Если проехаться по современным коттеджным поселкам и полистать базу Циан, становится понятно, что данный вопрос более чем актуален.
Как я уже не раз писал, рынок частного домостроения в России пока что находится в полудиком состоянии. Да, мы уже перестали строить дома где попало и из чего попало - из мусора, остатков старых построек и подручных материалов (а такое было распространено в 90-е годы). На рынок приходят новые, современные материалы и технологии. Люди начинают соотносить свои строительные планы с реальными потребностями и здравым смыслом, но рынок все равно находится в зачаточном состоянии. Говоря это, я прежде всего имею ввиду следующие моменты:
1. Массовая продажа земли без подряда и коммуникаций
2. Отсутствие регламентов по строительству и строительному надзору в частном домостроении
3. Возможность застройки без проектной документации
4. Возможность самостоятельной застройки или использование рабочей силы без подтвержденной квалификации
5. Неорганизованность общественных территорий и социальной инфраструктуры поселков
В странах, где рынок частного домостроения имеет долгую историю и рынок развит все перечисленное выше невозможно. Самостоятельно построенный дом не то что не зарегистрируют, лопату в землю воткнуть не дадут без соответствующих согласований...В России пока не так, но рано или поздно все эти процессы устаканятся и рынок отрегулируется, так же как это последовательно происходило в ритейле, автомобильном рынке, на рынке многоквартирного жилищного строительства и пр. Просто это время еще не пришло и пока мы имеем то, что имеем...а конкретно - массовые строительные эксперименты индивидуальных застройщиков.
Человек, не будучи профессионалом, получая с различных сторон информационный мусор, на подобии возможности построить дом за 1 миллион, неадекватно рассчитывает свои финансовые силы и возможные трудовые и временнЫе затраты. Начитавшись и наслушавшись подобной информации и лелея мечту о собственном доме, человек с головой бросается в омут стройки...
И как результат, очень часто, первоначальный импульс приведший человека на стройку разбивается о ценовые реалии и строительную рутину.
В итоге - дом с участком выставляется на продажу на той стадии, когда энтузиазм иссяк и стройка встала..
Вот несколько характерных примеров продажи подобных недостроев...долго мне искать не пришлось, даже за КПП своего поселка не выезжал:ом стоит в таком виде около 5 лет. По причине отсутствия консервации уже имеют место локальные разрушения. В продаже находился несколько лет. За время экспозиции цена снижалась с 16 до 8 млн, что примерно в два раза ниже себестоимости.
Почему так происходит? На мой взгляд, основных причины три:
1. Неожиданные финансовые трудности. От этого никто не застрахован. Но судя по количеству продаваемых недостроев и времени их экспонирования, скорее всего, в большинстве случаев , это не истинная причина.
2. Пришло осознание реальных сроков и объемов финансирования проекта. Это уже ближе к реалиям. Человек под влиянием первоначального импульса вышел на стройку, реализовал один или несколько этапов и, уже трезво, просчитывая необходимые для завершения строительства ресурсы, понимает что не вытягивает проект. Да и первоначальный импульс куда-то исчез...
3. В процессе строительства человек осознал, что строит не то или не так. Самому заканчивать стройку, да и тем более жить в таком доме не хочется, поэтому принимается решение срочно продать недострой и начать новую стройку заново.
А что же потенциальный покупатель? Готов ли он влезать в эту историю? Конечно же нет! Покупатель, он тоже человек разумный (причем иногда даже более разумный). Покупая недострой человек не избавляет себя от решения строительных вопросов, а наоборот делает их сложнее. При этом потенциальный покупатель получает "пакет" потенциальных строительных ошибок от предыдущего застройщика, а самое главное теряет возможность самовыражения...ведь все параметры стройки уже предопределены. Это как если бы вместо киндер-сюрприза вам выдали бы кучку разломанной шоколадки и собранную игрушку...суть та же, а удовольствия нет.
Так за сколько можно продать недостроенный объект? Если ответить одним словом, то - дешево! Самый лучший для продавца вариант (существующий в теории, но не на практике) это вернуть вложенные средства. В первую очередь все будет зависеть от стадии на которой зависло строительство. Чем выше стадия готовности объекта, тем выше шанс вернуть вложенное.
Если же стройка зависла на начальных этапах (фундамент, стены) то скорее всего сумма сделки - это стоимость земельного участка, за вычетом стоимости утилизации недостроя.
Я пишу все это не для того, чтобы осудить или поглумиться над кем-либо... Просто хочется еще раз донести до людей, которые планируют начать стройку - относитесь бережно и осторожно к своим инвестициям. Тщательно, а главное комплексно продумывайте и просчитывайте весь проект до конца и не спешите как можно быстрее выйти и начать строить что-нибудь!
Удачного строительства!