"Любимая работа"… Неделя за неделей, год за годом – путь бегущий белки в колесе, где остановиться можно, только когда на табло появится слово "пенсия". Хотя, ввиду последних событий, в колесе придется задержаться. Несправедливости добавляют банки, которые заманивают нас взять кредит на долгий срок под какие-то жалкие 10 % (+/-). Хм, что такое 10 %? Тем более, что за несколько лет можно отдать без труда. Но, когда оказывается, что к концу срока ты переплачиваешь в два раза больше, можно получить легкий шок.
Попробуем разобрать некоторые законы банковского мира и зададимся вопросом, что же выгоднее – взять ипотеку в банке или снимать жилье в аренду? Реальный расчет под лично вашу ситуацию будет зависеть от входных данных, которые есть в вашем городе, в ваших банках, мы же сейчас будем мерить "в среднем по больнице", к тому же опустим сопутствующие услуги в виде страхования жилья и жизни и компенсации в виде налогового вычета. Но в любом случае, это даст понимание каждому, как рассчитывать свое будущее, даже если прогнозы о будущем делать сложно из-за нестабильной ситуации в стране.
Итак, для начала выберем какой-нибудь город, скажем, Нижний Новгород. И вот судя по информации в Сети, стоимость двухкомнатной квартиры составляет примерно 3,2 млн. Процентную ставку в год возьмем самую актуальную на это время, она равняется 9,56 %. Ну и последнее, чего нам не хватает, это срока ипотеки, возьмем классический – 20 лет. Считать будем относительно классического аннуитетного способа платежа.
Серьезное дело – покупка квартиры, которая через 20 лет будет в нашей собственности окончательно, конечно после некоторых переплат – от 2,5 до 3,5 млн. Значит ли это, что мы сейчас можем переходить к расчету аренды, некоторые диванные прогнозисты скажут, что все сходится, потому что квартира, купленная сегодня за 3 млн., через 20 лет так стоить не будет, и это очевидно, но дальше уже каждый идет кто во что горазд.
Теперь вопрос, как посчитать, сколько она будет стоить, будет ли она постоянно дорожать, как продукты, то есть, можем ли мы спокойно брать процент по инфляции? Это не подойдет, иначе бы вложение в квартиру являлось бы золотой жилой. И, если мы посмотрим на изменение цен с 14 года до середины 18, то окажется, что 4 года назад квартиры стоили дороже, к тому же ситуация будет зависеть чаще от города. Но если посмотреть на ситуацию по стране в целом, то действительно, с 1998 по 2007 у нас наблюдается нескончаемый рост цен. Увеличение на 20 % относительно предыдущего года, затем – ипотечный кризис в США, который через некоторое время пошатнул и Россию, из-за этого в 2008 году началось торможение темпов прироста, а в 2009 рост сменяется спадом, затем реабилитировался. Но в середине 2014 рушится курс национальной валюты, что выливается в очередное снижение цен в 2015 году и продолжается до сих пор. Кто бы ни был истинным злодеем: американцы, мировое правительство или инопланетяне, сам факт возможности резкого обрушения национальной валюты говорит о нестабильной и слабой экономике, которую можно за год загнать в застой, стоит это сказать не ради либерального словца — лишь констатация фактов, и факты эти нам пригодятся в расчете, точнее, в прогнозе.
Возвратимся к вопросу, что будет с ценой купленной сегодня квартиры. Цена квартиры будет увеличиваться только в том случае, если будет огромный спрос на квартиры в выбранном городе. То есть, если у жителей будут набиты карманы, а недвижимость выберут в качестве инвестиции вместо всеми любимых биткоинов, да и из других городов начнут бежать в наш. Ни для кого не секрет, что цены на жилье в Москве и Орске будут отличаться, даже в десяток раз. Так вот, вопрос, ожидаем ли мы рост цен на жилье в Нижнем Новгороде при проводимом сегодня курсе партии, а именно: увеличение налогового бремени, отсрочки пенсионных платежей, постоянный рост акцизов на топливо, тотальная зависимость от продажи нефти, а следовательно, отсутствие производств других товаров, усиление влияния силовиков (они, как известно, развитию бизнеса не помогают) и изоляционная политика в целом. И что-то подсказывает, что все это не способствует улучшению качества жизни людей.
Попробуем быть оптимистами в вопросе цен на недвижимость и, если поверим сильно-сильно в страну, закроем глаза и допустим, что квартира будет увеличиваться в цене на 1 % каждый год, получится, что через 20 лет у нас квартира, стоившая 3,2 млн., будет стоить примерно 3,9 млн.
Закроем этот вопрос и перейдем к ситуации, когда мы решили не накидывать на себя ошейник в 20 лет и быть свободными и независимыми миллениалами, которые предпочитают аренду. На данный момент цена аренда двухкомнатной квартиры составляет 20 тыс. рублей, цена незначительно изменилась за четыре года, в 14 году аренда составляла 19 тыс., то есть за четыре года изменение составило, грубо говоря, тысячу рублей или 6,6 % - этим мы и будем пользоваться при просчетах. Значит, в итоге за 20 лет при увеличивающейся цене аренды каждые 4 года мы заплатим 5,65 млн., равную практически ипотеке (6,13 млн.). Спрашивается, в чем смысл, ведь при ипотеке у нас появляется квартира ценой 4 млн., а при аренде, что уж греха таить, голая жопа... Что же получается, банковская каббала действительно выгоднее? Возможно, но не факт, мы кое-что не учли.
Ежемесячный платеж по ипотеке 25,5 тыс., а платеж по аренде 20,5 тыс. и аренда у нас ниже, а значит каждый месяц у нас остаются лишние 5 тыс. рублей, которые мы не тратим на пивко, а кладем на депозит, и более того, помните, при ипотеке был первоначальный взнос, раз мы его банку не отдали, то теперь мы отдадим его тоже банку, но на депозит, и каждый месяц мы будем откладывать некую сумму в банк. Да, вклад у нас пополняем, тем более можно не обязательно в банк, а на карту, где есть проценты на остаток, чтобы каждый месяц нам выдавали платежи. Чтобы найти процент для нашего дальнейшего расчета, полезем в ЦБ, который говорит, что в мае 18 года процент по вкладу свыше одного года составлял 6,4%. Давайте округлим до 6 % годовых, при том понятно, что этот процент не будет вечным. И тут опять вступает в силу "великий прогноз". Очевидно было бы сказать, что задача ЦБ сейчас – снижать ключевую ставку, а, соответственно, депозиты - они так с инфляцией борются, стабильность обеспечивают. А чтобы, как в 14 году, мощные инвесторы не брали кредиты для покупки валюты (валюта росла в два раза за полгода), ЦБ начал отзывать кучи лицензий и устанавливать монополию государственных банков в стране, но это другая тема. И, если учесть, что каждые 4 года ставка депозита будет снижаться на полпроцента, после учета этих извращений мы накопим, грубо, 2,5 млн.
И вот теперь мы можем полностью ответить на вопрос, кто же крутейший финансисты – хипстеры со своей арендой или работяги со своей ипотекой. С одной стороны хипстер с экономией по аренде в полмиллиона, да еще на вкладах два с половиной заработал, но у работяги то квартира за 4 миллиона, то есть он в плюсе на 1 млн., а при дифференцированном платеже мы смогли бы класть на депозит только до 107 месяца, дальше платеж по ипотеке был бы меньше аренды, поэтому на депозит добавлять нечего, да и аренда в целом будет дороже на 300 тыс. рублей. В итоге значит, работяга в плюсе на 1,3 млн. Какой вывод, ипотека – добро?
Нет, ипотека это конечно же не добро, несмотря на то, что в этом расчете экономически выгоднее, ибо это долгая и нудная каббала. Ко всему, расчет был основан на цифрах Нижнего Новгорода, в твоем же городе все может быть иначе. Так же нужно учесть расходы на ремонт, мебель и бытовую технику при заселении в ипотечную квартиру, пени за возможную просрочку и конечно же отсутствие возможности свалить за границу в связи с возможными потрясениями федерального масштаба. К любому кредиту позиция всегда однозначная — это зло, и более подробное его описание можно узнать из другой статьи.