Покупка квадратных метров в строящемся доме распространенная практика, которая позволяет на более выгодных условиях стать владельцем недвижимости.
Однако часто происходят ситуации, когда сделка купли-продажи осуществляется не напрямую с застройщиком, а с другими юридическими лицами или первыми покупателями, которые заключили договор с застройщиком. В этом случае по факту происходит не сделка продажи, а переуступка прав на построенную квартиру.
Интересен механизм таких сделок, поскольку он значительно отличается от стандартной купли-продажи. При желании купить жилье нужно знать о подводных камнях и том, как защитить себя и не стать жертвой мошенников. А для этого необходимо знать правила оформления уступки прав на строящуюся недвижимость.
ЧТО НУЖНО ЗНАТЬ ПРИ ОФОРМЛЕНИИ СДЕЛКИ
Сделка по переуступке прав представляет собой продажу не физического объекта, квартиры, как такового, а переуступку прав дольщика. Права дольщика по договору долевого участия в строительстве - это возможность требовать от застройщика передачу квартиры в пользование после сдачи дома в эксплуатацию.
Как правило, продавцов своих долей можно разделить на несколько групп. К ним относятся физические и юридические лица, которые подобным образом хотят получить дополнительную выгоду.
Стоит приобретать права у таких продавцов, как:
1. оптовые инвесторы, которые на старте приобрели десяток квартир в доме, и к концу строительства переуступили их желающим. Это стабильный способ заработка, которым пользуются многие юридические лица;
2. физические лица, купившие жилье, на этапе закладывания фундамента и продающие почти готовые квартиры;
3. обычные дольщики, которые на разницу в цене смогут приобрести более просторную жилплощадь.
Каждый исходя из своих интересов приобретает выгоду, но не стоит доверять всем подряд даже при наличии убедительной легенды. Изучение документов - этап, который позволит не нарваться на мошенников.
Найдя продавца и достаточно выгодное предложение, перед покупателем встает вопрос: «А стоит ли уведомлять застройщика о сделке или получать его разрешение?»
Чтобы сделка имела законную силу, она должна соответствовать условиям первоначального договора, который является источником переуступки. По общему правилу, в договорах прописывается возможность и условия уступки или запрет на совершение данных действий.
Существует три варианта развития событий:
1. Застройщик взимает комиссию за сделку. Она может быть указана в виде процентов или фиксированной суммы;
2. Застройщик налагает вето на продажу строящихся объектов;
3. Совершение сделки происходит без уведомления застройщика. Он получает лишь договор и контакты нового дольщика.
Важно ознакомиться с условиями договора долевого участия в строительстве и следовать его положениям.
Стоит помнить, что совершить переуступку прав возможно лишь до подписания акта о принятии работ между дольщиком и застройщиком. Затем будет необходимо оформлять договор купли-продажи.
Совершить уступку может лишь тот дольщик, который внес 100% от стоимости будущей квартиры.
РИСКИ И ПОДВОДНЫЕ КАМНИ
Основной риск покупки жилья по ДДУ - пропуск срока сдачи объекта застройщиком. Если при желании совершить сделку в наличии множество квартир, доступных для приобретения, в момент приближения сроков сдачи, то такую сделку лучше не заключать. Скорее всего, сроки будут пропущены, а насколько затянется сдача неизвестно.
Следует убедиться:
- не является ли одним из дольщиков несовершеннолетний гражданин;
- не объявят ли первого дольщика банкротом в течение первого года после совершения сделки;
- что у дольщика есть согласие супруга на продажу.
Чтобы избежать мошенничества и проблем, сопутствующих приобретению вторичного жилья, и приобрести квартиру по низкой стоимости, стоит приобретать права ДДУ у компаний. Это минимизирует риски потери средств и времени.
Безопасно купить квартиру по переуступке вы можете при помощи специалистов.