Мало кто знает, что, имея в собственности квартиру, можно получать доход от общего имущества дома и в совокупности платить за жилищно-коммунальные услуги меньше. Что нужно для этого сделать, мы расскажем.
Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое оборудование и пр. То есть, имея квартиру, человек автоматически становится собственником общего имущества в доме. Однако нужно знать, что выделить часть общего имущества в натуре, т.е. присвоить кусок подъезда или подвал, нельзя. Закон позволяет жильцам передавать объекты общего имущества в аренду.
Доход могут приносить:
• фасад дома; на фасаде, как правило, можно сдавать рекламную площадь;
• лифтовые кабины, подъезды; можно размещать рекламные щиты;
• крыша дома, чердак, подвал; можно разместить телекоммуникационное
оборудование провайдеров Интернета и телевидения, антенны связи,
сдать как подсобные помещения.
Все вышеперечисленное представляет собой коммерческое место, за которое собственникам готовы платить организации. Например, в последнее время популярно размещение телекоммуникационного оборудования на чердаках. Ведь, разместив его, провайдеры открывают возможность приобрести клиентов в виде жителей дома, желающих пользоваться Интернетом и выбирать между несколькими вариантами.
ЧТО НУЖНО СДЕЛАТЬ
1. ОБЩЕЕ СОБРАНИЕ СОБСТВЕННИКОВ.
Рекламная конструкция на фасаде, интернет-провайдер или магазин в подвале могут появиться только с согласия владельцев квартир. Для этого должно быть проведено общее собрание, на котором и примут решение. Его необходимо зафиксировать в протоколе общего собрания. За сдачу в аренду общего имущества должно быть собрано не менее 2/3 голосов от общего числа всех собственников.
ВАЖНО!
Речь идет о голосах собственников, а не о самих собственниках. То есть учитываются именно голоса, а не люди. Количество голосов каждого собственника пропорционально площади его квартиры.
П. 1 ст. 46 Жилищного кодекса РФ
Итак, собственники сошлись во мнении, что хотят иметь в доме Интернет компанию А и узнали, что компания А готова платить за размещение своего оборудования на чердаке дома 500 руб. в месяц. Тогда нужно вынести следующие вопросы на повестку дня:
● процедурные: выбор председателя и секретаря собрания, а также
наделение их полномочиями по подсчету голосов;
● принятие решения об использовании общего имущества дома в виде
чердака компанией А для размещения оборудования;
● принять решение о размере платы для компании А за пользование
общим имуществом дома в виде чердака в размере 500 руб. за одно
оборудование;
● уполномочить управляющую компанию (УК) заключить договор об
использовании общего имущества дома компанией А на условиях,
утвержденных общим собранием;
● уполномочить УК получать деньги от компании А за пользование
общим имуществом и накапливать их на специальном счете.
Аналогичная повестка дня, но с внесением некоторых правок будет и при размещении рекламы в лифте, на фасаде дома и других объектах общего имущества.
Обязательно все вышеперечисленное нужно зафиксировать в протоколе собрания.
Только после этого можно думать о заключении договора на установку какого—либо оборудования и его эксплуатацию. Наличие такого договора — это также обязательное условие.
КСТАТИ!
Если у вас создано ТСЖ и даже если инициатором передачи внаем имущества дома является именно оно, решение все равно должно принимать общее собрание собственников, а не собрание членов ТСЖ.
2. РАЗРЕШЕНИЕ АДМИНИСТРАЦИИ.
Проведение общего собрания — это только полдела, еще необходимо разрешение компетентного органа. Как правило, этими вопросами занимаются местные администрации, а если нет, то там вам подскажут, куда обратиться. Обычно процедуру согласования берет на себя компания, которая арендует общее имущество. Но могут этим заниматься и сами жильцы.
Даже если компания заверяет вас, что разрешение администрации получено, обязательно удостоверьтесь в этом. Попросите предоставить оригинал документа или самостоятельно сделайте запрос. Если такого разрешения нет, то размещение оборудования будет считаться самовольным, несмотря на решение собрания и заключенный договор. А виновных могут даже привлечь к административной ответственности.
3. ЗАКЛЮЧАЕМ ДОГОВОР.
Чтобы извлечь максимум прибыли, проанализируйте рынок таких услуг‚ сложившийся в вашем городе. Возможно, какая-то организация сможет предложить большую сумму. Размер платы зависит от площади, которую вы сдаете, от территориального расположения самого дома и т.д.
Также стоит подумать о том, насколько долгосрочной будет аренда. Частный предприниматель с большой долей вероятности может прекратить свою деятельность или выбрать другое место в связи с переездом его компании. А вот рекламная фирма может быть ориентирована на более длительное сотрудничество.
Постарайтесь выбрать ту компанию, которая возьмет на себя все работы по согласованию проекта и воплощению его в жизнь. Выбор надежного партнера поможет сэкономить ваше время и силы и обеспечит безопасность.
4. ФИНАНСОВЫЙ ВОПРОС.
Обычно полученные деньги идут на содержание многоквартирного дома и тем самым снижают бремя расходов каждого собственника или дают дополнительную возможность благоустроить дом (организовать детскую площадку во дворе, установить систему видеонаблюдения и т.д.) При этом не стоит забывать и о том, что получение подобных сумм - это доход, который подлежит налогообложению. Поэтому лучше, если финансовой стороной ваших отношений с арендатором займется ТСЖ или управляющая компания.
ВСЕ ДОЛЖНО БЫТЬ ЧЕСТНО!
Перед сдачей внаем общего имущества нужно убедиться, что права жильцов вашего дома не нарушаются (не создается тень в квартире, шум или вибрация, не появляются помехи для открытия окон и т.д.). Если реклама на фасаде дома будет мешать вашим соседям либо сданный в аренду подвал будет вызывать неудобства, они смогут требовать ее демонтажа, расторжения договора, да еще и компенсации причиненного им вреда.
ВАЖНО!
Без решения общего собрания собственников управляющая компания не вправе предоставлять общее имущество кому бы то ни было — как за плату, так и безвозмездно. На самоуправство компании можно жаловаться в государственную жилищную инспекцию, в прокуратуру или в суд.
ЕСЛИ ИМУЩЕСТВО В АРЕНДЕ, НО ДЕНЕГ НЕТ...
Что делать, если общее имущество уже используется, но деньги никто не платит собственникам?
В первую очередь необходимо уточнить в УК или ТСЖ о наличии договоров об использовании общего имущества иоб оплате по заключенным договорам. Если выяснится факт отсутствия договора, но и факт использования общего имущества (например, интернет-провайдер оказывает жителям услуги, но договор об использовании общего имущества не заключен), следует провести общее собрание и уже на законном основании требовать оплаты.