Портал METRTV.ru продолжает серию публикаций о жилых районах Екатеринбурга. Четвёртая статья посвящена мкр. Пионерский. Важная особенность этой территории – наличие двух важных транзитных автодорог. Причём одна из них имеет хороший запас пропускной способности, а у второй этот показатель близок к исчерпанию.
Егор Перов, руководитель отдела ЦН «БЭСТ»:
Пионерский застраивался постепенно, в несколько этапов. Поэтому на его территории представлены все типы квартир – брежневки, хрущёвки, пентагоны и так далее. Соответственно, в продаже есть предложения на любой вкус и кошелёк. Если у покупателя есть 800 тысяч, он найдёт себе комнату, если есть 2 миллиона – то уже можно выбирать однокомнатную квартиру.
По данным РИЦ УПН, сегодня средняя стоимость вторичного жилья в Пионерском составляет 71 318 руб. за кв. м. Для сравнения, в среднем по Екатеринбургу этот показатель равен 68 992 руб. за квадрат. Большинство риэлторов считает, что по ценам рынок Пионерского посёлка несколько перегрет, что, впрочем, объясняется его близостью к центру и удобной (при этом не перегруженной) уличной сетью.
Стоимость предложения квартир в Пионерском сегодня колеблется от 1,25 до 16,0 млн руб. Самый дешёвый объект, согласно базе данных УПН – 12-метровая секция с удобствами. Самое дорогое предложение – 5-комнатная квартира (173 кв. м) с дизайнерским ремонтом и тремя санузлами в кирпичном доме №45 на ул. Блюхера. В целом по району стоимость однокомнатных квартир (без учёта малосемеек и апартаментов) колеблется от 1,9 до 4,1 млн руб., двухкомнатных – от 2,0 до 7,17 млн, трёхкомнатных – от 2,36 до 12,5 млн руб. Ценник на предлагаемые на продажу комнаты (в общежитиях или коммуналках) колеблется в пределах 0,6 – 1,75 млн руб.
Объявления о продаже вторичной недвижимости в Пионерском можно посмотреть в рубрике «Продажа квартир в Пионерском» на портале METRTV.ru. Информация о первичной недвижимости – в рубрике «Продажа новостроек в Пионерском».
Вторичный рынок жилья Пионерского посёлка
Как замечают риэлторы, среди покупателей квартир на вторичном рынке, Пионерский по популярности близок к жилому району Автовокзал. Людей привлекает то, что Пионерский расположен рядом с центром, имеет развитую дорожную сеть и удобные выезды в соседние районы. Многие покупатели квартир в Пионерском считают, что наиболее комфортны для проживания кварталы рядом с Основинским парком.
Анастасия Насонова, начальник отдела АН «Новосёл»:
На вторичном рынке наибольшим спросом пользуется жильё в границах улиц: Вилонова, Боровая, Советская, Уральская и Учителей. У вторичных квартир, расположенных за указанным периметром существуют те или иные недостатки. Дома по ул. Камчатской и последние по Данилы Зверева не очень пользуются спросом. Считается, что это окраина Пионерского (так называемый «Авангард»). Дальше только коллективные сады и железная дорога. Возможно, скоро застроят и эту часть района. Фактически начало этому уже положил ЖК «Уральский». Судя по всему, кварталы новой застройки протянутся от «Уральского» до «Авангарда»… Упомяну и о другой части Пионерского – улице Маяковского. Дома на ней расположены неплохо в плане транспортной доступности, но там много старых двух- трёхэтажек и общежитий, плюс рядом промзона. Также покупатели не любят дома в южной части Пионерского – в окрестностях Асбестовского переулка. Там рядом Михайловское кладбище, кроме того, некоторые дома в окрестностях парка имени Блюхера стоят на месте бывших захоронений.
Ещё один значимый фактор при выборе жилья – близость к железной дороге.
Егор Перов, руководитель отдела ЦН «БЭСТ»:
Именно наличие под окнами железной дороги называют основным недостатком жилого комплекса «Малевич». Также из-за близости к путям не пользуется спросом жильё на улице Солнечной. Это несколько домов, стоящих чётко вдоль магистрали. Ценник на квартиры в них ощутимо ниже, чем в домах расположенных лишь чуть-чуть дальше от железной дороги.
Следует отметить, что на ул. Солнечной не только шумно из-за поездов, но ещё и не всегда работает уличное освещение, а дороги находятся в плохом состоянии. Этот квартал считается местными трущобами.
Кроме железнодорожной линии на территории Пионерского имеются трамвайные пути. На улице Смазчиков и на Трамвайном переулке есть дома, жители которых жалуются на шум трамваев, которые, кстати, начинают движение по городу в 5.00 утра.
Престижные дома и квартиры в Пионерском
Возможно, из-за обилия шумного рельсового транспорта в Пионерском пользуются повышенным спросом тихие квартиры. Практически все местные «дома-легенды» располагаются либо в глубине квартала, либо соседствуют с тихим переулком.
Ольга Ширыкалова, директор ЦН «Корифей»:
До недавнего времени, до появления в районе новостроек бизнес-класса, на местном рынке элитными считались дома по улице Блюхера №43, №45 и №47а (введены в 2004-2006 годах). Там неплохие планировки, но главное – местоположение. Дома стоят на горке, при этом рядом есть и дороги, и остановки общественного транспорта.
Ещё один, сравнительно новый дом-легенда, – 16-этажка по ул. Ирбитская, 68 (сдан в 2015 году). Те, кто продают квартиры в этом доме, также особо подчёркивают его расположение в глубине квартала и отсутствие рядом крупных источников шума. Дополнительный бонус – подземный паркинг с довольно демократичными ценами на машиноместа.
Среди домов советской постройки также есть несколько примечательных объектов.
Анастасия Насонова, начальник отдела АН «Новосёл»:
Очень интересный дом на ул. Уральской, 56а. Он строился как кооперативный, позже в нём было сформировано ТСЖ, и жильцы достаточно ревностно следят за состоянием своего дома. Он в очень хорошем состоянии и расположен удачно – в глубине квартала. Квартиры в этом доме, если продаются, то покупают их жильцы этого же дома. В открытую продажу они практически не поступают. Недавно был случай, женщина из этого дома искала себе жильё поменьше. Но свою трёшку на Уральской она не продала, а отдала детям… Есть ещё два дома, квартиры в которых редко попадают на рынок, – это 10-этажки улучшенной планировки по Вилонова, №№ 10, 12, 14, 16. Они также стоят вдали от дороги.
Эксперты называют и несколько домов, которые пытаются позиционировать себя в более высоком классе не совсем заслуженно.
Егор Перов, руководитель отдела ЦН «БЭСТ»:
Три корпуса по ул. Учителей, 8 – это панельные дома с квартирами-улучшенками. Но так как введены они были в 2005 году, то считаются «спецпроектом». В результате ценник на квартиры завышен, притом, что дома не имеют ограды, в них дорогая коммуналка и проблемы с парковкой. Правда, там есть консьерж…
С тем, что ценник на указанные дома завышен, согласна директор офиса АН «Добродел» Евгения Чечулина. Она также замечает, что дома по ул. Учителей, хотя и построены сравнительно недавно, но находятся в гораздо более худшем состоянии, чем классические советские «улучшенки» по ул. Уральской, построенные на десяток лет раньше.
Евгения Чечулина, директор офиса АН «Добродел»:
На цене квартир в домах по ул. Учителей сказывается их расположение рядом с ТРК «Парк Хаус». Впрочем, даже удачная локация не очень спасает. Квартиры здесь продаются долго… Кстати, на ул. Вилонова также есть несколько домов с квартирами улучшенной планировки, которые продавцы позиционируют как «спецпроект» с соответствующим ценником.
Транспортная доступность
Пионерский считается районом с развитой транспортной инфраструктурой и удобными выездами. Сложности могут возникать только при выезде в сторону окраины Екатеринбурга или в город Берёзовский. В этом направлении из Пионерского можно выехать по улице Блюхера, переходящей в Проезжую и далее в Берёзовский тракт. В 2017-2018 годах на этих дорогах заменили дорожное покрытие и расширили проезжую часть, что улучшило их пропускную способность. Сегодня в этом направлении пробки случаются только в случае аварии.
Кроме того из Пионерского есть достаточно удобные и пока ещё не перегруженные выезды в центр Екатеринбурга и в другие районы.
Павел Репин, эксперт по недвижимости:
Даже в час пик из Пионерского в центр не проблема выехать по Уральской или по улицам Маяковского – Космонавтов – Мамина Сибиряка. И в утренние часы эти улицы справляются с автомобильным трафиком. Еще более удобным стал выезд в центр, когда на Космонавтов сделали разворот возле гипермаркета «Лента». Если раньше при выезде с Пионерского по ул. Маяковского надо было двигаться по Космонавтов до переулка Мельковский, чтобы повернуть в сторону центра, то сейчас путь сократился. Если выезжать из Пионерского в центр Екатеринбурга по ул. Уральской, то могут возникнуть задержки при повороте на ул. Советскую. Впрочем, местные жители научились избегать проблемного места, и проезжают через дворы. Упомяну ещё один момент – если утром нет проблем с выездом из Пионерского в центр по ул. Уральской, то вечером до поворота на эту улицу еще нужно добраться из-за традиционного затора по ул. Советской после моста.
В плане общественного транспорта Пионерский также считается удобным районом. Практически в любой район Екатеринбурга отсюда можно уехать без пересадок. В последние годы растёт популярность трамвая, который двигается по ул. Блюхера и по Уральской по выделенной полосе. Также можно упомянуть ещё об одной местной достопримечательности – самом коротком в Екатеринбурге троллейбусном маршруте №4. В нём всего 9 остановок и их большая часть находится на территории Пионерского. Маршрут проходит от ул. Сулимова до станции метро Динамо.
Новостройки в Пионерском
До недавнего времени спрос на новое жильё в Пионерском районе сильно опережал предложение. Это привело к довольно любопытным событиям: когда «Группа ЛСР» открыла продажи в жилом комплексе «Цветной бульвар», покупатели пошли потоком. Как заметила директор ЦН «Корифей» Ольга Ширыкалова, квартиры в первом доме ЖК были раскуплены за одни выходные. Впрочем, эксперт замечает, что тут сыграли роль не только голод на рынке, но и хорошее соотношение местоположения, цены и качества квартир в жилом комплексе.
Павел Репин, эксперт по недвижимости:
Резерв спроса на новостройки в Пионерском есть и сегодня. Застройщики этим пользуются. Есть попытки выставлять на продажу квартиры по завышенным ценам. Что касается кварталов, в которых ведётся новое строительство, то стоит учитывать транспортную составляющую. Например, у улицы Уральской есть резерв пропускной способности. Увеличение числа жителей на этой улице, на мой взгляд, нескоро приведёт к тому, что она встанет в пробках. А вот по поводу ул. Блюхера есть сомнения. В ближайшие три года по этой улице планируется построить 1-1,5 тысяч квартир, что приведёт к ощутимому росту автомобильного трафика. Велик риск того, что проезд по Блюхера сильно усложнится.
Риэлторы замечают, что активное строительство, ведущееся в восточной части Пионерского посёлка, может ощутимо изменить статус этой территории и скорректировать локальный рынок недвижимости.
Евгения Чечулина, директор офиса АН «Добродел»:
В окрестностях улиц Данилы Зверева и Раевского кварталы старой застройки. Это двух- трёхэтажки и пятиэтажки. В которых живут в основном пенсионеры. Но в ближайшее время здесь появится несколько новых жилых комплексов, что повлечёт за собой приток молодёжи. Логично предположить, что на этой территории начнёт формироваться новая среда обитания – магазины, сфера услуг, места для отдыха. Будет меняться весь уклад жизни в этой части Пионерского.
В настоящее время в микрорайоне Пионерский идут продажи квартир в 7 новостройках:
1) ЖК «Бриз» (застройщик – «Атомстройкомплекс»), ЖК расположен на углу Ирбитской и Данилы Зверева. Первые три очереди комплекса сданы. В настоящее время свободных квартир в них нет, но возможно освобождение одной или двух забронированных трёхкомнатных квартир, стоимостью 6,1 и 6,35 млн руб. Квартиры сданы с чистовой отделкой. В перспективе в составе ЖК «Бриз» будет выстроена ещё одна секция на 4 подъезда и стоящий отдельно дом на 2 подъезда. Возможно, что продажи квартир в новых очередях жилого комплекса начнутся в 2018 году.
2) Жилой дом «Культура», застройщик – «ЕКБ-Строй-Инвест» (формально «Дом Творчества»), расположен на углу ул. Советской и Паркового переулка. Сдача дома запланирована на III квартал 2019 года. Стоимость однокомнатной квартиры от 3,03 млн, двухкомнатной – от 4,12 млн, трёхкомнатной – от 6,0 млн руб. Квартиры сдаются с чистовой отделкой (только санузел – «под чистовую»). Риэлторы замечают, что рядом с «Культурой» мало места для парковки авто, поэтому у будущих жильцов, вероятно, будут пользоваться спросом места в подземном паркинге под домом. Всего в нём предусмотрено 99 машиномест.
3) ЖК «Луч» (застройщик – ГК «ТЭН»), расположен на ул. Солнечной. Сдача первой очереди (9-25 этажей) запланирована на IV квартал 2020 года, второй очереди (16 этажей) – на III квартал 2020 года. Стоимость студии от 2 млн руб., однокомнатной квартиры – от 2,14 млн, двухкомнатной – от 3,14 млн, трёхкомнатной – от 4,49 млн руб. Квартиры сдаются с чистовой отделкой.
4) ЖК «Малевич» (застройщик – PRINZIP), расположен на участке между Трамвайным переулком и железнодорожной веткой. В составе ЖК в эксплуатацию сданы 4 дома, сдача пятого «Синего» запланирована на I квартал 2020 года. Стоимость однокомнатной квартиры от 2,72 млн руб., двухкомнатной – от 3,65 млн, трёхкомнатной – от 4,73 млн руб. Квартиры сдаются с отделкой «под чистовую».
5) ЖК «Современник» (застройщик – ГК «Стройтэк»), расположен рядом с перекрёстком ул. Блюхера и Раевского. Первая очередь «Современника» сдана, сдача второй очереди запланирована на IV квартал 2018 года, третьей очереди – на IV квартал 2019 года. В настоящее время во второй очереди реализуются двух- трёх- и четырёхкомнатные квартиры, есть также двухуровневые квартиры с числом спален от 2 до 4. Далее указана стоимость квартир в третьей очереди ЖК «Современник»: студии – от 2,04 млн, однокомнатные – от 2,53 млн, двухкомнатные – от 3,53 млн, трёхкомнатные – от 4,75 млн руб. Квартиры сдаются с чистовой отделкой. Как замечают риэлторы, квартиры в современники пользуются популярностью у студентов, их много, как среди владельцев, так и арендаторов жилья в данном ЖК.
6) ЖК «Уральский» (застройщик – «Эфес»), расположен на ул. Блюхера, перед «Берёзовским мостом». Первый дом «Уральского» сдан, сдача 1 и 2 секций второго дома запланирована на IV квартал 2018 года, сдача 3 секции второго дома – на III квартал 2019 года. В готовом доме ещё осталось 6 квартир. Далее указана стоимость квартир во втором доме ЖК «Уральский»: однокомнатные – от 2,13 млн, двухкомнатные – от 2,91 млн, трёхкомнатные – от 4,94 млн руб. Квартиры сдаются с чистовой отделкой.
7) ЖК «Цветной бульвар» (застройщик – «Группа ЛСР»), расположен недалеко от пересечения ул. Блюхера и Данилы Зверева. Первый дом «Цветного бульвара» готовится к сдаче в IV квартале 2018 года, второй и третий – во II полугодии 2019 года, четвёртый – в IV квартале 2020 года. Именно в нём сегодня минимальный ценник на квартиры. Стоимость однушки – от 2,18 млн, двушки – от 2,93, трёшки – от 4,36 млн руб. цена четырёхкомнатной квартиры – от 7,78 млн руб. Квартиры сдаются с чистовой отделкой.
Кто сегодня покупает жильё в Пионерском?
Одни из основных покупателей квартир в Пионерском посёлке – это студенты и их родители.
Марина Заварницына, брокер по недвижимости АН «ЛАЙТ недвижимость»:
Рядом с Пионерским расположено несколько крупных вузов – УрФУ, Уральский Государственный юридический университет и другие. Поэтому квартиры в Пионерском довольно активно покупают родители для своих детей, обучающихся в Екатеринбурге. Также местные квартиры популярны у инвесторов, которые их приобретают для сдачи в аренду тем же студентам.
Особенно молодыми покупателями востребованы квартиры в новостройках. Как замечают местные жители, невооружённым взглядом видно, как увеличивается число молодых лиц в кварталах, на территории которых сдаются в эксплуатацию новые жилые комплексы.
Окружающая среда и социальная инфраструктура
Важнейшие социальные и экологические объекты на территории Пионерского – парки. Их два: парк имени Блюхера и Основинский. Именно окрестности последнего считаются наиболее комфортным местом для проживания в районе. Помимо места для прогулок здесь есть торгово-развлекательный комплекс «Парк Хаус» с кинотеатром, ресторанами и прочими благами цивилизации.
Ещё одна «визитная карточка» района – большое количество детских садов и школ. На территории Пионерского имеется 27 муниципальных детских садов и 7 школ. Среди них есть достаточно известные и престижные учебные заведения – это, в частности, Гимназия №35 и Гимназия №47. Обе они регулярно занимают места в рейтинге, «200 лучших школ России», составленного агентством RAEX (Эксперт РА), а также входят в двадцатку наиболее престижных школ Екатеринбурга.
Ранее по теме: