«Маловероятно, что эскроу-счета существенно повлияют на приток или отток денежных средств в банки, представляющие кредиты под ипотеку», – считает Сергей Пивоварчик, управляющий партнер Consul Group.
Эскроу-счета будут открываться только в уполномоченных банках. На 01.12.2018 перечень уполномоченных банков, которые имеют право на открытие счетов эскроу для расчетов по договорам участия в долевом строительстве, насчитывает 60 учреждений. Примерно такое же количество банков предоставляют ипотеку. То есть вероятность того, что эскроу-счета как-то существенно повлияют на приток денежных средств в банки, предоставляющие кредиты под ипотеку, крайне низка. Исходя из этого, вывод о том, что у банков будет существенный приток денег, позволяющий создать демпинг на рынке, является преждевременным.
Ранее Владимир Путин утвердил поправки в закон о долевом строительстве: все российские застройщики, привлекающие средства граждан, с 1 июля 2019 года должны будут перейти на финансирование строительства жилья с применением эскроу-счетов. Средства дольщиков должны зачисляться на специальный банковский счет, девелоперы не смогут получить эти деньги до передачи квартир покупателям. Строительство будет осуществляться за счет банковских кредитов.
Появление эскроу-счетов снижает до минимума риск невозврата ипотечного кредита, так как деньги при несдаче объекта застройщиком вернутся заемщику, который в свою очередь вернет их банку, выдавшему ипотеку.
«Главные вопросы, на которые нужно ответить, – существенен ли этот риск, и сколько денег банкам не вернули заемщики по причине несдачи объекта? Я думаю, что риск несущественный. Большую часть невозвратных кредитов порождают сами заемщики, которые не рассчитали свои силы в момент получения ипотеки», – комментирует эксперт.
Появление эскроу-счетов, возможно, снизит на какое-то время количество новостроек. Застройщикам придется искать финансирование в большем объеме, так как доступ к деньгам дольщиков будет закрыт. Мелкие застройщики пострадают, но отразится ли это сильно на вводе новостроек – вопрос, ответ на который даст время.
«Банки крайне заинтересованы в выдаче как можно большего количества кредитов, а если рынок застройщиков будет редеть, банкам придется снижать ставку по ипотеке для стимулирования спроса на нее, который в свою очередь будет стимулировать рынок искать новые площадки для строительства, брать кредиты в банках. А они будут выдаваться деньгами, в том числе лежащими на эскроу-счетах. Круг замыкается. Банкам будет выгодно поддерживать застройщиков», – комментирует Сергей Пивоварчик.
Также не стоит забывать, что ставка по ипотеке состоит из «нормы прибыли заимодавца» + «риск невозврата кредита». Увеличение ставки или снижение зависит от общей экономической ситуации. Использование эскроу-счетов или их неиспользование не отразится на рисках в ситуации, когда в стране наступит очередной кризис и населению нечем будет оплачивать ипотеку. Эскроу-счет в данном случае уже отсутствует, т. к. объект сдан, а деньги ушли к застройщику. Такой простой пример показывает, что эскроу-счета не имеют отношения к ставкам по ипотеке.
Итог: снижение ввода новых объектов может наблюдаться некоторое время, но это вопрос застройщиков, а ставка ипотеки должна остаться на прежнем уровне.
Остались вопросы? Задайте их нашему эксперту.