Давайте представим, что Вы стали счастливым обладателем небольшой квартиры у моря. Но сами Вы проживаете в другом регионе. Вы рады приезжать на отдых три-четыре раза в год, но хочется, что бы квартира так просто не пустовала, а еще и приносила доход. Хорошая схема в голове выглядит так: есть квартира для отдыха, которая приносит деньги на этот самый отдых. Звучит красиво, не правда ли? Если бы не одно НО! Живете то Вы далеко. Как же быть?
Вот тут на помощь и приходит институт доверительного управления. Так что же это такое? Давайте разберем.
Доверительное управление это управление Вашей недвижимостью с целью извлечения максимальной прибыли. По простому: специальный человек берет Вашу недвижимость в управление, продвигает ее по специальным ресурсам бронирования, осуществляет встречу, трансфер, заселение и выселение гостей, принимает оплату, осуществляет уборку и подготовку, а так же непосредственно следит за состоянием Вашей недвижимости. Кажется всё просто? А вот тут и кроются первые ошибки.
1.Первая ошибка при выборе управляющего - это географическое несоответствие. На пальцах: если недвижимость у Вас возле Олимпийского парка не стоит доверять управление людям, основная недвижимость которых находится в Центральном Сочи. Во-первых это более 30км расстояние. А во-вторых это пробки на этом расстоянии. В итоге выезд из Сочи превращается в трех-четырех часовую потерю времени. Как результат: Ваша недвижимость будет простаивать довольно длительное время, т.к. управляющему будет просто не до неё. Большинство управляющих, конечно же, не откажется от Вашей недвижимости и на словах будет обещать Вам золотые горы. Но это только на начальном этапе. Управляющий с опытом и хорошим кейсом недвижимости в управлении просто откажет Вам и честно объяснит причину. Вам гарантируют надлежащее исполнение обязанностей несмотря на географическое расстояние? Бегите. Скорее всего перед Вами новичок. Но есть и исключения: большие управляющие компании, но даже они, как правило, недвижимость берут "пачками". Одна удаленная квартира им просто не интересна. Штук 10? Хмммм... Надо подумать...
2.Ошибка вторая это вера словам риэлтора. Как правило риэлтор при продаже Вам квартиры будет называть "сладкие" цифры и мечтательно закатывать глаза при представляя сколько Вы скоро будете зарабатывать на приобретаемой недвижимости. На словах любая недвижимость в Сочи имеет срок окупаемости 6-8 лет. Три ха-ха... Особо осторожные при выборе недвижимости изначально советуются с Доверительными Управляющими. И это верный подход. Буквально пару дней назад мне звонил счастливый будущий обладатель квартиры в районе Голубые Дали и советовался стоимостью проживания. Пришлось сильно расстроить. Риэлтор же пел песни, что это один из самых перспективных районов для посуточной аренды. Да, да.... Прямо идеал "бздыха": от моря нереально далеко, через трассу Сухумское шоссе, через ЖД пути, ну и какой пляж у ЖД-вокзала Адлера?
3. Третья ошибка это собственная оценка. В 90% случаев собственники хотят получить за свою недвижимость не совсем адекватные деньги. У всего есть своя цена. И конкуренция в Сочи просто нереальная. Даже хорошо раскрученная недвижимость вынуждена конкурировать с крупными сетями типа Библио-Глобуса, которые могут предлагать проживание с завтраками на человека по цене от 250 рублей за сутки. Да, так бывает. Не всегда, но в несезон это данность. Поэтому будущую выручку стоит оценивать прежде всего суммой за год. Из-за сезонности суммы скачут сильно. Лучший способ адекватно оценить: представить в какую цену сам мог бы проживать в своей недвижимости. Пример одного моего собственника: сильно был возмущен стоимостью проживания в его недвижимости. Условно обозначим ее в 1000 рублей за сутки. Ему казалось, что она сильно занижена. Я предложил ему приехать и самому на месте оценить адекватность рынка. Он согласился, но т.к. его недвижимость была занята, он попросил найти ему другое жильё. Я предложил ему соседнюю квартиру, т.к. она тоже была в моем управлении. Квартира прямо за стенкой с таким же точно ремонтом от застройщика. Т.е. вообще одинаковая. Он соглдасился и спросил стоимость. Я озвучил ту же стоимость в 1000 рублей, на что получил возмущение дороговизной и отказ в заселении под ворчание "я найду сам дешевле". Надо ли говорить, что к моменту отъезда мной был получен полный карт-бланш в формировании цены при мониторинге "рынка".
На этом пока всё. В следующих публикациях продолжу...