На состоявшемся сегодня 33-м заседании Ростовской-на-Дону городской Думы депутаты приняли «Правила землепользования и застройки города Ростова-на-Дону» в новой редакции.
Принятие обновлённых Правил землепользования и застройки вызвано, по словам выступившего на заседании городской Думы главного архитектора города - директора Департамента архитектуры и градостроительства Романа Илюгина, необходимостью их актуализации и приведения в соответствие с федеральным законодательством и действующим Генеральным планом Ростова-на-Дону.
Так, состав Правил, в том числе карты градостроительного зонирования и градостроительные регламенты, приведены в соответствие с требованиями Градостроительного кодекса Российской Федерации.
Границы территориальных зон установлены в соответствии с функциональным зонированием действующей редакции Генерального плана города, в том числе с выделением территории общего пользования.
Виды разрешённого использования земельных участков и объектов капитального строительства установлены в соответствии с Классификатором видов разрешённого использования земельных участков, утверждённым Министерством экономического развития Российской Федерации.
В новых Правилах установлены территории, в границах которых предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории, а также регулируются иные вопросы землепользования и застройки, такие как использование подземного и наземного пространства и вопросы архитектурной среды города.
Правила приведены в соответствующий цифровой формат, необходимый для информационной системы обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД), с целью оптимизации выдачи градостроительных планов земельных участков и последующего внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости.
Выступивший с содокладом в качестве представителя разработчика новых Правил начальник отдела градостроительного проектирования ГАУ РО «Региональный научно-исследовательский и проектный институт градостроительства» Григорий Алексеев – Малахов конкретизировал нововведения.
По его словам в Правилах появились 33 территориальные зоны, объединённые в 7 групп. Для территории исторического центра города выделены зоны для установления особых регламентов. Установлены зоны реформирования садоводческих и дачных хозяйств преимущественно в жилую или коммерческую застройку. Вдоль реки Темерник определены зоны многофункциональной застройки с рекреационным и смешанным форматом застройки и высоким уровнем озеленения. Введена зона перспективного развития улично-дорожной сети: ею закреплены основные транспортные коридоры города, которые проходят через земельные участки в частной собственности с ограничением их дальнейшего хозяйственного освоения путём сокращения перечня видов разрешённого использования.
Также Правилами установлены зоны комплексного развития на свободных территориях и застроенных, планируемых под реновацию. Они объединили несколько функциональных зон Генплана: жилые, общественно-деловые и рекреационные. В первую очередь, это продиктовано требованиями федерального законодательства: земельный участок должен быть отнесён к одной территориальной зоне, а кадастровое деление территорий, например, старого аэропорта или вертолетного завода невозможно привязать к определённой функциональной зоне Генплана. Во-вторых, планировочная структура таких территорий как перспективные жилые районы «Суворовский», «Декоративные культуры» или «Левенцовский – 2» не может определяться на уровне Генплана и должна уточняться на уровне проектов планировки.
При разработке градостроительных регламентов территориальных зон в соответствии с требованиями Градостроительного кодекса помимо установления предельных размеров земельных участков и параметров разрешённого строительства установлены ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства. Одно из таких ограничений – коэффициент использования территории (КИТ). КИТ – это отношение суммарной общей площади надземных частей зданий, строений и сооружений на земельном участке к площади самого участка. При этом суммарная площадь берётся из проектной документации, что, как подчеркнул разработчик, добавляет прозрачности коэффициенту. Для центра города установлен КИТ – 3,3, для остальной части городской территории – 3.
Для территорий комплексного и устойчивого развития установлены минимально допустимый уровень обеспеченности автостоянок для многоквартирных домов и максимально допустимый уровень территориальной доступности указанных объектов. Такой подход позволил нормировать эти показатели относительно площади помещений в разных типах жилья по уровню комфорта.
Введено правило, согласно которому при подготовке задания на разработку документации при планировке территории предусматривается комплексное использование подземного пространства.
Две территории города – Соборная площадь и территория с бывшим фонтаном на площади Ленина – включены в подзону, где не допускается строительство надземных объектов.
Проект новых Правил землепользования и застройки перед вынесением вопроса на заседание городской Думы в течение трёх недель детально прорабатывался депутатами – членами постоянной комиссии по городскому хозяйству, градостроительству и землепользованию, а также представителями других постоянных комиссий гордумы вместе с разработчиками и специалистами Департамента архитектуры и градостроительства. Григорий Алексеев – Малахов выразил депутатам благодарность за совместную работу над проектом.
По мнению депутата Валерия Левченко, принимавшего активное участие в этой работе, новые Правила землепользования и застройки – хороший качественный документ.
— В нём учтены не только требования федерального законодательства, но и прежние ошибки, - подчеркнул депутат. – Мы предотвратили, например, возможность так называемой точечной застройки. Участок, на котором возможно вести строительство здания до 4-х этажей, должен быть площадью не менее 10 соток. На участке от 15 до 30 соток можно вести строительство здания высотой не более 12 этажей. Высотное же строительство разрешается на участке площадью свыше 30 соток, но с учётом коэффициента площади и плотности застройки, то есть с учётом территории под парковку и озеленение. В центральной части города будут действовать ограничения по высотности зданий от 6 до 12 этажей. Но ещё более важным условием новых Правил является необходимость разработки концепции архитектурной среды Ростова-на-Дону для 9 зон градостроительного регулирования. Город, наконец, получит ясное представление о том, как он должен выглядеть и развиваться.
В ходе обсуждения новой редакции Правил прокурор города Петр Треглазов заявил, в частности, что необходимость введения территориальной зоны ОЖ-4 со смешанной застройкой может нарушить интересы проживающих там граждан. Ему возразил депутат Дмитрий Олейников – член постоянной комиссии гордумы, заявивший о том, что её введение обусловлено уже выданными и действующими разрешениями на строительство. Депутаты Анатолий Котляров и Вячеслав Камышный выразили сомнения в готовности документа к принятию. Итоги обсуждению подвела заместитель Председателя Ростовской-на-Дону городской Думы Татьяна Георгиева, которая предложила принять новые Правила с введением их в действие с 1 марта 2019 года.
- Это такой же основополагающий для города документ, как и Стратегия социально-экономического развития, и принятие его столь же важно. А отдельные технические ошибки, которые, возможно, содержатся в карте градостроительного зонирования, вполне могут быть устранены за это время, - пояснила она коллегам.
В результате большинством голосов при трёх «против» депутаты приняли Правила землепользования и застройки города Ростова-на-Дону в новой редакции. С 1 марта будущего года они вступят в силу.
Пресс-служба Ростовской-на-Дону городской Думы,
т. 240-47-50