Доброго всем дня. Сегодня я вам расскажу о рынке инвестирования в сфере недвижим. Я не обещаю что это легкое чтиво, но попробую максимально просто донести мысли, что бы вы могли хоть завтра этим заниматься.
Значит так меня зовут Владимир, мне 30 лет, я веду свой портал о недвижимости. Если сократить саморекламу то я работаю риэлтором и у меня три направления работы. Во первых я консультирую людей по вопросам покупки новостроек (то есть того жилья что еще строится), во вторых я работаю с инвесторами( а это несколько групп людей зарабатывающих на различных операциях с недвижимостью), в третьих я работаю с эксклюзивными продажами там где мне доверяют люди, кто брал для перепродажи через меня или человеку просто не хотят возиться и показывать эту квартиру риэлторам и всем кто интересуется по 5 раз в день.
Ну что пошли простыми словами о инвестирование? запоминаем те схемы которые есть, возможно одна из них станет рецептом вашего успеха.
1) Самое простое, дождаться на рынке выгодного предложения. Это схема перекупщиков Машин и любой техники. Допустим вы пользуетесь сайтом "Авито" или "Яндекс недвижимость" или любым подобным порталом. Ждете момент когда на рынке появится тот кому нужны деньги сейчас, а следовательно он готов продать квартиру за 80-70-60- а иногда и 50% от рыночной стоимости. Тут нужно помнить три вещи:
- Вы не один такой, за этими вариантами следят сотни агентов и перекупщиков которые платят тем же агентам за важный звонок;
- Такой вариант реально один на миллион и тут главное время;
- Может быть что квартира не чистая, то есть на ней арест сейчас или появится завтра, она в залоге ломбарда итд, а проверить нет времени так как нужно решать срочно. Например случай из практики - собственник на сделку принес св-во о праве собственности без отметки банка о залоге в силу закона ипотека, просто чистое. Но мы брали выписку и видели залог.... Собственник орал и бил себя в грудь что этот залог снят и выплачен, а в реестре просто не сняли отметку... Один звонок в банк расставил все по местам и нас долго материл продавец... Но сделка не прошла;
- Налог вы должны заплатить от перепродажи такой квартиры!!! Помните что вы платите с прибыли или от доли кадастровой стоимости если квартира менее 5ти лет(ранее 3х). А там как вы заплатите это поле размышления ваше, вашего агента или юриста))))
2) Выкупать убитые квартиры или квартиры без ремонта. Делать ремонт и продавать с наценкой 10-15%. Этот вариант не отличается ничем от предыдущего, кроме того что вы продаете конфетку и ловите меньше прибыли.
3) Мы или вы работаем с торгами. Лично я работаю через специального брокера. Выбираем вариант, говорим сколько мы готовы за него дать максимум и ждем. Как правило хороший риэлтор знает номер или адрес такого брокера. Суть проста, квартиры как и любая техника могут быть изъяты приставами и прочими структурами и после выставлены на торги. Например долги по кредитам, банкротство итд. Вот пример: г. Красноярск ул. Водопьянова маленькая 1ка на момент выкупа стоимость рынка два-двасто миллиона рублей (2000 000-2100 000). Приставы выставили от сбербанка такую квартиру на торги за один миллион триста тысяч рублей (1300 000). Итог клиенту эта квартира ушла за миллион пятьсот тысяч (1500 000) и при этом это цена с услугами и повышением на торгах. Продана клиентом через 4 месяца за один миллион девятьсот пятьдесят тысяч рублей (1950 000). В этой схеме все те же но и налоги и плюс то что вы рискуете купить квартиру с прописанными, с детьми, или в неизвестном состояние потому что в эти квартиры не зайти и вам максимум дадут сканы документов и фото приставов. Но таких квартир много и можно заморочиться.
4) Вариант когда мы идем в стройку или к подрядчику. Например у вас есть риэлтор который может просчитать динамику роста цен и обозначить вам по квартально и годовой рост ваших инвестиций, основываясь на опыте работы с застройщиком, динамике роста цен или цены готового жилья в этом районе. Пример вы входите по 40 000 за квадрат, а через пол года выходите по 50 000 за квадрат или через год по 65 000 за квадрат, при площади в 40 кв.м вы имеете 400 000 и 1000 000 рублей соответственно. Тут и с налогами проще и желающих больше и все гуд, но есть одно три "но"!!! Долгострой или бросит стройку, просчет в динамике, эскрол-счета. Если первое и второе решаемо и это риск, то третий пункт скоро закроет эту лавочку раз и на всегда. Читайте про него отдельно у меня или в поправках к ФЗ 214.
5) Последний но один из самых стабильных способов. Купить квартиру или апартаменты и сдавать их в аренду. Самый идеальный вариант купить готовое что бы уже завтра оно работало. Особенно хорошо когда у вас ипотека и платеж равен сумме аренды, тогда вы можете не беспокоиться, квартира сама себя гасит или вообще в два раза быстрее.
Вообще то это все для этой статьи. Что будет дальше покажет время, какой способ ваш решать только вам. Дальше мы рассмотрим варианты всех способов.
Как всегда спасибо. Ставьте лайки. Читайте дальше. Всем удачи и успехов.
