В это можно не поверить, но как пойти против официального мнения, изложенного в официальном документе с исходящим номером и штрих-кодом в шапке?
Они это серьёзно?
Очень серьёзно. Серьёзнее уже невозможно. Вопрос о методике расчёта кадастровой стоимости недвижимости.
30 ноября 2018 года был опубликован Приказ Комитета имущественных отношений СПб от 28.11.2018 № 130-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости», за подписью заместителя председателя Комитета имущественных отношений К.А. Кононевской.
СМИ и горожане обратили внимание на факты удивительные и поражающие не только воображение, но и те отделы головного мозга, какие отвечают за логику. Некоторым представителям homo sapiens даже показалось, что это поражение может стать необратимым. По это причине было отправлено обращение временно исполняющему обязанности губернатора Санкт-Петербурга Александру Беглову, с рядом вопросов, общий смысл которых можно выразить фразой, ставшей заголовком следующей части.
Это только мне так показалось или на самом деле?
Официальный ответ пришёл на официальном бланке с номером ОБ-1570-8797 18-0-1 от 28.12.2018. И в этом ответе чёрным по белому написано следующее:
… одним из ценообразующих факторов при определении кадастровой стоимости объекта недвижимости является его отнесение к функциональной группе. Таким образом, здание с кадастровым номером 78:31:0103101:3012 (далее - Здание 1), класс качества - «Премиум», в соответствии с Методическими указаниями было отнесено к функциональной группе «выставочные залы, дворцы культуры, дома культуры, консерватории, концертные залы, культурно-досуговые центры, мюзик-холлы, планетарии, театры, художественные галереи, цирки», также Здание 1 было отнесено к классу конструктивной системы КС-1.
Для полноты картины следует указать адрес этого объекта с кадастровым номером 78:31:0103101:3012 - г. Санкт-Петербург, Смольный проезд, дом 1, известный в народе как просто Смольный. Здание, где находится Администрация Санкт-Петербурга, работает врио губернатора, Александр Беглов и принимаются важнейшие для горожан решения.
Иными словами Смольный – это цирк!
К той же области функциональных назначений отнесли чиновники КИО и здание Таврического дворца, где располагаются Межпарламентская Ассамблея Стран СНГ, Представительства органов законодательной власти стран СНГ и некоторые другие суровые организации. Правда в этом же здании находится Санкт-Петербургский филиал телекомпании МИР и «Таврическая капелла». Возможно, это и стало формальным поводом для чиновников определить это здание в одну категорию с мюзик-холлами, планетариями и цирками.
Ну, ничего святого! Или что там про пятую колонну?
Не стоит так горячиться. «Святое» для чиновников из комитета с исконно цирковым названием есть! Даже будучи верными наследниками дела величайшего волшебника Эмиля Теодоровича Кио сотрудники Комитета Имущественных Отношений не смогли позволить себе отнести здание на Гродненском переулке, 4 ни к какой иной категории, кроме как к заданиям функциональной группы «Административные здания государственных учреждений управления, включая здания администраций, Министерство внутренних дел Российской Федерации, судов, прокуратуры».
Горожане помнят, что дом по адресу Гродненский переулок 4 – это бывший личный жилой дом Николая Ермолинского, госслужащего Российской Империи. После революции 1917 года дом отдали детям. Там сделали детский сад.
При чём тут «Административные здания государственных учреждений управления, включая здания администраций, Министерство внутренних дел Российской Федерации, судов, прокуратуры»?
Органы управления Российской Федерации там никогда не располагались. С 1972 года по 2018 это здание занимал Генеральный консул Соединённых Штатов Америки в Санкт-Петербурге. Это реальная история.
А нам чего? Опять про деньги.
С 2019 года сумма налога на недвижимое имущество существенно увеличится для всех плательщиков. Причина не в росте ставки налога, а в изменении показателя «Коэффициент к налоговому периоду». Этот коэффициент увеличится с 0,4 до 0,6, что и приведёт к существенному росту конечной суммы налога.
Для тех, кому не терпится рассчитать, сколько именно придётся заплатить есть калькулятор налога на сайте ФНС России.
Владельцы личного кабинета на сайте ФНС России могут пересчитать сумму налога пользуясь формулой.
Она находится на вкладке «/ Моё имущество / Недвижимое имущество».
Для владельцев коммерческой недвижимости правила расчёта иные. С 2019 года они также будут меняться.
В Санкт-Петербурге базой для всех видов налогоплательщиков является кадастровая стоимость объекта. Именно по этой причине горожанам и коммерсантам, руководителям и бухгалтерам, инвесторам и акционерам необходимо не только знать кадастровую стоимость принадлежащей им и их организациям недвижимости, но и понимать почему её оценили именно так.
Кадастровый цирк и оценочные фокусы.
Вот простой пример. Здание в спальном районе. Год постройки 1977. Типичная брежневская панелька. Наименование функциональной группы «Дома жилые со встроенными нежилыми помещениями от 6 этажей». Класс качества «Эконом». Удельная кадастровая стоимость 29.685,45 рублей. Встроенные нежилые помещения – чердак, подвал и мусоропроводы. Весь остальной объём здания – жильё. Вот только удельная кадастровая стоимость этого жилья не 29,7 тыс. рублей, а ровно 97 364,511 рублей за каждый квадратный метр. Именно так с тремя знаками после запятой.
А теперь сравните!
Здание по адресу Дворцовая набережная, дом 38, кадастровый номер 78:31:0001015:3005. В народе известно ка Зимний дворец. Удельная кадастровая стоимость 18 494,09 рубля за квадратный метр. Если посмотреть внимательно на кадастровую стоимость внутренних помещений, а они с некоторых пор все нежилые, то для залов Зимнего дворца, расположенных в надземной части, она копейка в копейку совпадает с приведённым выше значением 18 494,09 рубля за 1 кв.м.
В своём ответе волшебники из КИО официально сообщили о проведённом чиновниками опыте по изучению кадастровой стоимости жилых зданий Санкт-Петербурга, строившихся за период с 1968 по 1973 годы. Класс качества «Эконом», материал стен – панельные.
В указанную выборку вошло 55 зданий с показателем износа 60 %, класс конструктивной системы - КС-3. При этом диапазон кадастровой стоимости данных объектов составил от 11 500 до 14 100 руб./кв.м.
Дополнительно сообщаю, что значение кадастровой стоимости для панельных домов с вышеперечисленными характеристиками в Вашем обращении (29 680 руб./кв.м) Учреждением выявлено не было.
Трудно оспорить.
Действительно удельная стоимость в размере 29 680 р. за кв.м. – это удельная стоимость панельки 1977 года. В выборку её не включили. Но вот пример с другого края – год 1962.
Адрес: Новоизмайловский проспект, дом 32, корпус 4, кадастровый номер 78:14:0007548:9539. Типичная панельная «хрущёвка». Наименование функциональной группы «Дома жилые со встроенными нежилыми помещениями до 5 этажей включительно». Удельная кадастровая стоимость 12 412,47 рублей за квадратный метр. Где именно в этом здании находятся «встроенные нежилые помещения» с трудом вспомнят даже старожилы. Но вот удельная кадастровая стоимость жилой квартиры в этой панельной пятиэтажке уже 88 073,8877 рубля за м. кв. И именно так. С точностью до четырёх знаков после запятой, как если бы это была не квартира, а нефть и не в развалюхе времён советской оттепели, а на Лондонской бирже.
Чем иллюзионисты из КИО могут объяснить, что в среднем в хрущёвской панельке цена за метр квадратный составляет 12 412 рублей 47 копеек, а в отдельной квартире в 7,095597226015451 раза больше – неизвестно. Как и Эмиль Теодорович они бережно хранят свои секреты.
Надежды нет?
Строго говоря, есть. Как официально сообщили в Комитете Имущественных Отношений
…анализ результатов ГКО должен производиться с учётом всех ценообразующих факторов, использованных при оценке для каждого объекта недвижимости. В связи с чем, анализ удельных показателей кадастровых стоимостей объектов недвижимости с учётом лишь части ценообразующих факторов может дать искаженные результаты.
Одновременно сообщаю, что в соответствии со ст. 20, 21 Закона № 237-ФЗ прием обращений по вопросам исправления ошибок и предоставления разъяснений, связанных с определением кадастровой стоимости, в соответствии с Законом № 237 осуществляется Учреждением, в связи с чем по указанным Вами вопросам Вы вправе обратиться в адрес Учреждения.
Учреждение это - Санкт-Петербургское государственное бюджетное учреждение "Городское управление кадастровой оценки".
Если есть смелые мыслью и располагающие достаточным временем, для самостоятельного изучения вопроса, то им стоит обратить внимание на координаты поиска в нормативно-правовом пространстве.
Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории Санкт-Петербурга, проводилось в соответствии с приказом Минэкономразвития РФ от 12.05.2017 № 226 «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке» (далее - Методические указания).
Методика определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории Санкт-Петербурга, приведена в отчёте об определении кадастровой стоимости от 22.10.2018 № 1/2018 (далее - Отчёт), подготовленном Учреждением. Отчёт направлен в Росреестр для размещения в фонде данных государственной кадастровой оценки и будет доступен для ознакомления на официальном сайте Росреестра (https://rosreestr.ru).
Методика определения кадастровой стоимости зданий представлена в Томе 3 Отчёта. Определение кадастровой стоимости зданий произведено с использованием затратного подхода на основе расчёта затрат на замещение.
Вот, кажется, всё ясно, но вопросы…
Вопросы остаются и ответ, любезно предоставленный Мариной Михайловной Янкиной, заместителем председателя Комитета Имущественных Отношений, их только умножил. Впрочем, разбираться с этим придётся уже в следующем, 2019 году.
С наступающим!
Подпишитесь на канал «Частная почта», расскажите о нём друзьям и знакомым. Не стесняйтесь писать вопросы. Возможно, ответы на них найдутся.
Вадим Сафонов.