Условия расторжения — самые коварные пункты в договоре. Следите за ними внимательно. Они могут оказаться там, где вы совсем не ожидали их увидеть.
Если сравнивать строительство бизнеса с возведением дома, то аренда офиса — это, в какой-то степени, закладка фундамента. Ваше спокойствие, благополучие и развитие предприятия будут во многом определяться тем, насколько надежны стены вашего офиса, и в буквальном, и в переносном смысле. Гарантией покоя должен служить договор аренды, если конечно, он вообще содержит какие-то гарантии.
Незаметный пункт
Небольшая фотостудия & фирма по оказанию полиграфических услуг арендовали помещение на территории одного из московских бизнес-центров. Помещение полностью подходило с точки зрения выполняемых задач, а что еще приятнее — стоимость аренды была невысокой. Арендаторы рассматривали и другие варианты, но в этом месте их, во-первых, все устраивало, а во-вторых, арендодатель торопил — залог, а говоря юридическим языком, обеспечительный взнос нужно внести сейчас, за вами — очередь. Предприниматели подумали: помещение удачное, цена — приятная. Счета в банке, правда, еще не было, ребята только получили регистрационные документы. Поэтому деньги на счет арендатора внесли наличными.
Быстро просмотрели самые основные пункты договора аренды: порядок оплаты и условия расторжения. В параграфе о расторжении было указано, что арендатор, помимо арендной платы, в первый месяц вносит на счет арендодателя двойной обеспечительный взнос, который возвращается при расторжении договора. Поскольку всех все устроило, договор был подписан. А арендодатель в первый месяц получил порядка 300 тыс. рублей.
Компания обосновалась в бизнес-центре в конце лета, все было хорошо. Но вот наступила зима и стало видно, что собственник БЦ, он же — управляющая компания, не занимается уборкой территории, а коммунальное обслуживание ведется из рук вон плохо — дважды центр полиграфии заливали «соседи» сверху. В итоге компания решила съехать и за месяц до выезда уведомила об этом арендодателя.
Предприниматели не встретили никакого сопротивления. Арендодатель забрал все документы, какие другая сторона направила к нему в офис: акты приема-передачи, соглашение о расторжении договора и прочее. Правда, подписал собственник документы или нет, арендаторы не видели. Главное — им обещали вернуть деньги в течение следующего после выезда месяца.
Но вот месяц прошел, а денежные средства на счет предпринимателей не поступили. Они звонили, писали по электронной почте, отправляли курьера по юридическому адресу — безрезультатно. В конце-концов они обратились к юристу, который проанализировал договор и выяснил, что вернуть обеспечительный платеж будет очень непросто — в одном из пунктов договора аренды было написано, что обеспечительный взнос не подлежит возврату, если договор расторгается по инициативе арендатора. Как этого можно было не заметить, ведь арендатор читал условия расторжения договора? Да, но конкретно это условие было прописано в другом разделе, а как мы знаем, договор был прочитан и подписан очень быстро. История закончилась для бизнесменов печально — деньги им не вернули. Изучение отзывов и судебной базы показало, что невозврат обеспечительного взноса — обычная история, если речь идет об этом арендодателе. Защита прав в суде была бы в этом случае малоэффективной. Дело в том, что в договор аренды предусматривал, что все споры между сторонами решаются в третейском суде. Третейский суд, как известно, инстанция платная. Деньги, которые платит истец, возвращаются к нему в случае положительного для него исхода дела. Но анализ судебных решений показал, что в большинстве случаев третейский суд становился на сторону ответчика, ссылаясь как раз на этот малозаметный пункт. Чтобы не увеличивать финансовые потери, юристы посоветовали владельцам центра полиграфии в суд не обращаться.
Пишите правильно!
В апреле прошлого года между небольшой компанией, назовем ее «А» и одним из якорных арендаторов крупного торгового центра, назовем его «Б» был заключен договор, по которому компания «А» получала право парковать машины в гаражном комплексе торгового центра. В свою очередь «Б» арендовал гаражный комплекс у собственника — ТЦ. При заключении договора, сторона «А» внесла на счет «Б» обеспечительный платеж. В июле охрана гаражного комплекса закрыла компании “А” доступ к парковке. Ее попытки попасть в гаражный комплекс ни к чему не привели. Между тем, еще в июне компания перевела на счет якорного арендатора арендную плату за июль, а в июле – по ошибке бухгалтерии – за август.
В августе сторона «А» узнала, что собственник гаражного комплекса досрочно прекратил договор аренды с «Б», направив ему уведомление об одностороннем отказе от договора аренды. По закону (п. 1 ст. 618 ГК РФ) досрочное прекращение договора аренды влечет и прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды, а следовательно обеспечительный платеж, если он был, подлежит возврату.
Но когда компания «А» обратилась арбитражный суд с требованиями о взыскании обеспечительного платежа и арендных платежей за июль и август, суд ей отказал. Дело в том, что между сторонами был заключен договор возмездного оказания услуг. В действительности же, договор между «А» и «Б» являлся договором субаренды, поскольку «услуги» — это предоставление машино-мест во временное пользование. А суд, в свою очередь, неправильно квалифицировал этот договор. Он признал, что отношения сторон являются арендными, но поскольку в договоре шла речь о возмездном оказании услуг, суд не применил нормы о досрочном прекращении договора субаренды с вытекающими отсюда последствиями.
Что касается арендных платежей, то их не удалось вернуть, потому что субарендатор не смог доказать, что его арендодатель перекрыл доступ к парковочным местам, суд посчитал, что арендатор пользовался ими в июле и августе, поскольку это косвенно подтверждалось совершенной в июле оплатой за август.
Маленькая отсрочка — большие последствия
Однажды у тренингового клуба налоговая инспекция по ошибке заблокировала счет. Произошло это накануне того дня, когда арендатор обычно вносил арендную плату. Поэтому в этот раз он не смог заплатить вовремя. Пока недоразумение с налоговой утрясли, прошло несколько дней. Но арендодатель не стал дожидаться решения вопроса, а уже через день после инцидента заблокировал пропуска сотрудников тренингового центра. По несчастливому совпадению как раз в этот день в центре должно было состояться мероприятие, которое сорвалось — ни сотрудники, ни гости не смогли попасть на территорию бизнес-центра.
Бизнесмены решили переехать и нашли вскоре другое помещение. Но расстаться полюбовно все равно не получилось. В рамках контракта также был предусмотрен залог в 1 платеж. Вернуть его предпринимателям не удалось: нарушение графика платежей было условием невозврата залога, оно было также прописано в странной формулировке, на которую изначально арендаторы не обратили внимания.
От таких неприятностей, как блокировка счета, невозврат обеспечительного платежа, ограничение доступа к объекту аренды не застрахован никто. Но вот вопрос: как не попадать в такие ситуации?
Для начала поймите одну простую вещь: договор аренды пишется не для удобства арендодателя. Он вообще часто печатается мелким шрифтом, чтобы не хотелось его читать. Читать его уже на подписании практически бесполезно. А поэтому возьмите на вооружение несколько простых советов.
- Запросите договор заранее, пусть его пришлют по электронной почте. Прочтите его. Возникли вопросы? Задайте их арендодателю и своему юристу.
- Нужно заключать договоры, которые соответствуют действительной природе отношений. Да, во второй истории суд явно ошибся с квалификацией, но не может быть договора возмездного оказания услуг, если во временное владение и пользование передается имущество. Это аренда!
- Открыть Google. Искать отзывы об арендодателе в интернете и соцсетях, поговорить с нынешними арендаторами — выполняет ли арендодатель свои обязательства?
- Стоимость аренды должна быть прозрачной: вы должны знать не только ставку аренды, но и понимать, какие еще платежи вы должны будете платить, есть ли индексация?
- Вам нужно в деталях представлять всю схему взаимодействия с арендодателем, например, кто производит ремонт помещения в случае, если вас залили «соседи» сверху?
- Взвесить все, перед тем как объявить о расторжении договора.
- Любые нарушения арендодателя необходимо фиксировать на бумаге или собирать иные доказательства. Так в случае с арендой парковочных мест можно было направить претензию с требованием прекратить препятствовать въезду на парковку, вызвать полицию и составить протокол о том, что доступ на парковку закрыт, провести видеосъемку. Иными словами, если возникнет повод и дело дойдет до судебного разбирательства, благодаря вашим активным действиям у суда будет дополнительное основание принять решение в вашу пользу.
