Эксперт International Investment по вопросам ипотечного кредитования в Израиле и семейной экономике Алекс Соркин проанализировал ситуацию на рынке и выявил новый тренд.
Совсем недавно вышел новый отчет главного экономиста страны, который на мой взгляд показывает некую тенденцию, которая происходит на рынке недвижимости Израиля. В этой статье я попытаюсь проанализировать основные аспекты отчета. Начнем с основной картины которая представлена на графике ниже.
На графике видно, что за исключением временных шумов (таких как мировой кризис, социальный протест и регулирование государства), количество сделок недвижимости не опускалось ниже 25,000 сделок начиная с 2007 года. Так было вплоть до 2018 года в третьей четверти которого количество сделок опустилось даже ниже 20,000 сделок если не учитывать искусственный спрос в рамках программы "Цена для новосела".
Если рассматривать более детально и разделить между сделками вторичного и первичного жилья, картина выглядит более ясной.
На графиках отчетливо видно, что количество сделок на вторичном рынке жилья снизился до уровня в 15,000 квартир. Это уровень соответствует уровню до начала роста цен в 2006 году.
Что касается рынка первичного жилья, то картина тоже вполне ясная. Если проигнорировать сделки в рамках проекта цена для новосела (синеньким на графике), то отчетливо видно, что количество сделок снизилось относительно линии в 6000 сделок.
Более отчетливая картина вырисовывается при анализе покупателей.
Так, основное снижение сделок наблюдается среди покупателей, улучшающих жилищные условия, и среди инвесторов. Единственная группа, которая сохраняет количество купленных квартир, это покупатели первой квартиры. Это как раз та самая группа, которая покупает в рамках проекта цена для новосела. Другими словами, если бы не программа, то среди этой группы тоже наблюдалось бы снижение в количестве сделок.
В целом, как писалось ранее, бегство инвесторов продолжается. Как видно из графика ниже, начиная с 2007 года вес инвесторов от общего количества сделок держался на уровне плюс минус 25%. Но в третьей четверти 2018 года упал ниже 15%.
Более того, инвесторы не только стали меньше покупать недвижимость, они также начали ее продавать, что отчетливо видно из количества нетто покупок инвесторами. Другими словами, инвесторы выходят из игры.
Выводы
На основании представленных главным экономистом страны данных, можно сделать довольно однозначные выводы. Очевидно, что количество сделок с недвижимостью снижается. Причем заметно что речь идет о некой тенденции, а не об одноразовом экономическом шоке, который вызван теми или иными политическими процессами.
Так как предложение на рынке недвижимости обычно не имеет возможности быстро изменятся, можно предположить, что эти изменения вызваны именно изменением в спросе на недвижимость. Особенно это ясно на фоне снижения количества инвесторов.
Снижение спроса означает что продавцам труднее продать свою недвижимость и что в конечном итоге чтобы продать, им придется снижать цены. Можно предположить, что мы находимся в начале продолжительного снижения цен в Израиле. Другими словами, тренд повышения цен который начался в 2007 году, закончился и мы на пороге коррекции которая может быть довольно драматичной.
Будем следить за развитием событий.
Читайте также: «Рост продаж новых квартир в Израиле на 19%: правда или заказ?» – эксперт Алекс Соркин о спекуляциях на статистке