2020 год можно по праву назвать годом нежданных рекордов на столичном рынке недвижимости. Еще весной, когда ввели ограничения из-за пандемии, заморозившие всю активность, вероятным казался скорее масштабный спад. Однако сочетание этого и других негативных факторов, включая ослабление курса рубля, не убило рынок, но создало исторически выгодные условия для всех участников. Портал «Элитное.ру» выяснил, как развивались события в течение «коронакризисного» года, и каких рекордов удалось достичь. Последними – по росту спроса, падению предложения и максимальным ценам – отметился сегмент новостроек, который эффективно поддержало государство запуском льготной ипотеки. Однако «вторичка», вынужденная «выживать» самостоятельно, показала хоть и не максимум, но схожую динамику и высокие результаты.
Рекорд первый – ажиотажный спрос
Начался год традиционным затишьем после праздников. Первая «неожиданность» случилась в марте, когда резко обесценился рубль после развала сделки ОПЕК+. Это вызвало всплеск спроса. Уже по традиции люди, спасая сбережения, вкладывали средства в кв. метры. Но в плюс уйти не получилось, так как вмешался следующий негативный фактор, на этот раз совершенно новый – пандемия коронавируса. В конце того же марта объявили режим самоизоляции, заморозивший активность покупателей. Чтобы поддержать продажи, нужно было быстро цифровизироваться. У части девелоперов уже были налажены виртуальные туры, просмотры и онлайн-продажи (предназначены они были для региональных сделок), остальным же пришлось спешно осваивать современные технологии. Это решение использовали не только на «первичке», но и на «вторичке». Риэлторы ездили на объекты и делали съемки, устраивали осмотр в режиме реального времени. Покупатели с энтузиазмом отнеслись к упрощению выбора, но вот именно приобретать без просмотра, полностью удаленно, готовы оказались не многие.
В апреле еще завершали некоторые сделки, начатые в марте, поэтому как раз май оказался самым провальным. На каждом из рынков прошло менее 4 тыс. сделок (данные Росреестра). Отложенный за весну спрос начал реализовываться к лету, после отмены карантина. В новостройках к тому времени уже действовала льготная ипотека под 6,5%, запущенная государством в конце апреля и ставшая настоящим спасательным кругом для строительной отрасли. Некоторые застройщики дополнительно субсидировали ставку, и она доходила до 0,1% до конца года или в первый год с момента приобретения жилья. Во вторичном сегменте такого «круга» не было, но кредиты тоже стали максимально доступными. В июле ЦБ опустил ключевую ставку до минимальных 4,25%, благодаря чему банки стали предлагать более доступную ипотеку на покупку «вторички». Кстати, из-за низкой ключевой ставки ухудшились условия по банковским депозитам, что также повысило интерес к недвижимости со стороны консервативных инвесторов.
С июня спрос постоянно рос. На «первичке» количество оформленных ДДУ достигло рекордного показателя в 15 тыс. в октябре, когда должна была завершиться госпрограмма льготного кредитования. О пролонгации стало известно за несколько недель до конца месяца. В ноябре уже никто не торопился, и продажи совершено логично снизились. А вот на вторичном рынке они продолжили расти и в ноябре. В целом весенний провал из-за самоизоляции компенсировался осенним ажиотажем. В январе-октябре 2020 года число сделок оказалось только на 5% меньше, чем годом ранее. С новым жильем – 83,8 тыс., с вторичным – 111,8 тыс. Если в последние два месяца активность покупателей не снизится, по итогам 2020-го спрос останется на уровне 2019 года.
Рекорд второй – минимум предложения
Второй рекорд можно назвать скорее антирекордом. Восстановившийся спрос спровоцировал резкое сокращение предложения. В декабре в новостройках, по данным ЦИАН, выставлено на продажу 36,7 тыс. квартир и апартаментов. Это на четверть меньше, чем годом ранее, и минимальный показатель за пять лет. Частично на сокращение экспозиции повлияла и стратегия девелоперов, которые старались создать искусственный дефицит. Например, убирали часть лотов с продажи во время мартовского бума из-за ослабления рубля. Вывод новых корпусов также замедлился: в этом году их было 245 против 281 в прошлом году. При этом не все дома с полученным разрешением на строительство поступили в продажи, а в тех, которые стартовали, выводили небольшой объем квартир, по мере реализации которых добавляли новые.
На вторичном рынке продавцы сняли свои объекты с продажи в апреле, когда началась самоизоляция. В мае и июне жилье снова начали выводить на рынок, но полного восстановления экспозиции на фоне высокой покупательской активности так и не произошло. По подсчетам «Миэль», в декабре количество «вторички» в продаже опустилось до минимального с 2014 года показателя. В экспозиции находится не более 36,5 тысяч объектов. За год предложение уменьшилось более чем на 40%.
Рекорд третий – максимальные цены
В декабре средняя цена кв. метра на первичном рынке «старой» Москвы достигла 245,3 тыс. рублей, поднявшись за год на 17,4% (подсчеты ЦИАН). В Новой Москве прирост еще больше – на 26,2%, до 164,4 тыс. рублей. Оба показателя находятся на историческом максимуме. Небывалый рост цен вызвали высокий спрос и снижение предложения. Также этому способствовало повышение себестоимости проектов из-за девальвации курса рубля и перехода на продажу через счета эскроу, когда финансирование осуществляется на заемные средства, а не на поступления от дольщиков. В октябре доля ДДУ, заключенных с эскроу, уже достигла 50%. Что касается вторичного рынка Москвы, то средняя цена кв. метра на нем выросла немного меньше и достигла 237 тыс. рублей. По итогам года рост составил 12,6%.
Скидки также стали редкостью. По данным «Инком-Недвижимость», дисконт предлагают в 28% новостроек «старой» Москвы. Три года назад речь шла о 76%. В Новой Москве в 2017-м скидки можно было получить в 85% комплексов, теперь – только в 15%. Средняя величина дисконта в «старых» границах составляет 4% (минус 3% за три года), в ТиНАО – 5% (минус 2%). На «вторичке» предоставление дисконта стало скорее просто инструментом ускорения сделки, и размер его, как сообщает «Миэль», не превышает психологически комфортных для продавца 100 тыс. рублей.