С 1 июля 2018 года вступили в силу поправки к Федеральному Закону 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Этот закон призван регулировать строительство жилья в России. Поправки ужесточают требования к застройщикам, а также усиливают защиту прав дольщиков. Чем вызвано появление этих поправок, и к чему они могут привести на рынке жилищного строительства в России? Чтобы разобраться в этом вопросе, обратимся к недавней истории, к тому, что еще было в 2017 году.
Ситуация в долевом строительстве к исходу 2017 года
Начнем с того, что тема долевого строительства приобретает все большее звучание исключительно в связи с проблемой «обманутых дольщиков». По разным оценкам, к 2017 году за счет долевого участия велось от 80% до 90% всего жилищного строительства в стране.
О количестве «обманутых дольщиков» точных данных как не было, так и нет, различные источники приводят самые разные цифры.
Минстрой сообщает о 40 тысяч человек, в Госдуме называют цифру 130 тысяч, эксперты говорят, что «обманутых дольщиков» в стране около 200 тысяч. Такое разнообразие данных получается вследствие того, что в официальную статистику попадают только те дольщики, которые приобретают жилье по закону о долевом строительстве (214–ФЗ).
Откуда «ноги растут»
Проблемы «обманутых дольщиков» как следствие работы механизма долевого участия в строительстве возникли давно, еще в «нулевые» годы. Работа этой схемы довольно проста: девелопер привлекает деньги населения на начальном этапе строительства и работу ведет если не целиком, то преимущественно на эти средства. То есть застройщик начинает продавать квартиры на этапе котлована и по мере поступления денег строит дом. Процесс занимает долгие годы. Это общая схема, на практике же все немного сложнее. Застройщики, как правило, – это крупные компании, которые одновременно ведут строительство многих объектов. Получив деньги за один объект, они могут перенаправить вырученные средства на другой проект, в зависимости от текущих нужд компании. Ну а дольщики в этом случае наблюдают простаивающую стройку своего дома.
Зачастую застройщик вынужден был запускать новый проект для привлечения денег дольщиков, чтобы направить их на завершение ранее начатых проектов, проблемы с которыми часто возникали по причинам, от застройщика никак не зависящим. Так возникали финансово-строительные пирамиды, и появление «обманутых дольщиков» в этой ситуации было неизбежным.
И это только одна из проблем, которую порождает схема долевого строительства. К тому же, такая финансовая схема плохо контролируется со стороны государства, что немедленно порождает желание у некоторых недобросовестных застройщиков этим воспользоваться самым что ни на есть криминальным способом – попросту украсть деньги. Огромное число сегодняшних «обманутых дольщиков» образовалось в стране именно из-за этого.
Как-то упорядочить работу на строительном рынке законодатели пытались неоднократно. Но эксперты говорят, что полностью избежать рисков появления «обманутых дольщиков» схема долевого строительства не позволяет в принципе.
На сегодняшний день в стране официально зарегистрировано более 800 проблемных объектов в 72 субъектах федерации. Минстрой планировал до конца 2017 года решить проблему со 140 домами, в следующем – со 190 объектами, в 2019 году должны быть достроены 160 домов, в 2020 году – 100, в 2021 году – 19. А что будет с еще более чем двумя сотнями проблемных объектов – пока полная неопределенность.
За 2017 год число «обманутых дольщиков» выросло по стране еще на 30 тысяч человек
Развалит ли решение проблемы «дольщиков» рынок жилья
В конце 2017 года президент Путин поручил правительству и ЦБ разработать меры, которые позволят в течение трех лет перейти от схемы долевого участия в строительстве к проектному финансированию (строительству за счет банковских кредитов). Кроме того, президент поручил правительству представить предложения по защите прав граждан, участвующих в долевом строительстве, а также предложения по повышению ответственности глав регионов за обеспечение защиты «обманутых дольщиков».
Многие эксперты, утверждают, что эта инициатива подорвет рынок жилищного строительства. В качестве подтверждения приводятся следующие аргументы:
Деньги дольщиков для девелопера являются бесплатными, что позволяет сохранять цены процентов на 40 ниже (если дольщик вносит средства на стадии котлована), чем при продаже квартиры «под ключ». По оценкам некоторых экспертов, строительство по схеме проектного финансирования приведет к удорожанию жилья до 60% и рынок такие цены будет просто не в состоянии «переварить». Строить же на собственные средства могут себе позволить только крупные компании или даже их объединения и, таким образом, с рынка уйдут все средние и мелкие застройщики.
В общем и целом эти рассуждения правильны, однако есть, как говорится, некоторые нюансы.
Как утверждают риэлторы, большинство дольщиков для оплаты своих долей прибегали к ипотечным кредитам. Стоимость этих кредитов летом 2017 года составляла 10% – 11% годовых. При этом стоимость банковских кредитов для застройщиков оценивалась, в среднем, примерно в 15% годовых. То есть для покупателя цена метра в итоге вырастала, но зато ему не приходилось нести расходы по ипотеке на стадии котлована. Кроме того, сроки строительства резко сокращались и набежавшие проценты по кредитам для застройщиков становились гораздо меньше, чем прогнозируемые 30–60.
Поэтому, можно констатировать, что размеры «грядущей катастрофы» были сильно преувеличены. Для людей, которые не пользовались ипотекой и вкладывали в строительство свои сбережения, тоже становилось не все так грустно – вместо того, чтобы замораживать свои средства в стройке, их можно было положить на банковский депозит. Разумеется, получить такой же выигрыш, как это происходило при долевом строительстве, уже не получалось, но зато и риски попасть в число «обманутых дольщиков» сводились к нулю.
А вот для застройщиков при работе с проектным финансированием все становится гораздо сложнее. При долевом строительстве все риски на себя брали дольщики, а по новой схеме все риски ложатся на девелоперов. С учетом того, что в стране полно новостроек, которые покупать никто не желает (денег нет), рисковать и вкладываться в строительство с непредсказуемым результатом желающих находится немного. Перекладывать эти риски в цену жилья тоже не получается – рынок и без того стагнирует.
По мнению некоторых экспертов, новая форма финансирования в жилищном строительстве повысит цену метра процентов на 10–15, уменьшится количества вводимого жилья (что и без этой новации напрашивается), зато рынок станет более цивилизованным, а понятие «обманутые дольщики» просто исчезнет.