80% сделок по покупке квартир на вторичном рынке сопряжены с различными рисками для покупателя.
Топ рисков:
⠀
- Покупка квартиры в которой зарегистрирован или был зарегистрирован несовершеннолетний, оставшийся без попечения родителей или иное лицо находящееся под опекой собственника может нарушать права этих лиц. Они соответственно могут сделку оспорить;
- Покупка приватизированной квартиры в которой проживал до приватизации несовершеннолетний, а в приватизации он не участвовал может нарушать права несовершеннолетнего. Он может оспорить сделку;
- Покупка квартиры купленной собственником в браке без получения согласия на отчуждение от супруга/бывшего супруга. Супруг, не дававший согласия на продажу может сделку оспорить;
- Продавец признан недееспособным или ограниченно дееспособным, в том числе и после совершения сделки. Опекуны недееспособного могут оспорить сделку;
- Покупка квартиры полученной продавцом по наследству - могут объявиться другие наследники и оспорить сделку;
- Квартира может быть обременена правами третьих лиц, не являющихся собственниками, но имеющих право пожизненно в ней проживать, независимо от смены собственника: лица отказавшиеся от приватизации; лица получающие ренту за эту квартиру; лица проживающие в квартире на основании договора безвозмездного пользования или на основании завещательного отказа;
- Покупка квартиры купленной с участием средств материнского капитала, если продавец не выделял доли в ней всем членам семьи;
- Покупка квартиры с несовершеннолетними собственниками или собственниками находящимися под опекой без разрешения органов опеки;
- Покупка квартиры у лица действующего по доверенности от продавца - доверенность может быть поддельной или она может быть отозвана. Собственник сделку может оспорить;
- Продавец может быть банкротом. Его кредиторы сделку могут оспорить;
- Вам могут показать одну квартиру, а на деле продать другую.
А теперь более ценная информация - как эти риски минимизировать:
- Всегда внимательно изучайте документы о собственности. Если это выписка из ЕГРН то она должна быть свежая, а не годичной давности;
- Если сделка совершается представителем собственника по доверенности проверьте подлинность доверенности через реестр нотариальной палаты ;
- Проверьте продавца на наличие у него крупных долгов через сайт ФСПП и узнайте не ведется ли в отношении него процедура банкротства через реестр банкротств;
- И самое сложное - проверьте квартиру на наличие в ней людей не имеющих права собственности, но имеющих право в ней проживать даже после смены собственника (отказавшиеся от приватизации, получатели ренты, лица находящиеся под опекой, проживающие на основании договора найма или договора безвозмездного пользования, временно снятые с регистрации и т. д.).
Как это сделать:
Запросите у собственника архивную выписку о лицах когда-либо зарегистрированных в жилом помещении (не путайте со справкой ф. 9, в которой отражены лишь те кто прописан на настоящий момент).
⠀
Получить эту справку может только собственник при предъявлении паспорта и документа о собственности.
Где взять:
МФЦ;
Отдел миграции МВД;
ЖЭК
Точное местонахождение данных в каждом случае индивидуально, так как в разные годы учетом жильцов занимались разные ведомства. Поэтому иногда придется побегать, чтобы получить сведения.
⠀
И так, справка у вас на руках, теперь нужно внимательно её изучить:
Были ли до приватизации прописаны в квартире люди которые прописаны там до сих пор, но собственниками так и не стали, в том числе несовершеннолетние?
Есть ли в квартире зарегистрированные, но не являющиеся родственниками собственника (возможно они живут на основании какого-либо договора)?
Есть ли люди временно снятые с регистрации, например те кто отбывает наказание за преступления, военнослужащие и т. д.?
Были ли зарегистрированны несовершеннолетние, оставшиеся без попечения родителей или другие лица находящиеся под опекой?
⠀
Если находите, что-то из вышеперечисленного требуйте от собственника
- снять с регистрации и выселить всех до совершения сделки купли-продажи, а так же расторгнуть все договора на основании которых кто-то проживает в квартире;
- убедитесь, что людям, находящимся под опекой, будет предоставлено другое жилье после продажи квартиры;
- выясните есть ли другое жилье для тех кто временно снят с регистрации.
⠀