Многие торговые комплексы за время кризиса превратились в настоящий стрессовый актив для своих собственников. Но продать такую недвижимость на падающем рынке нелегко. Один из возможных вариантов — реализация ее небольшими лотами частным инвесторам.
Торговая недвижимость переживает не лучшие времена. Снижение доходов населения приводит к сокращению суммы среднего чека и постепенному падению арендных ставок, что превращает отдельные ТЦ в убыточный бизнес. Прибавьте к этому моральный и физический износ многих торговых объектов и обещание властей в следующем году до 30% увеличить налог на имущество — и станет понятно, почему число желающих продать торговую недвижимость в последнее время растет.
Но заключить сделку на кризисном рынке очень сложно, поскольку крупных институциональных инвесторов, готовых купить объект целиком, практически не осталось. Поиск покупателя может затянуться на годы. И статистика продажи ТЦ это подтверждает. Например, в прошлом году в Москве было продано только шесть торговых центров единым лотом (ТРЦ «Золотой Вавилон Ростокино», ТРЦ «Гудзон», ТРЦ «Пятая авеню», ТРЦ «Золотой Вавилон Отрадное», ТРЦ «Золотой Вавилон Ясенево», ТЦ «Горбушкин двор»). И то только потому, что собственник (австрийский инвестиционный фонд) выводил свои активы из России.
Даже в том случае, когда покупатель находится, доходность от продажи ТЦ зачастую оказывается значительно ниже ожиданий продавца. Поэтому инвесторы все чаще смотрят в сторону других сегментов коммерческой недвижимости. За последний год сильно увеличилась доля вложений в производственно-складской сектор: с 5 до 34%, а также в гостиницы: с 3 до 6%. Между тем инвестиции в торговую недвижимость за тот же период сократились с 30 до 19%.
Одним из способов реализации зависших торговых активов может быть их продажа в розницу. Дело в том, что основные деньги сейчас сосредоточены в руках небольших инвесторов, предпочитающих депозитам альтернативные инструменты инвестирования. Только в нашей базе около 2 тыс. таких клиентов. С каждым из них мы поддерживаем постоянную связь и знаем наверняка, куда, когда, сколько и на каких условиях они готовы инвестировать. Обычно для них стоимость входа в торговый проект начинается от 2 млн рублей, а средний чек составляет 10-20 млн рублей в зависимости от локации ТЦ. В Москве доходность таких инвестиций составляет от 9,5 до 12% годовых.
Конечно, быстрее в розницу распродаются малые и средние ТЦ. Выручка собственника при этом оказывается на 20-30% выше, чем при продаже объекта целиком. Но надо понимать, что без привлечения профессиональной управляющей компании, имеющей опыт работы с множеством владельцев, реализация объекта в розницу может оказаться неэффективной.
Чем может помочь УК? Для наглядности приведу в пример наш ТЦ «Смайл» в Петербурге, который в феврале выйдет на рынок и будет продаваться как готовый арендный бизнес для небольших инвесторов.
Без управляющей компании ситуация в ТЦ была следующая. Там было всего 10% федеральных арендаторов, общая заполняемость составляла 65%, ротация была высокая, дебиторская задолженность большая. Как итог — низкая доходность.
Когда мы пришли на объект, взяли на себя ответственность по созданию продукта, который будет востребован и жителями района, и арендаторами. Продумали грамотную концепцию, правильно подобрали пул арендаторов, выстроили с ними работу, настроили продвижение объекта, обеспечили безупречную эксплуатацию здания.
Мы быстро поняли, что «Смайл» не сможет, да и не должен конкурировать с крупными региональными торговыми центрами. Наши покупатели — жители конкретного района. И пул арендаторов подобрали под их нужды. Были изменены планировочные решения ТЦ и разработаны мероприятия для целевой аудитории. Все изменения происходили без закрытия объекта и не потребовали от собственника дополнительных затрат.
Сейчас «Смайл» заполнен на 100%. Проходимость объекта выросла на 40%, арендная площадь — на 20%, доходность — на 47%. Собственник готовится к эффективной продаже.