Добрый день. Меня зовут Владимир и это описание одной встречи с клиентом (он же мой хороший друг).
Начнем с того что такие встречи не редки, а вопросы возникают у многих. Если честно сказать когда то и я сталкивался с этой проблемой.
Во общем как всегда есть потребность и нет денег.
- Привет Владимир. Нужна помощь. Какую квартиру я могу купить за 700 000 р? можно стройку)
- Привет, привет. Ну не знаю как и сказать....Никакую....)))
- Вов а если с ипотекой то тысяч 500 хватит?
- Тут пошел ликбез о рынке и о том что сколько стоит..... бла бла бал 15 минут.... вот мы пришли к пониманию. Друг а ты где денег взял? в лотерею выиграл?)
- НЕТ!!!)))) да вот тут подумали и решили что я взрослый и нужно продать нашу 2ку и разъехаться....
- О как. и как вы это видите?
- Ну продаем эту и ..... а кстати за сколько мы можем продать...?
И вот тут самое интересное, весь разговор до этого не имел смысла. Денег нет, понимание за сколько и как продать нет, куда деть родителей не известно и вообще много вопросов которые родились только в разговоре? Что делать?
ЧТО ДЕЛАТЬ? разберем по винтикам:
1) Идем в банк за предварительным одобрением ипотеки, обозначаем первоначальный взнос 700 000 рублей, ставим примерную стоимость 1700 000. Если не сделать это в начале то мы можем сделать кучу не нужной работы.
2) Идем на квартиру и смотрим дом и состояние квартиры и дома;
3) Шаг 2, Делаем СМР(сравнительно маркетинговый анализ). Есть два типа СМР, первый это оценка рынка по продающимся квартирам и по средне рыночной цене. Второй вариант СМР это по проданным квартирам. Дом не новый, ему уже полтинник, панель но достаточно толстые стены, оригинальный дизайн, но возраст берет свое и внешне обшарпанный на фоне новостроек, состояние подъездов и лифтов на троечку. Сама квартира тоже требует ремонта, окна ПВХ, двери новые, остальное требует внимание, площадь 55 кв.м и оооочень большая лоджия почти как комната. Инфраструктура одни плюсы садик, школа, привоз, рынок и все это меньше чем в 5ти минутах ходьбы, а это для потенциальных покупателей (молодая семья) привлекательно.
4) СМР нам говорит о том что на рынке объекты есть от 3млн. рублей до 4х млн. рублей. Если мы смотрим по СМР проданных то мы видим что такие квартиры проданы от 3 до 3.5 млн. рублей. Мы имеем итог что цена продажи от 54 000 за метр до 63 000. После того как это все оговорено, мы установили цену в 3 300 000 рублей.
5) Но нам нужно понять что мы можем купить? так у нас есть родители которые не будут ждать стройку и два ребенка. Старшая Дочь замужем и живет с мужем. Сыну нужно приобрести студию или однушку можно стройку, парень работает и поснимает квартиру. !!!НО ему придется взять ипотеку.... Для большинства людей платить ипотеку и снимать это дорого... Идем в Банк подаем заявку на ипотеку+ипотечные каникулы. Остаются родители которым нужна готовая 1ка с ремонтом.
6) Есть понимание того что хотим, но что на рынке? Ну что в районе который они обозначили у нас есть новые панельки от 1950 000 до 2200 000рублей и монолитные дома от 2100 000 до 3500 000 за однушку!!! Есть студии готовые и в стройке и есть однушки в стройке от 1550 000 до 2700 000.
7) Едем смотреть потенциальные варианты. Есть понимание что сможем купить. Выбор пал на однушки 2300 000-2500 000рублей.
8) Осталось у нас примерно как и планировали в первоначальном взносе. Смотри что подходит в планируемый бюджет, находим в панельном доме 1ку и сдача через 13 месяцев.
9) Берем квартиру в продажу, планируемый срок продажи 3-5 месяцев. На рынке есть 7 однокомнатных квартир в выбранном доме и примерно 40 квартир в стройке куда подавали ипотеку, есть запас роста цены в той сумме на которую заводили в ипотеку.
Все 9 пунктов заняли 6 дней. Итог есть эксклюзивная продажа и потенциальная схема тройной сделки.
Вывод: нет безнадежных клиентов, есть безнадежные риэлторы которые не берутся решать ваши проблемы. Все хотят заработать здесь и сейчас, никто не любит долгие сделки и много работать)))
ЭТО ВАЖНО:
Наличие ипотечных каникул;
- План сделки;
- Подбор альтернативы заранее, а не после продажи за две недели;
- Анализ цены альтернативы и СМР;
Всем удачи. Надеюсь это полезно. Спасибо всем кто дочитал.