В России никто не любит платить налоги. Поэтому на просьбу продавца "давайте укажем в договоре сумму поменьше, а я вам сделаю скидку" покупатели с радостью соглашаются. Рассмотрим, какие проблемы притягивает к себе покупатель, проявляющие такую лояльность к продавцу.
Сумма "сверх" договора
На практике встречаются различные способы документального оформления передачи сумм сверх указанной в договоре купли-продажи: продажа неотделимых улучшений, встречные расписки, допсоглашения к договору и прочая экзотика. Увы, все эти способы создают лишь видимость законности. Ибо:
Статья 555 Гражданского кодекса
При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.
Расторжение сделки
Если по каким-то причинам сделка будет расторгнута, то вы сможете требовать с продавца возврата только суммы, указанной в договоре. Шансы вернуть сумму сверх договора стремятся к нулю.
Налоговые последствия
Покупая недвижимость по заниженной цене вы "наследуете" проблемы продавца. Поскольку, если в течение пяти лет вы соберетесь продать квартиру, то налоговый вычет вы можете оформить только в сумме документально подтвержденных расходов (то есть цены в договоре). Элементарно может случиться ситуация, когда при срочной продаже вы снижаете цену на квартиру, да еще и уплатите налог.
Пример: покупаете квартиру за 5 млн, в договоре указываете 3 млн. Продавец экономит (5-3)*13% = 260 тыс. рублей. Через два года вы срочно продаете квартиру за 4 млн. И будете вынуждены заплатить налог с суммы, превышающей цену в договоре - (4-3)*13%= 130 тыс.
Банкротство продавца
С вступлением в силу поправок в "Закон о банкротстве" в части банкротства физических лиц появился новый риск. Если продавец попросил вас занизить цену в договоре купли-продажи, а в последствии продавец стал банкротом, у вас есть угроза потерять квартиру. При банкротстве могут быть расторгнуты сомнительные сделки за последние три года. Сделки, в которых цена существенно ниже рыночной, с очень высокой вероятностью будут признаны судом сомнительными. Квартиру вернут продавцу и направят на реализацию с торгов, а вы встанете в очередь кредиторов.
Статья 61.2 федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)"
Сделка, совершенная должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов, может быть признана арбитражным судом недействительной, если такая сделка была совершена в течение трех лет до принятия заявления о признании должника банкротом
Если вы хотите просто наслаждаться покупкой новой квартиры, а не разбираться в юридических тонкостях - обратитесь в агентство недвижимости.