Примерно в 90% случаев приобретаемое в период брака недвижимое имущество регистрируется в органах Росреестра за одним из супругов. Обычно практического значения это не имеет, поскольку в силу статьи 34 СК РФ приобретенное в период брака имущество поступает в общую совместную собственность за исключением случая, когда супруги предусмотрели иное брачным договором и ряда иных специфических случаев (дарение, наследование, приватизация и др.).
Между тем, на практике бывают ситуации, в которых один их супругов, на имя которого в ЕГРН зарегистрировано недвижимое имущество, закладывает его в обеспечение своих обязательств.
Нередко об этом второй супруг узнает только после обращения кредитора в суд с требованием об обращении взыскания на общую недвижимость, а бывает, что и позднее, при предъявлении к нему требований о выселении.
Итак, как же второму супругу защитить свои права?
В соответствии с пунктом 1 статьи 7 Закона РФ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", на имущество, находящееся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников в праве собственности), ипотека может быть установлена при наличии согласия на это всех собственников. Согласие должно быть дано в письменной форме, если федеральным законом не установлено иное.
В соответствии с пунктом 3 статьи 35 СК РФ, для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.
Таким образом, при отсутствии нотариального согласия, второй супруг вправе оспорить договор ипотеки в судебном порядке, предъявив исковые требования к кредитору и супругу, в течение одного года.
В соответствии с пунктом 2 статьи 173.1 ГК РФ, поскольку законом не установлено иное, оспоримая сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия такого лица или такого органа.
Таким образом, для оспаривания сделки истцу необходимо доказать, что залогодержатель знал или должен был знать о необходимости согласия супруга залогодателя. Поскольку требование о предоставлении этого согласия установлено законом, истцу достаточно доказать, что залогодержатель знал или должен был знать о состоянии залогодателя в браке на момент передачи имущества в ипотеку - этот факт доказывается наличием в паспорте залогодателя отметки о состоянии в браке, поскольку личность стороны договора ипотеки устанавливается, как правило, именно по паспорту.
Между тем, на практике иногда супруг-залогодатель обходит данное требование закона, заключая договор залога и сдавая государственную регистрацию залога через представителя - в этом случае ни залогодержателю ни государственному регистратору паспорт залогодателя не предъявляется и установить факт состояния его в браке невозможно. В этом случае шансы второго супруга на успешное оспаривание сделки существенно снижаются, если не удастся доказать, что залогодержатель должен был знать о заключении брака из иных источников (например, если залогодержатель знаком с обеими супругами или ранее заключал сделки с залогодателем и последний предъявлял свой паспорт).
За юридической помощью обращайтесь на www.pastic.ru