Давайте рассмотрим плюсы и минусы покупки старого дома. Для этого мы возьмем несколько реальных факторов и посмотрим, как они влияют на цену дома и какие преимущества или недостатки возникнут у Вас после покупки такой недвижимости.
Местоположение.
Самый большой плюс старого дома – это его расположение в старом пятне застройки. А это значит, что там уже есть все необходимые коммуникации. Если нет то, значат, проходят рядом. Это огромный плюс, Вам не надо тратить деньги на проведения их до дома и на подготовку согласовательных документов.
Минусы местоположения старого дома вытекают из его плюсов. Если это старый район, значит, в нем прошла смена не одного поколения. Хорошо если это место благополучно. А если нет? Старые дома привлекают не только добропорядочных покупателей. Их покупают также продавцы наркотиков и скупщики краденого. Согласитесь жить в их окружении, не самая лучшая идея.
Инфраструктура.
Развитая городская инфраструктура это большой плюс. В районе, где продают старый дом, уже есть все. Школы, сады, магазины, хорошие дороги. Обычно все это расположено в шаговой доступности. Если от Вашего дома до магазина пять минут пешком, а до школы ребенку надо добираться максимум десять неторопливым шагом это же превосходно!
Минусы старой инфраструктуры. Да она, развита. На коммуникации могут быть изношены, на них происходят частые аварии. Оказаться зимой без подачи газа и электричества, удовольствие ниже среднего. То же самое касается дорог. Они обычно разбиты и заставлены автотранспортом, так как из-за плотной застройки не хватает места для размещения личного транспорта.
Старые школы, если конечно это не элитные лицеи и гимназии - обычно финансируют по остаточному принципу, а значит надеяться на достойное образование для своих детей не стоит.
Дом с историей.
Во всех учебниках и статьях по операциям с недвижимостью на Западе, приводится примеры, как продавать «дома с историей» и везде это считается очень выгодным вложением средств. Вкратце, что такое «дом с историей» - это здание где кто-то жил, что-то произошло, очень старое здание или здание, построенное по проекту знаменитого архитектора, олицетворяющее дух той эпохи.
Сейчас эту модную тенденцию пытаются продвинуть у нас. Но эта фишка у нас не приживётся, по крайней мере, в ближайшее время. Я сейчас объясню почему. У нас постоянно меняются политические векторы развития. То есть Вы покупали дом, где жил Герой Советского Союза, а сегодня – это уже палач свободного народа, и наоборот.
Если в доме произошло убийство или погибли несколько человек или там проживал серийный убийца – то вряд ли Вы быстро найдете покупателя на него, если будете об этом рассказывать всем покупателям. Продавать дом с такой историей, уже как-то не комильфо.
Другой громадный минус – это занесение дома в реестр исторических памятников. Туда кстати могут попасть все дома старше пятидесяти лет. В этом случае, я могу только посочувствовать владельцу такой недвижимости. Вы не сможете ничего сделать самостоятельно, даже забить гвоздь в стену.
Такие мероприятия, как покраска стен, замена око и дверей, ремонт крыши – превратятся для Вас в забавный квест. Вам необходимо будет заказывать проекты, и проходить согласования везде - начиная от архитектуры заканчивая областным советом культуры. И поверьте, везде найдутся тонкие ценители старины, которые будут запрещать любые изменения и закрывать глаза на них, при соответствующих вложениях. Продажа такого дома, кстати, тоже не менее веселое мероприятие, где также будут требоваться разрешительные документы.
В общем, обладание «домом с историей» - это один большой минус. Я даже не знаю, как надо любить историю этого места, чтобы приобрести себе одну большую проблему. За исключением случаев, когда Вы хотите снести этот дом и на его месте построить торговый центр.
Документы.
Это очень щепетильный момент. С одной стороны, они, как правило, всегда готовы и бережно хранятся в семейном архиве. С другой стороны, оформление старых домов хозяева вечно откладывают на потом. Исходя наверно из мысли – зачем оформлять то, в чем я живу и мысли – ещё успею. Но время идёт, законы меняются. И то, что буквально ещё месяц назад было бесплатно или оформление занимала максимум два-три дня, теперь надо оформлять только через суд. Соответственно – это отдельные расходы и трата времени.
Документы на старый дом надо проверять тщательно. У меня был один случай, когда покупатель неожиданно ощутил себя супер подкованным в юриспруденции человеком, и решил отказаться от услуг риелторов и юристов. Справедливо считая, что оплата их услуг равносильно выкидыванию деньги на ветер. Оформил договор купли-продажи через МФЦ и был счастлив. До той поры, пока к нему не постучал в дверь брат бывшей хозяйки дома. Он вернулся из мест не столь отдаленных и требовал часть денег за свою долю или бесплатного проживания на территории дома.
Дело в том, что дом был ведомственным. И когда шла приватизация, он отказался вступать в право собственности на недвижимость. Но по закону, он имеет право, там проживать даже не являясь собственником. Это право подтверждено законом. Так что незадачливому покупателю, пришлось еще раз платить за свои квадратные метры.
Если не читать и не собирать документы, Вы также можете приобрести жилье, проданное втайне от других наследников, принадлежащее сироте и т.д. Был даже случай, что жена продала дом, вступив в наследство от мужа. Правда для этого она признала мужа сначала пропавшим без вести, а потом умершим, в то время пока он работал на вахте.
Так, что документы на старый дом это не плюс, это не минус – это внимательное изучение всех бумаг, чтобы потом не было проблем.
Соседи.
Да, да именно соседи. Покупая старый дом, Вы покупаете себе и старых соседей. Хорошо если у предыдущих собственников не было никаких конфликтов с соседями. Это будет прекрасно.
А что если там шла многолетняя борьба за межу или право складирования навоза? Да мало ли из-за чего могла начаться вражда. Факт, остается фактом – Вы будете в неё втянуты. Хорошо если психические обострения и поиски справедливости у Ваших соседей будут обостряться лишь весной и осенью, а что будет, если они не зависят от времени года и фазы луны?
Поверьте ни полиция, ни суд не будут разбираться в Вашей проблеме, пока не произойдет что-то серьезное. А жить бок о бок с людьми, которые постоянно творят подлости и гадости, очень непросто. Тут Вам надо будет практиковать буддийское спокойствие и поистине христианское терпение и всепрощение.
Хуже будет, если Вы вступите на тропу войны. Тут даже победа, будет равна поражению. Если Вы конечно не криминальный авторитет или полицейский, и сможете устранить проблемных соседей силовыми методами.
Большой плюс старых соседей – в том, что они тут давно живут и всех знают. Поэтому Вы всегда будете в курсе всех новостей, Вы сможете безбоязненно отпускать детей гулять и можете быть уверенными, что к Вам всегда придут на помощь. Так, что соседей надо выбирать еще более тщательно, чем сам дом.
Участок.
Все мы представляем себе приусадебный участок, как нечто среднее между Ботаническим садом и зоной для пикников. В нашем воображении рисуется ухоженный сад, красивые тенистые дорожки, прекрасный мангал и беседка для посиделок на свежем воздухе. Гамак и бассейн, конечно, тоже были бы не лишними, но даже если не будет то не беда.
Реальность же намного суровей. Вас ждут старые неухоженные деревья, участок, разбитый по зонам – картошка, огурцы и помидоры. Небольшой надел под цветы и сооружение из старых кирпичей для жарки шашлыков. Опционально идет теплица из старых оконных рам. Это неплохой вариант.
Худший вариант это участок, который использовался хозяевами и соседями для свалки мусора. Там Вас ждет нетронутая целина и горы мусора. С другой стороны земля на таких участках «отдохнула» и Вас ждет хороший урожай, когда вы приведете поместье в порядок. Сколько это будет стоить вам денег и времени, одному Богу известно.
Другая проблема – это границы участка. Очень часто реальная граница, не совпадает с фактической. Кто-то из соседей разрешил пользоваться своей землёй, кому-то бывшие хозяева подарили часть огорода. Естественно, редко кто ставит покупателей в известность о таком сложившемся землепользовании. Обычно об этом, Вы узнаёте тогда, когда решаете поставить новый забор или промерить границы заново, что бы понять, чья все таки земля и где реально проходят границы усадьбы.
Всё это редко обходится без конфликтов. Так как соседи привыкли к установленному порядку и не хотят лишаться своих благ. Нередко вспыхивают соседские войны, накал которых заставил бы Шекспира позеленеть бы от зависти. Увидев бы такое, он пересмотрел бы свои взгляды и заново переписал бы свои бессмертные произведения.
Планы развития улицы и района.
Редко кто интересуется, как дальше будет развиваться улица и район. Какие планы у муниципальной и федеральной власти на данную территорию. Стоит рассматривать планы да на ближайшее десятилетие, даже те которые кажутся нереальными.
Дело вот в чём. Глупо покупать дом для отдыха от проблем, если рядом будут строить транспортную развязку или большой склад. Строительство объектов культа – церквей, мечетей, синагог и дацанов, тоже не прибавит району спокойствия.
Строительство федеральных трасс и мусорных полигонов, также не способствует улучшению климата и экологии. Поэтому, что бы не оказаться в дураках и жить в ста метрах от какого ни будь шумного и не экологически чистого объекта, стоит интересоваться планами развития района.
Цена.
По-хорошему, именно цену надо ставить определяющим фактором для покупателя при выборе старого дома. Согласитесь, когда дом стоит на 20-30% дешевле рынка, трудно удержаться от его покупки. Тут вступает в дело самоуспокоение и самовнушение. Человек видит проблемы, но сам себя уговаривает на покупку.
Течет крыша? Не беда – перекрою! Трухлявые полы? Не проблема, постелю новые! Старые окна и двери? Вставлю новые! Приблизительно в этом ключе идет торговля разумных доводов с жадностью. Как правило, жадность и желание халявы побеждают.
Сюда же добавьте «я же мужик» и «у тебя золотые руки». Золотые руки у мужика это отлично, я только всецело за рукастого и головастого мужчину. Но подумайте об одной важной вещи. Все своё свободное время и все свободные деньги буду уходить на постоянный ремонт Вашего дома. Постоянная гонка за временем и переделка старого. Готовы ли Вы к этому?
Хорошо если старый дом требует лишь косметического ремонта. А если там есть очевидные и невидимые дефекты? Исправление этих дефектов просто уничтожат семейный бюджет.
Но есть небольшой плюс даже в этом. Ремонт, даже дорогостоящий растянется по времени и будет съедать небольшую долю семейного бюджета. Небольшую, но постоянную, запомните это.
Так, что при покупке старого дома необходимо взвесить все за и против. И очень крепко подумать над предстоящей сделкой. Это может быть как выгодным приобретением, так и причиной ухудшения не только денежного, но и семейного положения.
Как правильно выбирать старые дома, что бы они стали идеальной инвестицией, читайте в следующих статьях. Также, я в них расскажу, где, когда и как приобретать старые дома и на что обращать внимание при осмотре и выборе таких домов для покупки. Подписывайтесь на канал, чтобы быть в курсе всего нового и интересного.
