Продолжая тему инвестиций, хотелось бы сравнить два основных варианта, которые рассматривает большинство людей, желая вложить средства в недвижимость с целью заработка - стройка с котлована и сдача в аренду. Отталкиваться будем от однокомнатной квартиры в пределах 3,5 млн с готовым ремонтом (чистовой отделкой под ключ) в городе Санкт-Петербург.
Покупка квартиры для сдачи в аренду
Стабильный вариант "на долгую". Если хочется получать пусть и небольшой (относительно перепродажи), но стабильный доход, то аренда - лучший вариант. Небольшие риски в виде порчи имущества или внезапного съезда арендаторов можно компенсировать залоговыми взносами "за последний месяц". 1-комнатных квартир до 3,5 млн, новых или на вторичном рынке, представлено в изобилии в спальных районах и на окраинах города. Средняя ставка по аренде стандартной однушки (не супер большой, без изысков в ремонте) по спальным районам составляет около 18 тысяч в месяц. В районах с более высокими средними ценами, как правило, и недвижимость стоит дороже. Если сдавать квартиру за эти деньги, то доход за год составит 216 тысяч рублей.
Плюсы: Доход выплачивается ежемесячно; Платежи могут закрывать ипотеку, частично или полностью.
Минусы: Относительно небольшой доход; Обязательное наличие ремонта в квартире; Вероятность внезапного съезда арендаторов; Необходимость периодически проверять состояние квартиры.
Покупка квартиры на старте продаж
На начало 2019 года в Санкт-Петербурге представлено более 30 новостроек, где можно приобрести однокомнатную квартиру до 3,5 млн с чистовой отделкой (без учета отделки - более 80 новостроек). Конечно, ликвидность по каждому проекту будет отличаться и зависеть от сроков сдачи, расположения, начального уровня цен и других параметров. Но по пятерке самых интересных вполне можно ожидать стоимости 4,2-4,5 млн
к моменту готовности.
Некоторые застройщики предлагают различные программы по рассрочке, позволяющие внести часть стоимости квартиры на финальной стадии строительства. Таким образом, найдя покупателя к моменту внесения последнего платежа, можно увеличить процент доходности.
В ипотеке особого смысла нет, так как проценты банка составят существенную часть и сильно уменьшат доход. Но в любом случае, каждую конкретную ситуацию надо считать со всех сторон индивидуально - таблетки на все случаи здесь нет.
Плюсы: Заработок может достигать 15% годовых; Если квартира без ремонта - его можно не делать; Нет необходимости следить за квартирой и ее состоянием.
Минусы: Средства возвращаются через два-три года после инвестиций; Если квартира куплена в ипотеку - каждый месяц в минус.
Сравнение в цифрах
Отталкиваемся от срока 2,5 года (30 месяцев).
Аренда за 30 месяцев позволит заработать около 540 тысяч рублей (примерно 6,2% годовых). Похожие условия предложат многие банки, но своя квартира кажется более надежной схемой. Огромный плюс - возможность купить квартиру в ипотеку и поставить на самоокупаемость.
Продажа принесет доход от 700 тысяч до 1 млн рублей (8,0-11,4% годовых). Интереснее любого банка, но ждать дохода не менее двух лет, если покупаете на самом старте.
Заключение
Стоит понимать, что все цифры, хоть и основаны на реальных данных января 2019 года, являются вполне условными. Каждый конкретный случай требует отдельной оценки и может быть как более, так и менее прибыльным, чем указано в данном примере.
Как квартира-студия принесла доход 15% годовых - в этой статье.
Живите комфортно!
Подписывайтесь на канал 😉
По всем вопросам пишите в ВК