Когда мы купили свою первую квартиру на котловане в 2007 году – мы даже не думали, что инвестируем в недвижимость. Тем не менее мы заработали на ней миллион сто тысяч (30% прибыли за три года), что позволило нам купить более престижное жилье в доме комфорт-класса уже без вложений.
Сразу скажу деньги длинные – это означает, что ждать придется от 3-х до 4-х лет. А риски, что застройщик обанкротится, не достроит, построит не качественно, всегда есть.
Как это работает?
Новостройки с момента покупки жилья на котловане, до полной готовности дома растут в цене до 30%. Вторичный рынок растет не так быстро. Например, в 2019 году
Новостройки, рост цен 12-15%
Вторичный рынок, рост цен 5-7%
Это значит, что, продав квартиру в новостройке, вы можете позволить за ту же цену жилье или больше метражом, или в более престижном месте, за счет разницы между колебаниями цен на рынке недвижимости + тех самых 30%, на которые растет квартира на этапе котлована.
У нас так и получилось – вложившись в квартиру эконом-класса в доме ЦДС на проспекте Луначарского за 2400000, мы продали ее за 3500000 и купили квартиру рядом с парком Сосновка в доме комфорт-класса «Юит».
С начала 2000-х годов в "путинской России" было несколько удачных моментов, чтобы купить жилье на этапе котлована, заработать на нем 30% прибыли от вложений.
Волшебный портал 2006-2007 год (Кризис 2008 года)
Волшебный портал 2012-2013 года (Кризис 2014 года)
И сейчас самое волшебное время для этого.
Волшебный портал 2018-2019 год (отмена 2014-ФЗ, 2020-2021 год все новостройки будут строиться по проектному финансированию)
С кризисами все просто. Если вы вложили деньги до кризиса, то во время кризиса, деньги обесцениваются, и вы получаете больше денег на выходе после него. Новостройки быстрее всего растут в цене. В больших городах спрос на жилье в хорошей локации не падает до критичного. При этом нового жилья во время кризиса строится меньше, (многие проекты сворачиваются), как итог сразу после кризиса спрос на новостройки выше, и цены становятся выше средне-рыночных.
Что происходит сейчас?
В связи с грядущей отменой долевки (1 июля 2019 года), и невозможности брать бесплатные деньги у дольщиков, а вынужденные теперь получать кредит в банке под % на строительство застройщики набрали множество разрешений на строительство.
Таким образом, рынок в ближайшее время затарен предложениями. Можно купить квартиру в черте города, вложив 2-3 миллиона сейчас. На рынке, где предложение превышает спрос (а именно таким является петербургский рынок новостроек сегодня), уровень цен определяет активность покупателей. Так, в прошлом году спрос вырос на 30%, что позволило застройщикам поднять цены на квартиры. А причин для его дальнейшего роста в этом году, как считают эксперты, нет. По итогам года на рынке новостроек петербургской агломерации реализовано приблизительно 4,8 млн кв. м жилья - рекордный показатель за последние три года. Вообще на жителя Петербурга приходится сейчас около 40 метров жилья – это очень высокий показатель.
Однако, уже в 2021 году все существующие по старому законодательству объекты будут достроены и новые будут выходить на рынок уже по цене, в среднем выше на на 30%. Деньги покупателей до окончания строительства будут храниться на экскроу-счетах в банках, и застройщики будут вынуждены прибегать к дорогому проектному финансированию. Пока никто не дает ответа на вопрос, под какой процент банки будут предоставлять кредит застройщикам, а от этого напрямую зависит уровень подорожания стоимости квартир. Но есть предположения, что сначала, как и с ипотекой, проценты на вновь сформированном рынке будут адские (23-15%), проектным финансирование будут заниматься банки-монополисты, и только со временем, % ставки начнут снижаться и достигнут европейских значений в 1-2%.