Посчитаем на конкретных цифрах и примерах:
Санкт-Петербург, два крупных строящихся ЖК в 5 мин. от м. Звездная (для непетербуржцев: выезд на КАД и Московское ш. – 5 мин, Московский пр. – 5 мин., до центра в выходные – 15 мин на машине, в будни – 25-40 мин, до центра на метро – 20 мин; вся инфраструктура присутствует, поэтому взял для расчета именно этот район, так как он вполне пригоден для, скажем так, старта нормальной жизни), стоимость студии 28 м2 без отделки - 2 600 000 р., ипотека от 7,4 % годовых (кредитует дочерний банк застройщика); сдача в июне 2019 г.
Такую же студию в этом районе можно снимать за 20 000 р. – 21 000 р. + к/у (3000 р. – 4 000 р.), предложений очень много.
Вариант 1
Покупаем студию в ипотеку на 10 лет; первый взнос – 260 000 р. (10%), ежемесячные платежи – 40 000 р./мес., страховка – 12 000 р./год (все цифры из реального кредитного договора).
Итак, считаем затраты: 260 000 р. – первый взнос, 78 000 р. страховка за весь период (каждый год уменьшается, так как сумма покрытия тоже уменьшается), 180 000 р. – аренда (надо же где-то жить 8 мес, пока дом не сдадут, + 1 мес на ремонт), 400 000 р. – ремонт, мебель, бытовая техника (взял по-минимуму), платежи по ипотеке - 4 800 000 р.; итого за 10 лет: 5 718 000 р.
Вариант 2
Снимаем аналогичную студию в доме по соседству за 20 000 р.; еще 20 000 р./в год на всякий случай закладываем на оплату риэлтора, если ежегодно планируем переезжать (как говорится "а вдруг выгонят"); итого за 10 лет: 2 600 000 р.; к/у не учитывал, так как и в первом, и во втором варианте в равнозначных квартирах они будут одинаковыми и на расчет не повлияют.
На выходе очевидно, что, если иметь возможность платить в месяц 40 000 р., то выгоднее снимать, отдавать 20 000 р. за аренду, и 20 000 р. откладывать ну хотя бы даже на элементарный пополняемый депозит под 6% (тот же Тинькофф, например; хотя уже можно найти и под 7,5%).
В этом случае с учетом сложного процента накопленный капитал через 10 лет составит 3 294 000 р. И при этом не надо забывать, что во втором варианте еще дополнительно остается 660 000 р. на «черный день» (260 000 р. не потрачено на первый взнос, 400 000 р. не потрачено на ремонт). Эти деньги можно отложить отдельно на экстренный случай (быстрая смена жилья, переезд в другой город и пр.).
Да, с учетом инфляции через 10 лет ровно этих накопленных денег вам хватит, чтобы купить аналогичную квартиру, но только вы ее уже не захотите.
10 лет вы проживете без кредитного ярма, свободным и свободомыслящим человеком, сможете жить / работать в разных районах / городах / странах, сможете принимать интересные предложения от работодателей, не отказываться от релокации, время, которое вы бы тратили на дорогу, потратите на саморазвитие, так как всегда сможете снять квартиру рядом с работой, и скорее всего, через 10 лет вы купите себе за собственные деньги уже хорошую трешку в действительно хорошем месте.
Что лучше, считайте сами: или 10 лет отдавать по 40 000 р./мес. за весьма скромное жилое пространство, тянуть выматывающую лямку, вздрагивать от каждого взгляда работодателя (а вдруг сократят!), быть прикованным к одному району и испытывать постоянный дискомфорт от огромной суммы долга, или спокойно отдавать в месяц "двадцатку", иметь "подкожных" 660 000 р. и радоваться, глядя, как растет от месяца к месяцу сумма на депозите.
И это я еще не посчитал, как можно приумножить капитал, если использовать более рисковые, но вполне надежные инструменты: 10%-12%-15% годовых при очень умеренном риске – это далеко не предел при разумном инвестировании (тот же ИИС + вычет по НДФЛ дает больше 20% / год, правда, только на 400 000 р./год).
Для страховки от очередной девальвации есть долларовые продукты с доходностью 4,5% - 5%.
Многие заявят: ипотеку надо выплачивать досрочно, чего ее растягивать на 10 лет и т.д.
Так если можете гасить досрочно, поснимайте года три-четыре, и купите квартиру уже за свои, накопленные. Разница между тем, когда у тебя на счету несколько миллионов, или когда ты должен несколько миллионов – колоссальная.
Брать ипотеку можно только если сумма ежемесячного платежа по ней – это максимум, который вы можете себе позволить, и досрочных погашений точно делать не планируете. В этом случае, при невозможности платить, банк даст больше времени, чем арендодатель. Банк увеличит срок, уменьшит сумму ежемесячного взноса, даст отсрочку и пр. (в идеале, разумеется), и даже если дойдет до выселения и продажи квартиры с торгов, пока будут длиться тяжбы, около года в этой квартире вы еще поживете. Да, это рискованно, но нашему человеку не привыкать: спокойно и расчетливо россияне не любят. Или все, или ничего!
Поставьте ПАЛЕЦ ВВЕРХ статье, я думаю она стоит того.