Сразу оговорюсь, что речь в моей заметке пойдёт не о курортной недвижимости, там свои особенности, свои тонкости, свои нюансы. Более того, в результатах поиска про покупку квартиры в Болгарии вам сразу выпадет много вариантов - и все они будут про курортную недвижимость или квартиры в Софии.
А вот о жизни в других регионах Болгарии обычно рассказывают мало. И если рассказывают, то расставляют акценты так, что вроде как русскоязычным в Болгарии незачем вообще даже поселяться НЕ в Софии или курортных зонах, потому что там ужас-ужас.
Вчера в тексте про Болгарию прочитала фразу - "и раскинулась Болгария узкой полосой вдоль берега моря". Если посмотреть на карту выше, то понятно, что узкой полосой вдоль моря раскинулась не страна Болгария, а области, облюбованные русскими для покупки недвижимости. А сама Болгария в разы больше этой вот полосы. Поэтому при чтении статей и рекомендаций, в том числе моих, не забывайте анализировать, про какую именно Болгарию идет речь. :)
Сама я стараюсь избегать обобщений, однако, все мы люди, да и формат статьи, заголовка, иллюстрации для ленты подразумевает не совсем то, что важно. Иногда обобщать приходится, иногда - просто не замечаешь, обобщая автоматически.
Меня всегда интересовал феномен вот этой страсти покупки недвижимости в незнакомой стране, многие даже делают это дистанционно. Но наверное, мне никогда не понять такого - поэтому поговорим о нормальной житейской ситуации: покупка квартиры для постоянного проживания в болгарском городе, который вы выбрали.
Поговорим о квартире в городе или городке Юго-Запада Болгарии - например, в Благоевграде. Всё-таки я тут живу и, что называется, нахожусь "в теме" уже более трех лет, так или иначе сталкиваясь с вопросами аренды, покупки, продажи жилья. И если вы решили, что аренда - это не для вас, вам комфортнее иметь апартамент в собственности, то приступаем к процедуре :)
Выбор района в городе
Покупка или аренда - каждый решает для себя сам. Мне видится, что оптимальный порядок действий таков: выбрать район, который вам кажется подходящим, и на какое-то время арендовать там квартиру. Если вас всё устроит, то я бы советовала остановиться на этом районе.
Например, мне довелось переехать из одного микрорайона в другой, из идеального центра в т.н. "широкий центр", это для меня 12 минут пешком, специально засекала. И я думала, что это почти одно и то же. Увы, это совсем не так. Другая инфраструктура, другая загруженность, а 12 минут пешком в небольшом городе оказались вполне себе расстоянием.
То есть, если вам нравится район, который вы выбрали, то - от добра добра не ищут, оно и есть ваше. А вот если не понравился и за год отношение не улучшилось, не привыкли - то может, райончик не ваш, попробуйте другой. А может, и город - не совсем то, что вам нужно.
Здесь следует напомнить, что оформить документы на пребывание в Болгарии вы можете где угодно, а переезд даже в другой город не является критичным, в следующий раз документы будете подавать по другому адресу. Всё равно нам с вами поначалу дают только годичные разрешения на пребывание.
Выбор квартиры
Когда с районом или микрорайоном вы уже определились, выбираем квартиру. На эту тему у меня уже есть несколько статей, ссылки на которые я поставила в конце статьи, заглядывайте. Что такое квартира в Болгарии - наверное, основное.
Для меня удобный порядок действий: найти хорошего риэлтора, которому я доверяю (обычно это решено уже давно, ведь кто-то мне помогал арендовать квартиру и понять разницу в районах); смотреть долго и много вариантов, не хвататься за первое понравившееся - дело в том, что чем больше смотришь, тем лучше определяешься со своим желанием. Оплата услуг риэлтора по сделке покупки осуществляется в процентах от стоимости недвижимости по договору. У нашей риэлтора эта ставка - 2%. Количество просмотров не ограничено.
Не забывайте, что в Болгарии есть зима. И нужно знать для себя, что вам комфортнее и проще - теплая квартира или холодная. В теплой летом будет жарко, очень жарко, но зато в отопительный период гораздо теплее. А в холодной летом - приятная прохлада, не нужны кондиционеры и пр., однако зимой ее сложно протопить.
Процедура покупки
В зависимости от того, что вы покупаете - новое строительство или вторичку, может быть как залог стоп-продаж, так и предварительный договор. А может быть и сразу - к нотариусу. Но обычно есть несколько дней, в течение которых ваш риэлтор проверяет для вас основную информацию по объекту недвижимости.
Договор купли-продажи в Болгарии именуется нотариальный акт. Он заполняется у нотариуса, ваш риэлтор имеет право присутствовать при подписании нотариального акта. Однако, в связи с тем, что вы иностранцы, нотариус может потребовать пригласить переводчика. Присутствие лицензированного переводчика отражено в нотариальном акте, и оно стоит денег. Оплату переводчику передаем в офисе нотариуса. Дальнейшие действия можно осуществлять без переводчика.
Со стороны продавца тоже может быть риэлтор. Обычно он контролирует проведение платежа. Никаких обязательств по оплате услуг риэлтора с той стороны покупатель не несет.
Оплата сделок стоимостью свыше 5000 евро в Болгарии осуществляется через банк. То есть, вы должны в присутствии своего риэлтора и риэлтора продавца сделать банковский перевод по указанным реквизитам.
Иногда стороны по договоренности разделяют договор купли-продажи на два - собственно нотариальный акт на сумму стоимости объекта по кадастру и договор купли-продажи, например, мебели на остальную сумму. Это обычная практика, соглашаться или нет - решать вам. Обычно это достаточно прозрачные и внятные документы, а снижение стоимости объекта с рыночной до кадастровой уменьшает ваш последующий налог.
Но если вам предлагают расчеты по договорам за наличные деньги, хотела бы вас предостеречь, что это - незаконно. Зачастую наши соотечественники вполне сознательно нарушают законы Болгарии, вступая в подобные сделки. Решать, конечно, вам. Но как по мне - не стоит заведомо нарушать законы чужой страны. Впрочем, и своей не стоит, но это уже другой разговор.
Деньги в Болгарии не поступают на счет мгновенно, но банковских документов о переводе достаточно для признания платежа.
Банковские документы несем к нотариусу, он ставит себе пометки об оплате. Здесь мы должны оплатить услуги нотариуса. Нотариусу передаются все денежные средства - оплата государственных пошлин, оплата услуг нотариуса. Все суммы вам предварительно может сосчитать ваш риэлтор.
Если в сделке участвует несовершеннолетний покупатель, то нотариальный акт оформляется с обязательным присутствием родителя. Более того, второй родитель тоже оформляет у нотариуса информированное согласие на сделку.
Когда нотариальный акт подписан и оплата произведена, нотариус вносит сделку в регистр, на это уходит несколько дней. По окончании процедуры вам перезвонят, и вы можете получить у нотариуса свои экземпляры нотариального акта.
Далее - регистрация сделки в общине, вы получаете налоговый номер объекта недвижимости и обязательства по оплате налога на недвижимость. Налог на недвижимость здесь платится в начале года, по сути - вперед. В платеж входит собственно налог и сбор за вывоз мусора. Для тех, кто оплатит рано, предусмотрены скидки. Оплатить налог можно как в кассе общины, так и онлайн.
Какой-то конкретной ставки налога я вычислить не смогла, так как там много составляющих. Например, количество имеющихся в собственности объектов недвижимости.
Читала возмущенные посты болгар, что налог сильно вырос с прошлого года - в ответ другие сказали, что даже снизился. В процессе обсуждения оказалось, что налог на первый объект в собственности более низкий, на другой, пусть даже точно такой же - больше.
Но поскольку это общинские, местные налоги, в разных областях могут быть разные решения.
После регистрации объекта вы рассчитываетесь со своим риэлтором и говорите ему большое человеческое спасибо :). А еще тут принято отметить покупку, можно небольшим ужином в узком кругу.
Если вам понравилась статья - оцените, пожалуйста, пост и подпишитесь на КАНАЛ - ПОДПИСАТЬСЯ
Другие мои статьи на канале:
Как я выбирала квартиру в Болгарии
Болгария: новостройка или вторичный рынок?
Что выбираем в Болгарии – современное строительство или дом «советского» периода?
Как выбрать оптимальную для себя квартиру в Болгарии?
Однушка, двушка – как такие квартиры называются в Болгарии
Квартира в новостройке в Болгарии: на что обращаем внимание
Мои "Болгарские этюды" для вас - здесь
