ДДУ (договор долевого участия) регулируются Федеральным законом 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и других объектов недвижимости». Он защищает права дольщиков, позволяет сделать условия договора долевого участия прозрачными, понятными и исключить возможность двойных продаж и других видов обмана.
1. Как не попасть в ситуацию с задержкой сроков: проверяем застройщика накануне сделки
Прежде всего, необходимо установить:
- Кто прописан в документе в качестве застройщика
- Полное наименование строительной компании
- Не помешает и более подробная информация — дата и место регистрации девелопера, данные свидетельства о внесении предприятия в Единый государственный реестр юридических лиц
- Просмотреть на сайте Арбитражного суда сведения — не находится ли Застройщик в стадии банкротства
Участник долевого строительства имеет полноценное право запросить для ознакомления учредительные документы Застройщика, а тот в свою очередь обязан их предоставить.
Давайте разберем все по порядку.
А. Каждый застройщик на своем официальном сайте обязан размещать 2 документа: проектная декларация и разрешение на строительство
Внизу на сайте каждого застройщика — раздел «официальные сведения» или «раскрытие информации» (у каждого застройщика этот раздел называется по-своему). Открываем его и выбираем нужный нам дом. Например, Европейский берег, 1 очередь, дом 1. Здесь есть все разрешительные документы.
Далее нужно открыть проектную декларацию. В ней смотрим:
- Наименование
- Адрес
- Дату регистрации юр. лица
- Сведения об уставном капитале
- Сведения об учредителях организации
Б. На сайте федеральной налоговой службы ищем сведения о застройщике
Сайт находится по этому адресу. Нас интересуют следующие пункты:
- Дата и место регистрации
- Основной государственный регистрационный номер
- ИНН
- Учредители организации
- Информация о том, не находится ли юридическое лицо в стадии ликвидации
В. Проверяем застройщика на сайте Арбитражного суда
На сайте Арбитражного суда в разделе «Картотека дел», вносим наименование застройщика или его ИНН, после чего программа образует все судебные дела в которых участвует заинтересованная вас организация. Тем самым можно посмотреть, не находится ли застройщик в стадии банкротства.
2. Что обязательно нужно сделать перед подписанием договора
ДДУ является сложным документом, состоящим из множества пунктов, которые определяют права и обязанности сторон.
В Договоре должны быть четко прописаны сроки исполнения всех обязательств. Особое внимание стоит обратить на дату, которая определяет точный срок передачи квартиры покупателю. А также заострить взгляд на пункте о переносе сроков строительства и ответственности застройщика за срыв срока.
Форма договора участия в долевом строительстве у всех застройщиков примерно одинакова и состоит из множества пунктов.
К статье приложен образец стандартного ДДУ. На какие пункты в нем необходимо обратить пристальное внимание:
- Предмет договора и срок приемо-передачи объекта. Здесь прописаны сроки сдачи дома, а также точный адрес и номер квартиры, которую вы приобретаете
- Цена договора и порядок ее уплаты. Логично сверить все цифры: какая сумма ПВ, какая идет в ипотеку и наименование банка
- В каком виде сдается объект
- Права и обязанности застройщика. Здесь прописаны сроки и порядок передачи ключей. Именно эти данные важно проверять тщательно!
3. Какие нюансы связаны с точной датой сдачи дома, указанной в договора
Несмотря на прозрачность и чистоту сделки, все же могут возникать непредвиденные ситуации, затрагивающие сроки строительства.
Здесь нужно понимать, что строительная компания активно ищет возможность обойти федеральный закон и оградить себя от ответственности.
Застройщик часто оговаривает не конкретный срок, а квартал, в котором планирует передать ключи от квартиры. Это не считается нарушением закона, но доставляет клиенту некоторые неудобства. Дело в том, что заказчик может расторгнуть договор только через два месяца после истечения даты передачи объекта, указанной в нем.
Это значит, что вам придется ждать окончания квартала, а потом еще 2 месяца, чтобы предъявить свои претензии застройщику.
Часто срок прописан достаточно размыто или привязан, например, к получению разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Главное, чтобы можно было определить четкую дату передачи квартиры.
В случае, если Застройщик не укладывается в установленные Договором сроки, он может направить Участнику дополнительное соглашение. Как правило, в дополнительном соглашении речь идет о переносе сроков передачи объекта долевого строительства. Наряду с этим может содержаться условие, что претензий по новому сроку Вы не имеете.
Соответственно, если вы подпишите такое соглашение, то потеряете право требовать какие-либо неустойки со строительной компании. Если не подпишите, то это не означает, что Застройщик освобождается от своих обязательств по строительству жилья. В дальнейшем вы имеете право направить Застройщику претензию, а также обратиться в суд, если претензия не будет удовлетворена.
4. Последовательность действий после установления факта просрочки
Если Застройщик всё же нарушил срок сдачи объекта, дольщику необходимо:
А. Написать претензию, так как суд сейчас требует от заявителя пройти претензионный порядок прежде, чем обращаться в судебный орган. К тому же, грамотно составленная претензия может подтолкнуть стороны на компромисс.
Б. Если Застройщик проигнорировал претензию, то обращаемся в суд с исковым заявлением на застройщика, где прописываем: неустойку, убытки, компенсацию морального вреда и судебные расходы.
Разберемся по порядку.
В случае, если застройщик нарушил свои обязательства по сдаче объекта, то в соответствии со статьей 9 Федерального закона №214, Застройщик обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами.
1.Претензия. Чтобы написать мотивированную претензию и составить грамотное исковое заявление, можно обратиться к юристам, но есть возможность сделать все это самостоятельно. Наш пример претензии находится здесь, а также можно посмотреть примеры по ссылке:
Как видим, в исковом заявлении обязательно должны быть указаны:
- Наименование суда, в который подается заявление
- Наименование истца, его место жительства или, если истцом является организация, ее место нахождения, а также наименование представителя и его адрес, если заявление подается представителем
- Наименование ответчика, его место жительства или, если ответчиком является организация, ее место нахождения
- В чем заключается нарушение
- Обстоятельства, на которых истец основывает свои требования, и доказательства, подтверждающие эти обстоятельства
- Цена иска, если он подлежит оценке, а также расчет взыскиваемых или оспариваемых денежных сумм
- Сведения о соблюдении досудебного порядка обращения к ответчику, если это установлено федеральным законом или предусмотрено договором сторон
- Перечень прилагаемых к заявлению документов
В заявлении могут быть указаны номера телефонов, факсов, адреса электронной почты истца, его представителя, ответчика, иные сведения, имеющие значение для рассмотрения и разрешения дела. Исковое заявление подписывается истцом или его представителем.
2. Неустойка. Для того, чтобы грамотно рассчитать неустойку и прописать ее в исковом заявлении можно воспользоваться онлайн-калькулятором, в котором отображается ставка рефинансирования Центрального Банка РФ.
Калькулятор находится здесь. Открываем и видим формулу:
Неустойка = (Стоимость объекта) * (количество дней просрочки) * (размер ставки рефинансирования) * (ставка Центрального Банка РФ)
Посчитаем для примера
Стоимость объекта: 2 000 000, 00 рублей
Количество дней просрочки: 123 дня
Размер ключевой ставки Центрального Банка: 1/150
Ставка ЦБ РФ: 7.25%
В итоге расчет неустойки выглядит следующим образом:
2 000 000,00 * 123 * 1/150 *7,25% = 118 900,00 рублей
3. Убытки. Также от застройщика можно потребовать возмещение убытков, которые понес человек по вине застройщика. В качестве примера убытков можно привести случай, когда по вине строительной компании человек был вынужден долгое время снимать другое жилье, потому что его квартира была еще не построена. Сумму убытков суд не может снизить (если все доказано) по своему усмотрению, как в случае с неустойкой, поскольку у суда нет на это права, предусмотренного законом. А сумма убытком может быть очень значительна.
4. Моральный вред. Так как на отношения, связанные с участием гражданина и застройщика, распространяется Закон о защите прав потребителей, то потребитель может воспользоваться компенсацией морального вреда. Моральный вред —, это физические и нравственные страдания, которые понес гражданин в связи с невыполнением договора в срок. Как правило, суды по таким делам присуждают небольшие компенсации. Часто суммы даже не выходят за пределы 10000-20000 рублей. Но в некоторых делах удается доказать моральный вред на сумму свыше 50 000 рублей, что является достаточно приличной суммой, опять же это зависит от каждого судебного дела индивидуально. По крайней мере в исковом заявлении моральный вред можно обозначить и в 100 000 рублей.
5. Судебные расходы. Они складываются из госпошлины и всех издержек, которые вы понесли в связи с судебным процессом. Например, если ваши интересы в суде представлял юрист по договору, то эти деньги также можно возместить с ответчика. Если сумма ваших требований в иске не выходит за пределы 1 000 000 рублей, то вы освобождены от уплаты госпошлины. Если сумма выше, то госпошлина платится с суммы, которая превышает этот 1 000 000 рублей.
В дальнейшем суд выносит решение, на основании решения, вы получаете исполнительный лист, который в соответствии с Федеральным законом «Об исполнительном производстве» необходимо направить в отдел судебных-приставов исполнителей для исполнения решения суда.
Таким образом, соблюдая эти правила, Участник долевого строительства максимально будет защищен от неправомерных действий застройщика и ограничит себя от подводных камней в договорных отношениях.