Ассоциация являлась арендатором нежилых помещений. Часть этих помещений указанная ассоциация передала в субаренду некоему ООО (обществу), а общество передало ассоциации денежную сумму, которая будет зачтена в счет арендной платы. Так же ассоциация в течение 15 дней после подписания договора обязалась передать обществу лифт, а в случае невозможности установить лифт в указанный срок обществу предоставляется право установить его самостоятельно с дальнейшей компенсацией понесенных расходов путем уменьшения арендной платы, установленной за пользование нежилыми помещениями на сумму фактически произведенных затрат. Т.е. затраты на установку лифта будут вычтены из арендной платы.
Договор субаренды был подписан и зарегистрирован в установленном законом порядке. Спустя некоторое время стороны заключали два дополнительных соглашения к указанному договору субаренды, в которых изменяли площадь арендуемых помещений и размер арендной платы. Вот эти дополнительные соглашения не регистрировались в установленном законом порядке.
В последствии договор субаренды был расторгнут по решению суда, и общество освободило арендуемые нежилые помещения. После этого ассоциация обратилась в арбитражный суд с иском к обществу о взыскании задолженности по арендной плате и пеней. Исковые требования ассоциации к обществу были удовлетворены арбитражным судом первой инстанции. Вторая инстанция согласилась с судом первой инстанции и оставила решение суда без изменения. Вынося решение, суды двух инстанций приняли во внимание размер арендной платы, установленный первым дополнительным соглашением к договору субаренды, поскольку оно исполнялось сторонами. Доказательств исполнения второго дополнительного соглашения суду не представлено.
Так же арбитражный суд отклонил довод общества о том, что взыскиваемая арендная плата подлежит уменьшению на сумму ремонта и установки лифта. В этом случае суд сослался на то, что если общество хотело уменьшить сумму взыскиваемой арендной платы, то должно было обратиться с отдельным встречным иском. Еще одна не понятная для меня с точки зрения логики позиция: договором субаренды предусмотрена оплата только безналичным расчетом, однако общество рассчиталось наличкой, и ассоциация эту наличку приняла. Но суд посчитал, что раз оплата не проведена по безналу, то можно такую оплату вообще не принимать во внимание, как будто ничего и не платилось. В обоснование суд ссылался на нарушение требований, предусмотренных указанием ЦБ РФ от 11 марта 2014 г. № 3210-У «О порядке ведения кассовых операций юридическими лицами и упрощенном порядке ведения кассовых операций индивидуальными предпринимателями и субъектами малого предпринимательства».
Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации отменила судебные акты первой и второй инстанции и направила дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции в связи с тем, что стороны пришли к соглашению о том, что возмещение затрат субарендатора на улучшение арендованного имущества и выполнение ремонтных работ будет осуществляться путем уменьшения арендной платы, установленной за пользование помещениями, на сумму фактически произведенных затрат. Таким образом, из условий данного договора прямо следует, что стоимость определенных видов работ и указанная в договоре сумма подлежат возмещению арендатору путем уменьшения текущей арендной платы, то есть данный вычет прямо назван в договоре как порядок расчета арендной платы. А посему для уменьшения арендной платы вовсе не обязательно предъявлять встречный иск. Обществу достаточно предоставить возражение на иск ассоциации и суд обязан будет исследовать фактические и юридические основания данного возражения (ч. 1 ст. 64, ч. 1-3 1 ст. 65, ч. 7 ст. 71, ч. 1 ст. 168, чч. 3-4 ст. 170 АПК РФ).
В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Согласно правовой позиции, изложенной в п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 января 2013 г. № 13, если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (ст. 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений ст. 1102, 1105 ГК РФ не имеется. В силу ст. 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
В п. 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 февраля 2014 г. № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» разъяснено, что сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность. Как указано в названном пункте, по смыслу ст. 164, 165, п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде. Впоследствии указанная позиция Пленума и Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации нашла отражение в уточняющем дополнении законодателем п. 3 ст. 433 ГК РФ, согласно действующей редакции которого государственная регистрация договора имеет значение для момента его заключения исключительно для третьих лиц.
Второе дополнительное соглашение к договору субаренды заключено между сторонами, присутствуют подписи и печати, никто не оспаривает факт его заключения и аренда нежилых помещений продолжена. А теперь арендодатель ссылается на незаключенность второго дополнительного соглашения в связи с тем, что оно не прошло государственную регистрацию. Верховный Суд РФ расценил это как недобросовестное поведение арендодателя и указал в определении, что арендодатель, вступив в подобное соглашение, создал у арендатора разумные ожидания того, что договор будет действовать с учетом измененной платы. Таким образом, суд пришел к выводу, что второе дополнительное соглашение к договору субаренды должно применяться в отношениях между его сторонами независимо от его государственной регистрации.
Теперь что касается наличного расчета. Согласно п. 2 ст. 861 ГК РФ (в редакции, действовавшей до 1 июня 2018 г.) расчеты между юридическими лицами, а также расчеты с участием граждан, связанные с осуществлением ими предпринимательской деятельности, производятся в безналичном порядке. Расчеты между этими лицами могут производиться также наличными деньгами, если иное не установлено законом. Да, договором субаренды предусмотрен только безналичный расчет. Однако ассоциация могла отказаться от приема наличного расчета, поскольку данный расчет будет ненадлежащим. Но ассоциация приняла оплату. Раз так, то она согласилась с изменением порядка исполнения обязательства по оплате и не вправе в будущем ссылаться на условие договора о безналичном расчете. В связи с этим нельзя считать обязательство по оплате за субаренду неисполненным.
В соответствии с п. 6 Указания Банка России от 7 октября 2013 г. № 3073-У «Об осуществлении наличных расчетов» наличные расчеты в валюте Российской Федерации и иностранной валюте между участниками наличных расчетов в рамках одного договора, заключенного между указанными лицами, могут производиться в размере, не превышающем 100 000 руб. либо сумму в иностранной валюте, эквивалентную 100 000 руб. по официальному курсу Банка России на дату проведения наличных расчетов, т.е. так называемый «предельный размер наличных расчетов». Вот если эту сумму превысить, то наступает административная ответственность по ст. 15.1 КоАП РФ. Однако предельный размер наличных расчетов превышен не был.
Таким образом, решения первой и второй инстанции были отменены и дело направлено на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.
При наличии спора по гражданским, семейным, жилищным, земельным, арбитражным и административным делам обращайтесь к нашим адвокатам.