При заключении договора аренды всегда есть риск. Прежде всего, это использование помещений в субаренде. Обычно стороны указывают в соглашении, может ли использоваться предмет аренды третьим лицом или нет. Но бывают случаи, когда арендодатель сдает офис сразу нескольким арендаторам, отчего у всех сторон возникают большие проблемы.
Источник: https://clck.ru/F25Li
В случае если в договоре стоит пометка, что арендуемое помещение может быть сдано третьим лицам, то в соглашении должен быть прописан срок, в течение которого арендодатель обязан уведомить арендатора о предполагаемой субаренде. В свою очередь, арендатору следует подписать соответствующее разрешение.
Подводные камни
Подписать разрешение о субаренде может не только арендатор, но и арендодатель: арендатор также вправе попросить владельца недвижимости заключить с ним договор о вторичной аренде. Как правило, это происходит довольно-таки редко, но все же тоже имеет место быть.
Во всех случаях арендодатель (собственник недвижимости) несет ответственность за подписание любой документации о планируемых изменениях или возможности сдачи помещения в субаренду. Особенно в тех случаях, когда собственность является магазином.
Соседи по бизнесу
Подписывая разрешение о согласии снимать помещение, находящееся в субаренде, арендатор должен понимать, что он идет на некоторый риск. При этом отсутствие такого пункта в договоре аренды лишает арендатора правовой защиты при возникновении каких-либо спорных ситуаций.
В случае подписания соответствующего разрешения, этот пункт договора обязывает арендодателя и дает право арендатору требовать от него подписать соответствующее заявление. Это дает съемщику определенные гарантии в случае, если владелец недвижимости в дальнейшем попытается отказаться сотрудничать.
При подаче заявления арендатора в суд с просьбой разрешить конфликт, суд обладает дискреционными полномочиями и вправе издать приказ, обязывающий арендодателя подписать соответствующее разрешение о субаренде уже арендуемых помещений. Эта процедура необходима для легализации использования офиса или квартиры в субаренде.
Данный правовой вопрос рассматривается судом, в полномочия которого входит контроль по арендной плате.
Бывало, когда арендодатель отказывался подписывать соответствующее заявление на получение арендатором разрешения на изменение пользования магазином (сдачу его в субаренду). Первоначально торговое помещение сдавалось как склад, после арендатор преобразовал его в розничный магазин. Произвел улучшения и разумные изменения в нем. Все эти действия были регламентированы арендодателем в рамках договоренности, достигнутой ранее в суде. В связи с отказом арендодателя продлить договор аренды арендатор столкнулся с уголовным преследованием, на него было заведено дело, включая неуважение к постановлению суда.
Судебные споры продолжались длительное время, в течение которого арендодатель пытался выселить арендатора из помещения, а тот в свою очередь отстаивал свои права на владение магазином.
В итоге стороны заключили мировую, согласно которой арендатор оставлял за собой право пользоваться магазином в розничных целях, что позволило ему вынудить арендодателя выполнять свои договорные обязательства.
Одним из аргументов арендодателя было то, что первоначальный арендатор покинул помещение и передал владение магазином компании той же группы. Суд постановил, что создание холдинговой компании не изменяет правовой статус арендатора. Так, арендодателю пришлось принять этот факт и допустить нахождение в своих помещениях другого арендатора.
Первоначальный арендатор, который в конечном итоге так им и остался, всегда сохранял законное владение магазином, независимо от использования помещения третьим лицом.
Тем самым, одни и те же хозяйствующие субъекты пользовались магазином, ничего не изменяли в нем, и аргумент арендодателя провалился.
Очевидно, что стороны должны всегда регулировать свои права в письменной форме – это позволяет арендатору защищать свои права с самого начала. Кроме того, дабы избежать ненужных трудностей или возражений со стороны собственника, рекомендуется подавать исковые заявления против арендодателя как можно раньше.