Не покупай квартиру, если не изучил микрорайон!
Обратился ко мне как-то покупатель из Сибири с вопросом: "Квартиру в каком районе Петербурга выбрать для проживания, что бы, если что, продать можно было быстро и без потери в цене?"
Этот покупатель сам составил список районов, которые я и предлагаю рассмотреть очень кратко. Если кто-то хочет получить расширенный анализ какого-то из районов Петербурга - пишите в комментах. На основании ваших запросов буду писать статьи.
И, так!
Качество жизни в указанных (да и в любых) районах можно измерить стоимостью жилой недвижимости. Будущий собственник готов платить больше за комфортное место проживания. Соответственно, мы можем выстроить указанные районы по качеству жизни (от лучшего к худшему) следующим образом:
1. Пр.Просвещения
2. Комендантский проспект
3. Гражданский проспект
4. Ленинский проспект
5. Проспект Ветеранов
6. Купчино
7. Балтийская жемчужина
8. Шушары
9. Дыбенко
10. Парнас
11. Девяткино
12. Кудрово
(если у кого-то есть свое мнение по поводу ранжирования указанных районов - пишите в комментариях)
Очевидно, что из-за применения к указанному рейтингу принципа средней величины квадратного метра жилья такая расстановка районов носит условный характер. В каждом из указанных районов есть места более популярные и менее популярные у покупателей недвижимости.
Наличием магазинов сегодня никого не удивишь. Поэтому данный параметр практически не играет никакой роли при выборе места жительства. Важно – транспортная доступность, наличие социалки (дет/сады, школы, поликлиники), мест для отдыха (парки, сады), криминагенность
Пр.Просвещения
По Питерским меркам достаточно новый район. Застройка велась с 80-х годов 20 века. Район популярен из-за близости Шуваловского парка и выезда на Карельский перешеек. Типы домов – ниже «кораблей» нет. Преобладает застройка 137 серия, которая в свое время была очень популярна у покупателей из-за больших площадей квартир. Новое строительство практически завершилось из-за отсутствия пятен под застройку. Новые дома эконом класса практически не строятся.
Комендантский проспект
Застройка района началась ближе к концу 1980-х годов. Основная застройка серии 137 и 504Д. Выезд на Карельский перешеек. Строительство продолжается путем развития в сторону Каменки.
Гражданский проспект
Активная застройка началась в 1970-х годах. В те времена народ условно «поделил» это место на 2 части: ФРГ (Фешенебельный район Гражданки): более благоустроенная часть в районе площади Мужества - и ГДР (Гражданская демократическая республика, гораздо дальше (Муринского) ручья, Гражданка дальше (Муринского) ручья) - часть района с менее благоприятными для жизни условиями. В принципе это «разграничение» и сегодня не потеряло актуальность. Новых пятен под застройку практически нет. Застроен всеми типами жилья от хрущевок и немецких коттеджей до 121 серии и новых монолитно-кирпичных домов.
Ленинский проспект
Самая фешенебельная часть Ленинского проспекта находится у Московской площади в Московском районе и застроена сталинскими домами. От Варшавской улицы до бульвара Новаторов основная застройка – хрущевки. От бульвара Новаторов до проспекта М.Жукова преобладают «корабли», от м.Жукова до ул.Доблести – 137 серии. С середины 2000-х годов началось массовое развитие территорий между Южно-Приморским парком, Ленинским проспектом и Финским заливом. Благодаря этому интерес со стороны покупателей к части Ленинского проспекта, прилегающей к Южно-Приморскому парку увеличился.
Проспект Ветеранов
Стоимость недвижимости уменьшается в прямой пропорциональности удаления от метро «проспект Ветеранов». Застройка началась в 1960-х годах с «хрущевок», к которым потом подключились «корабли». Эти типы домов и являются основной массой застройки проспекта Ветеранов. Район зеленый и насыщен детскими садами и школами.
Купчино
Застройка деревни Купчино началась в 1960-х годах и, естественно – «хрущевками». Так же в районе большое количество «кораблей» и 504 серий. В районе нет каких-то известных парков для отдыха. С введением нескольких станций метро интерес к Купчино изменился в лучшую сторону. Однако старый стереотип удаленного, неудобного для жизни района, еще «давит» на Купчино. Мест для массового нового строительства практически нет. Все новостройки носят точечный характер, за исключением застройки на краю парка Интернационалистов.
Балтийская жемчужина
Такое название микрорайон получил благодаре китайскому проекту «Балтийская жемчужина», хотя на территории в границах Петербургское шоссе, проспект Героев, Южно-Приморский парк и промышленными территориями Ленинградского электромеханического завода, строятся и другие жилые комплексы. Новый микрорайон привлекает внимание благодаря близости к Южно-Приморскому парку, Стрельна и Петергофу. Естественно покупателей привлекают новые дома и инфраструктура. Хотя с детскими садами, школами и поликлиниками имеются определенные проблемы.
Дыбенко
Райно Дыбенко известен многим петербуржцам, как Веселый поселок, получивший свое название благодаря рабочему поселку основанному в середине 19 века у бумажной и суконной фабрик. Поселок слыл неблагополучным (отсюда и название). За 150 лет данная местность все еще имеет «иммидж» криминогенной территории. застроен домами 1960-90хх годов постройки (хрущевки, корабли, 504, 600.11, 137 серии и т.п.).
Шушары
Старый поселок на основе совхоза Шушары. До начала массового нового строительства район не пользовался популярностью. Массовая застройка началась в середине 2000-х годов. За недолгое время существования новостроек у района появились свои приверженцы. Шушары более «длительное» по географическим понятиям место. Сегодня к Шушарам начинают относить и новостройки в поселке Ленсоветовский, который многие покупатели, желающие приобрести жилье в «старых» Шушарах отметают из-за удаленности от Петербурга и плохой локации (стройка ведется вдоль Московского шоссе.
Парнас
Данный район появился благодаря комплексной массовой застройки в конце 2000-х годов. Округа – производственно-складские помещения. Основная застройка – жилье эконом класса. Главный плюс – наличие метро. Однако насыщенность соцкультбытом минимальная.
Девяткино - Мурино
Район начал развиваться в сторону массового строительства в середине 2000-х годов. Основная застройка жилье эконом-класса. Проблемы с транспортной доступностью, а так же с социальной инфраструктурой многих покупателей не пугает. Нужно учитывать, что данный район территориально находится на территории Ленинградской области со всеми вытекающими отсюда особенностями законодательства, налогообложения, социальной поддержки населения.
Кудрово
Район деревни Кудрово начал застраиваться в конце 2000-х годов. Жилье в основном относится к классу «эконом». Ходят слухи, что через 5 лет проведут метро, а пока жители этого района добираются до метро Дыбенко. Социалка в районе, как и в Девяткино – минимальна.
Парнас, Девяткино и Кудрово можно на все 100 процентов назвать спальными районами. Современная застройка новых спальных районов отличается креном в сторону малогабаритного жилья. Многие застройщики буквально поняли «призыв» кризиса 2008-09 годов – «нам нужны новые хрущевки». Сегодня среди покупателей уже начинается складываться понимание всех минусов такого жилья – проблемы не только с парковками, но и неудобство от большого количества жильцов. Многие комплексы имеют в своей квартирографии до 50-60% малогабаритных однокомнатных квартир. Иногда жителям приходится простаивать в очереди к лифту в час-пик. Застройка очень плотная. На фоне этого старые «спальники» выглядят более привлекательно из-за более «разряженной» застройки, наличия достаточной социалки (благодаря советской власти), а так же большого количества развлекательных торгово-комплексов.
Спасибо, что были терпеливы и дочитали до конца
Если вам понравилась статья - лайкните и подпишитесь на мой канал "Недвижимость: тайны и реалии" - это будет для меня сигналом, что я пишу полезные статьи.
Дмитрий Щегельский
практикующий риэлтор с 1991 года
генеральный директор агентства недвижимости "БЕНУА"
президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости