Об изменениях торгового пространства в будущем, арендных ставках, открытии новых торговых объектов в 2019-2020 годах, а также о тенденциях рынка торговой недвижимости Минска, megapolis-real.by рассказала заместитель директора департамента исследований и консалтинга Colliers International Дарья Лапицкая в рамках I Белорусского форума девелоперов.
По ее словам, в 2018 году рынок торговой недвижимости развивался интенсивно, только за I полугодие было введено 327 новых объектов торговли и общепита, открылось 225 магазинов торговой площадью до 41,5 тыс. кв.м., а также появилось 102 объекта общественного питания на 3700 мест.
«Чтобы понять, куда двигаться рынку торговой недвижимости Минска дальше, мы посмотрели на опыт стран соседей, а именно таких городов, как Рига, Вильнюс и Таллин, - сказала Дарья Лапицкая.
- Минск значительно опережает эти города по количеству торговых центров, особенно в категории относительно небольших форматов – 5-15 тыс. кв.м. И это не лишено смысла. Последние исследования показали, что потребитель склонен совершать покупки преимущественно около дома или работы чаще именно в таких торговых объектах. Разница в других сегментах не так разительна».
Что касается обеспеченности населения торговыми площадями, то Минск отстает по этим показателям от столиц соседних стран, в том числе в категории небольших форматов, но опережает Москву. Таким образом, имеет смысл убедиться, жители всех ли микрорайонов белорусской столицы обеспечены торговыми объектами в зоне близкой доступности.
По словам эксперта, на один кв.м. торговой недвижимости в Минске приходится всего порядка $400 дохода населения, что на самом деле не так и много по сравнению с соседними странами. Данный факт ставит под сомнение целесообразность инвестирования в торговые объекты, но так кажется только на первый взгляд.
«В Минске много торговых объектов, которые начинают устаревать или частично уже устарели, соответственно они освобождают место для новых», - сказала Дарья Лапицкая.
Сток торговой недвижимости Минска: от ЦУМа до ТЦ «Замок»
Объем стока торговой недвижимости Минска составляет порядка 1,3 млн. кв.м., а если будут реализованы все заявленные на ближайшую перспективу объекты, он может увеличиться на 15-20%.
«Долгое время основными торговыми объектами в Минск считались универсальные магазины типа ЦУМа, ГУМа и прочих. Чуть позже стали появляться объекты для размещения торговых точек индивидуальных предпринимателей. В 2006 появилась «Корона» на ул. Кальварийской и стало уже немного по-другому.
Ключевой отметкой стал рубеж 2007 года, когда открылось два первых крупных торговых объекта площадью более 20 тыс. кв.м. – это ТЦ «Столица» и ТРЦ «Экспобел». В 2012 году был введен в эксплуатацию ТРЦ «Замок», который до сих пор является одним из крупнейших торговых объектов столицы.
И после этого сток торговой недвижимости ежегодно пополняется новыми современными объектами. Пока лидером по количеству введенных объектов площадью более 20 тыс. кв.м остается 2013 год», - сказала Дарья Лапицкая.
По словам эксперта, де-факто 2018 год принес белорусской столице всего один новый крупный торговый объект - ТЦ DiaMond City, де-юре – три.
До конца года планируется открытие ТЦ «Яркий». В 2019-2020 году в эксплуатацию должны быть ведены такие крупные торговые центры, как «Palazzo», «Минск Сити», «Молл Leroy Merlin», 1 оч. проекта с рабочим названием «Галактика» и 2 оч. строительства «Корона-Уручье».
Возможно открытие таких объектов как «Галерея Сеница» и «Мега», менее вероятно «Магнит Минска».
«Возможность реализации всех заявленных объектов неодинакова. Долгожданный объект Palazzo, должен принести на рынок новый формат досуга – аэротрубу. Работы по Minsk City Mall также ведутся.
Что касается Галереи в Сенице, то данный объект находится в высокой стадии готовности, но его ввод многократно переносился, поэтому говорить о конкретных датах не приходится. Ситуация с ТЦ «Магнит Минска» также неоднозначна.
Согласно инвестиционному договору, открытие должно было состояться в 2018 году, однако до его открытия еще далеко. Также ведутся работы по расширению ТРЦ «Экспобел» - планируется вторая очередь строительства, - сказала Дарья Лапицкая.
– Еще одна давняя история – ТРЦ «Немига Молл». Около 7 лет существовали различные версии проекта, но недавно участок был продан белорусскому девелоперу. Надеемся на скорую реализацию проекта. Что касается ТРЦ «Гулливер», то собственник на данный момент находится в стадии банкротства, поэтому, скорее всего, участок выйдет на аукцион».
Средняя вакантность площадей на рынке составляет 7-8%
С точки зрения спроса на рынке наблюдается положительная динамика – мы видим плавный рост розничного товарооборота, а динамика ввода торговых площадей следует за ним. Есть основание полагать, что оба этих показателя в ближайшем будущем покажут рост.
Спрос со стороны арендаторов также прослеживается, правда, он неравномерный. Многое зависит от категории объекта недвижимости. Среднерыночный уровень вакантности площадей сегодня составляет примерно 7-8%.
В ТЦ наибольшей популярностью пользуются небольшие площади до 50 кв.м. и 50-100 кв.м. Причем популярность таких форматов в успешных торговых центрах достигла уровня, когда количество заявок от арендаторов разместить объекты островного типа превосходит возможности некоторых объектов недвижимости.
Согласно данным статистики, по количеству присутствующих на рынке основных якорных арендаторов в сегменте Fashion на территории ближайших европейских стран, абсолютным лидером является Польша. Из 14 стран, представленных в выборке, Беларусь занимает предпоследнее место, обогнав только Албанию.
Ставки аренды растут
Со II полугодия 2017 года на рынке столицы наблюдается рост ставок аренды, в связи с вводом ряда новых современных объектов, которые привлекли значимых арендаторов. Это такие объекты, как ТРЦ «Дана Молл», «Галерея», «Грин Сити». В III квартале 2018 года ставки также продолжили рост, и по сравнению с декабрем 2017 года выросли в среднем на 17-20%.
«Также рост ставок аренды мы связываем с желанием ритейлеров расширяться и занимать более выгодные и интересные локации. Особенно это актуально для компаний, которые работают в одной нише и являются конкурентами, - говорит Дарья Лапицкая.
- Заход якорных арендаторов также увеличил поток, посещаемость и выручку некоторых торговых объектов, соответственно вхождение в пул арендаторов такого объекта стоит дороже».
Отметим, что на белорусском рынке продолжает встречаться как фиксированная аренда, так и процент от выручки, размер обоих зависит от сегмента, в котором работает оператор.
Анализ соцсетей и новый расчет ставок аренды
По словам Дарьи Лапицкой, торговое пространство сегодня меняется, и драйвер этих изменений – люди, технологии и коммерческая составляющая.
«Маркетологи постоянно изучают потребителя, его поведенческие привычки и ценности, чтобы понять его потребности.
С ростом конкуренции борьба за посетителя ужесточится, соответственно на первый план выйдут технологии по сбору, обработке и анализу данных, в том числе из соцсетей, чтобы эффективно реализовывать маркетинговые стратегии», - сказала Дарья Лапицкая.
В торговых центрах будущего основную часть пространства будет занимать зона досуга с акцентом на эмоциональный опыт, который нельзя получить с помощью персональных гаджетов.
«Аналитики прогнозируют, что несмотря на развитие интернет-торговли, к 2030 году 2 из 3 покупок будут осуществляться по-прежнему оффлайн. Также посетители будут приходить в торговые центры, чтобы забрать покупки, заказанные через интернет, либо осуществлять их возврат.
И это может стать одним из основополагающих факторов, образующих поток, поэтому в будущем есть вероятность, расчета арендной платы не от процента выручки, а от количества посетителей. Но это пока только гипотезы», - сказала Дарья Лапицкая.
Критерии эффективного торгового пространства:
- Интуитивность и навигация
Человек должен легко ориентироваться в пространстве и интуитивно находить то, что ему нужно.
- Человеческий фактор
Робот-консультант – это хорошо, но все люди хотят внимания, качественного сервиса и индивидуального подхода.
- Ценность бренда и разделение его идей
Формирование ценностей и единства взглядов при приобретении товаров у конкретного оператора. Например, покупая кофе у Starbucks, потребитель поддерживает их шаги в отношении заботы об окружающей среде через отказ от использования трубочек.
- Среда, в которой находится покупатель: интерьерная и экстерьерная
Важна любая мелочь, в том числе запахи, цвет, свет, музыка. Чем приятнее будет атмосфера, тем больше времени покупатель задержится в магазине.
- Удобство совершения покупки
Возможность совершать покупки любым удобным для покупателя способом, в том числе через телефон, ноутбук или планшет.
- Персонализация, то есть создание индивидуального предложения для каждого покупателя
По словам Дарьи Лапицкой, торговые центры будущего изменят свой облик, став центром притяжения с досуговым якорным оператором. «Это то место, куда люди захотят приезжать семьями, возможно на выходные, причем не только за покупками, а для посещения того или иного мероприятия с возможностью проживания на месте.
Или с тем, чтобы выбрать товары для интернет-заказа», - сказала она.
Также в торговых центрах возможно размещение не только торговой функции, но и жилой, а также объектов здравоохранения и других не типичных площадей. Что уже сейчас происходит в некоторых странах мира.
«Сегодня в некоторых торговых центрах размещаются офисы, но, как правило, это происходит ввиду отсутствия торговых операторов.
Однако возможно целенаправленное размещение коворкингов в торговом пространстве как классических, так и бизнес-инкубаторов, стартап площадок для проектов с сфере ритейла, а также креативных кластеров, объединяющих ремесленников, художников и дизайнеров. В одном случае эти решения привлекают дополнительный поток посетителей, в другом – позволяют «творить» в рабочей среде», - сказала Дарья Лапицкая.
Мария Мелёхина
