьей, определяется судом исходя из суммы, составляющей реальный ущерб, либо, если соответствующее требование заявлено добросовестным приобретателем, в размере кадастровой стоимости жилого помещения, действующей на дату вступления в силу судебного акта, предусмотренного частью 1 настоящей статьи.
4. Если судом при рассмотрении требований о выплате компенсации, предусмотренной настоящей статьей, установлено, что добросовестному приобретателю возмещены убытки, возникшие в связи с истребованием от него жилого помещения, размер компенсации подлежит уменьшению на сумму возмещенных убытков.
5. В случае выплаты компенсации, предусмотренной настоящей статьей, к Российской Федерации переходит в пределах выплаченной суммы компенсации право (требование), которое добросовестный приобретатель имеет к лицу, ответственному за причинение ему убытков в связи с истребованием от него жилого помещения.
6. Порядок учета перешедших к Российской Федерации прав (требований), предусмотренных частью 5 настоящей статьи, и орган, уполномоченный на предъявление таких требований, устанавливаются Правительством Российской Федерации.
Еще больше подробных разъяснений на сайте: Сделки с недвижимостью в России