Хорошие новости – ничего плохого в 2018 году на рынке коммерческой недвижимости не произошло. Не стоит бояться и 2019 года, говорят консультанты.
Офисы: большая перемена
Два крупнейших мегаполиса России в 2018 году поменялись местами: Петербург показал рекордный ввод офисов на фоне снижения ввода в Москве.
В столице ожидаемый объем ввода офисов по итогам года составит примерно 175 тыс. кв. м – почти на 60% меньше, чем годом ранее.
«Это минимальный показатель с начала столетия: более низкий объем ввода офисов в Москве был в 2000 году – чуть более 142 тыс. кв. м», – рассказала Елена Денисова, руководитель отдела офисных помещений CBRE.
Все чаще компании предпочитают креативные пространства, пусть и не в центре города. Активное развитие улично-дорожной сети и метрополитена только подогревает интерес арендаторов к нецентральным локациям, где ставки существенно ниже, а качество объектов сопоставимо с аналогами в центре.
Олеся Дзюба, руководитель отдела исследований компании JLL в России и СНГ
По данным CBRE, одна из главных тенденций уходящего года на офисном рынке Москвы – высокий спрос. Рост объема новых сделок ожидается на уровне 10% (1,4 млн кв. м). Такой активности рынок не видел с 2010 года.
При этом, по данным Knight Frank, арендные ставки выросли на 11,2% в классе А и 3% в классе В.
В Санкт-Петербурге за 2018 год введено 240 тыс. кв. м, из них 180 тыс. кв. м – площади в составе «Лахта Центра».
«Петербург в этом году ждал технического ввода «Лахта Центра», который произошел в октябре. Переезд «Газпрома» займет длительное время и не должен привести к неконтролируемому скачку вакансии, но все же ввод объекта такого масштаба, конечно, повлияет на рынок», – говорит Ольга Шарыгина, управляющий директор департамента управления активами и инвестициями NAI Becar.
По данным JLL, в Северной столице доля свободных офисов класса А впервые с 2007 года опустилась ниже 5% и по итогам 2018 года составит примерно 4,2%.
Склады: стабильно много
В 2018 году объем предложения складов в РФ достиг почти 25 млн кв. м. Правда, более половины из них (14,2 млн кв. м) находятся в Московском регионе. Основными трендами сегмента эксперты называют рост основных показателей, а также баланс спроса и предложения.
На рынке складской недвижимости Московского региона в этом году зафиксирован исторический максимум по уровню спроса – 1,6 млн кв. м. В общей структуре лидируют сделки по аренде и покупке площадей в готовых зданиях.
Ольга Широкова, директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank
Основной тренд складского рынка Петербурга – отсутствие спекулятивных объектов. По словам Николая Пашкова, генерального директора Knight Frank St Petersburg, практически все склады в 2018 году строились под заказчика. Лидеры по запросам – отапливаемые объекты со сроком аренды три-пять лет.
На региональных складских рынках ситуация в целом осталась без изменений. Годовой показатель строительства может достигнуть 527 тыс. кв. м. Годовой рост – 8%. Доля свободных площадей снизилась по сравнению с предыдущим годом и к концу четвертого составит около 6%. Источник: CBRE
Торгцентры: стабильно мало
дала позиции Москва и по вводу торговых помещений. Итоги года неутешительны – чуть более 176 тыс. кв. м, это самые низкие цифры за полтора десятка лет. Однако спрос стабилен, поэтому вакансия по итогам года снизилась с 9% до 7,8% (CBRE).
По словам Ольги Широковой, на протяжении всего года была заметна тенденция сокращения средней площади объектов: из почти 60 новых торговых центров, которые будут построены в ближайшие два года, 85% имеют районный масштаб. В числе ярких столичных тенденций эксперты также называют рост такого формата, как фуд-маркеты.
В Петербурге доля вакантных торговых площадей составляет около 5%. Но в отличие от рынка офисов этот сегмент не назовешь активным. В 2018 году рынок качественной торговой недвижимости Петербурга увеличился на 6,7 тыс. кв. м – была открыта 2-я очередь Outlet Village Pulkovo. «Это первое с конца 2016 года открытие качественного торгового центра в северной столице», - рассказал Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге.
В целом по стране годовой объем ввода торговых «квадратов» составил около 428 тыс. кв. м. Из них чуть больше трети площадей приходится на регионы: 156 тыс. кв. м, и это также минимальная цифра за полтора десятилетия. Крупные ТЦ открылись в Ростове-на-Дону и Оренбурге.
Отели: звезды сошлись
2018-й год стал звездным для рынка гостиничной недвижимости. Этому способствовало проведение в России Чемпионата мира по футболу: появились новые крупные объекты, увеличилась заполняемость и пр.
По словам экспертов, «сливки» сняла, конечно, Москва: в большинстве своем туристы прилетали именно сюда. Но прибавилось гостиниц и в Архангельске, и в Нижнем Новгороде, и в Новороссийске.
По данным CBRE, в 2018 году в России открылись более 30 гостиниц, это около 5 тысяч номеров. Из них более четверти находятся в столице.
Инвестиции: интерес к Петербургу
Объем инвестиций в недвижимость России по итогам 2018 года составит около 200 млрд рублей, отмечают в CBRE. На таком уровне инвестировали в 2015 году, тогда как в 2016-м эта цифра была на треть больше, а в 2017-м – почти на 40% больше. Причина резкого снижения – новый виток санкций, замедление экономики и пр.
По данным Ирины Ушаковой, руководителя отдела рынков капитала и инвестиций CBRE, самым популярным сегментом стала торговая недвижимость – почти 40% от общего объема инвестиций. Другой тренд – уменьшение инвестиционной доли столицы (всего две трети).
На этом фоне отчетливо виден интерес инвесторов к рынку Петербурга. Если еще три года назад на него приходилось 13% инвестиций, то сегодня – 26%.
ПРОГНОЗ
Эксперты прогнозируют: 2019 год нас удивит. Например, ожидается, что девелоперы перенесут внимание со столичных регионов и значительную часть торговых площадей начнут строить на Северном Кавказе и в Дальневосточном округе.
В Москве продолжит снижаться вакансия на офисном рынке – примерно на 2% в год, а ставки аренды продолжат расти – в среднем на 3% ежегодно.
Что касается рынка торговой недвижимости, то снижение интереса европейских брендов в ближайшее время должно компенсироваться растущим интересом азиатских, и кризис будет преодолен.