Начинаю серию полезных статей про загородную недвижимость. А именно про постройку дома в Сочи: от выбора участка до завершения строительство «под ключ». Буду раскрывать все «подводные камни» при строительстве.
Занимаюсь недвижимостью в Сочи уже несколько лет. Начинаю строительство коттеджного поселка и сам прохожу все этапы. Сможете узнать всю информацию из «первых уст» и реалии местного рынка недвижимости.
Начну с того, как правильно подойти к выбору участка под строительство. В Сочи практически везде горная местность, поэтому очень важно не ошибиться при выборе земли под постройку дома.
Важные моменты, на которые вы обязаны обратить внимание!
Проверка участка не геологию.
Из-за гористой местности необходимо забуриваться в твердую горную породу - аргиллит. Также необходимо делать подпорные стены, иногда с нескольких сторон. Стоимость работ, арматуры и бетона зависит от глубины самого аргиллита. Он может находиться на глубине 4-5 метров и тогда расходы будут минимальные. Но может находиться на глубине 10-12 метров и затрат будет в 2-3 раза больше на подготовительные работы. Также благодаря геологии вы поймете, есть ли на участке оползень.
Дорога.
Важно заранее понимать, есть ли дорога к участку. Проверить ее наличие на кадастровой карте. Бывает случаи, когда к участку просто невозможно подъехать. Если покупаете участок без дороги, то подумайте, как ее можно будет сделать. В горной местности не получится просто взять и пробить прямую дорогу к участку. Дорогу делают серпантином, под дорогу зачастую нужно делать также опорную стену, утрамбовывать и подсыпать большим количеством гравия.
Возможность подключения электроэнергии с техническими условиями на 15 кВат.
Если участок ДНТ, СНТ, то у вас будет максимум 3-5 кВат, а этого мало для комфортной жизни. Также заранее узнайте, на каком расстоянии находятся столбы электропередач. Иногда приходится тянуть 300-400 метров кабеля + опорные столбы. Тогда сразу готовьтесь к расходам на прокладку света 400.000 – 500.000 руб. Если кабель рядом, то тогда все подключение может стоить от 500 руб + расходы на подачу заявления на ТУ 7.000 руб.
Газ не дешевый и не везде он есть.
Если газ находится рядом, тогда его подключение обойдется вам в среднем 350.000 – 400.000 руб. Если он находится далеко, то вам нужно потрать дополнительно 5.000 руб на 1 метр газопровода.
Обратите внимание на наличие воды в Сочи.
Частично водопровод центральный, частично частный, частично это скважина. Везде есть свои плюсы и минусы. С центральной водой все понятно, хороший вариант, если она есть. Частный водопровод распространённое явление. Причем водопровод может проходить прямо на поверхности земли. Подключение стоит от 35.000 до 75.000 руб. Со скважиной ситуация неоднозначная. Минусы в том, что из-за гор приходится глубоко забуриваться, иногда глубже 100 метров. И скважина можете пересохнуть или заилиться. Также вода может быть с запахом серо-водорода.
Канализация практически везде – это септик или ЛОС.
Центральной канализация почти нигде нет. В среднем цена с установкой 150.000-250.000 руб.
Обязательно проверьте на кадастровой карте участок, который собрались покупать.
Важно, чтобы он не был в природоохранной и водоохраной зоне, не был также на территории нацпарка. Также есть участки, которые находятся в поселке, где есть зона исторических поселений. Сразу готовьтесь к трудностям по уведомлению о завершении строительства. Для участков, которые находятся в 30 км от аэропорта, необходимо получать справку от Росавиации, а вместе с этим справку от Роспотребнадзора. 2-3 месяца и минимум 100.000. Хорошо, если на участок будет Градплан, в котором все эти пункты будут прописаны. Сайт egrp365 или приложение в телефоне kadastr.ru
Обратите внимание, что находится рядом с участком.
Частое явление, это кладбище, которое может находиться в центре поселка. Также много установленных ЛЭПов и кабель высокого напряжения может быть над участком. С соседями не всегда все в порядке, рядом с участком могут быть откровенные лачуги.
Надеюсь, вам моя информация была полезна. Напишите в комментариях, чтобы вы еще хотели узнать про выбор земельного участка в Сочи. В следующей статье расскажу, какие цены на участки в Сочи и какие районы лучше всего выбрать по строительство дома.