Люди женятся, разводятся, вырастают дети, которым хочется жить отдельно, слабеют старики, им требуются уход и внимание, кто-то богатеет и перебирается в более престижные районы, а кто-то, наоборот, стремится уменьшить жилплощадь, поскольку «тянуть» квартирные платежи – уже невмоготу.
Решение всех этих житейских вопросов упирается в сложный процесс купли-продажи жилья. Все мы когда-то были, есть или будем участниками рынка недвижимости. В лихие 90-е «черные риэлторы» лишили квадратных метров многих неискушенных в хитросплетениях зарождающегося рынка граждан. А как с этим обстоят дела сегодня? Какие новые схемы обмана появились на рынке недвижимости? И что делать нам, обычным покупателям и продавцам своих кровных метров, чтобы после совершения сделки не пойти по миру?
На фронте недвижимости без перемен?
Разумеется, такого разгула мошенничества, как в 90-е годы, сегодня нет. Но персонажи вроде Лисы Алисы и Кота Базилио по-прежнему орудуют на рынке недвижимости. А доверчивые и легкомысленные граждане неизменно наступают на те же грабли. Хотя, казалось бы, в наш век свободного доступа к любой информации, развитой сети юридических консультаций и профессиональных агентств недвижимости, чтобы вляпаться, надо очень постараться.
Однако суды просто завалены делами по расторжению сделок. И принцип работы аферистов не нов – для них важно, чтобы «вода была мутной», ведь только тогда они имеют возможность для «ловли рыбы». А она, прямо скажем, далеко не прозрачная – несовершенство законодательства, регулирующего эту сферу, дает массу возможностей поймать простака на удочку. Но потерпеть фиаско, совершая сделку, можно и не прибегая к услугам лжеспециалистов. Многие покупатели считают, что они «сами с усами» и, не зная подводных камней и нюансов риэлторского дела, пытаются решить свой жилищный вопрос самостоятельно. И остаются ни с чем.
Домик с подвохом
Рынок вторичного жилья – это цветочки. Глобально нехорошие вещи, по словам профессионалов рынка, по-прежнему, происходят сегодня в сфере «первички», а именно в долевом строительстве. И схема не изменилась: «Вон видите кран стоит, я там дом строю. Планировку будущей квартиры показать могу. Договорчик заключим, сразу рассчитаемся, а сделочку позже зарегистрируем…». И ищи- свищи потом этого «строителя».
И даже если дом действительно возводит реальная строительная фирма, все равно это не гарантирует вам победу. Часто, желая приобрести квартиру подешевле, люди вступают в отношения не с застройщиком, а с его субподрядчиком, который, как правило, предлагает меньшую цену. Но есть ли у этого субподрядчика право продавать вам квартиры? Есть ли вообще у него с застройщиком договор на проведение строительных работы или поставку материалов? А если нет, тогда кто он вообще такой? К сожалению, этим вопросом задаются немногие.
И даже если вы идете на контакт непосредственно с самим застройщиком, эксперты советуют изучить его «историю», ознакомиться с его документами, прочитать внимательно договор до подписания и обговорить заранее все непонятные моменты. Но все-таки самый верный способ – обратиться за помощью к профессионалам. В штате большинства агентств недвижимости есть свои специалисты в этой области. Всех нюансов простой человек знать и предусмотреть не может. Где «зарыта собака», знает только профессионал.
На чём чаще попадаются «смельчаки» и на чём ловят беспечных граждан профессиональные «кидалы»:
Подделка документов.
Пустые бланки договоров и справок, если постараться, получить можно, так же как и подделать печать и штампы нотариуса,
ЖЭУ и паспортного стола.
«Верю на слово…» – это недопустимо. Все документы, доверенности, акты передачи денег должны быть закреплены юридически.
Право на жилье третьих лиц, о которых покупатель может ничего не знать.
Неправильно проведенные сделки в прошлом.
Каждая не новая квартира имеет свою историю. Если на этапах перехода прав от одного собственника к другому были нарушения закона, то существует риск, что ваша сделка может быть оспорена.
Права людей, не участвующих в приватизации.
Отказаться от приватизации – не означает отказаться от права жить в квартире и пользоваться ею. На этот факт можно не обратить внимания и купить квартиру с прописанными в ней людьми. И никакие суды их оттуда не выпишут. Часто такие ситуации касаются ущемления прав несовершеннолетних детей, отбывающих наказание в местах лишения свободы, военнослужащих-срочников.
Сумма сделки.
Иногда из каких-либо соображений в договоре указывается меньшая сумма. Это может сыграть против вас – могут возникнуть сложности с получением денег по фактической стоимости жилья.
Масса вопросов возникает, когда квартира продается наследниками.
Риэлторы-профессионалы в таких случаях проверяют, выдержан ли срок (полгода), в течение которого все наследники могут заявить о своих правах.
Существует конкретная схема, связанная с расторжением брака.
Супруги развелись. Вскоре один из них производит раздел имущества. Приносит на сделку свидетельство о разводе и говорит, что согласие супруги теперь не требуется. Если с момента расторжения брака не прошло трех лет, вторая половина может подать на расторжение сделки.
Много проблем возникает по договорам с рассрочкой платежа.
Если сумма большая и стороны договариваются, что часть платят сразу, а остальное потом, могут возникнуть сложности. Люди могут не рассчитать свои возможности или возникнут форс-мажорные обстоятельства, в результате деньги можно получить только в судебном порядке.
Предлагаемая цена ниже рыночной.
Это может быть признаком недобросовестной сделки.
Продажа по доверенности.
Работают криминальные группировки, которые занимаются группами риска – пьющие люди, наркоманы, одинокие, недееспособные. Хорошо бы знать, у кого вы покупаете квартиру. Если во внешнем облике продавца вас что-то смущает, надо попросить справку из психдиспансера. Если по разным причинам в этом вам отказывают, лучше не вступать с этими людьми ни в какие отношения.
«Через час рассчитываемся, через два – в регпалате!»:
Тревожный знак – сделку предлагают совершить в условиях цейтнота и дефицита времени. Вам не дают времени подумать, понять, что происходит. Попробуйте предложить встретиться через неделю.
Алла РУБЦОВА.