30 апреля 2020 года Президиум Верховного суда Российской Федерации (далее – «Президиум ВС РФ») утвердил Обзор по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2 (далее – «Обзор»).
В настоящей статье мы разберем положения Обзора об аренде и вопросах с ней связанных.
Когда начинает исчисляться срок, с которого арендатору предоставляется отсрочка?
Президиум ВС РФ по этому вопросу указал следующее: договор аренды считается измененным в части предоставления арендатору отсрочки уплаты арендной платы с даты введения режима повышенной готовности или ЧС на территории соответствующего субъекта РФ независимо от даты заключения дополнительного соглашения к договору аренды.
Приведем пример – в г. Москве режим повышенной готовности был введен 05 марта 2020 года (Указом Мэра г. Москвы от 5 марта 2020 г. № 12-УМ). Но арендатор обратился к арендодателю с требованием о заключении дополнительного соглашения о предоставлении отсрочки 30 апреля 2020 года. Стороны указали дату заключения дополнительного соглашения, к примеру, вообще 10 мая 2020 года. Однако, дата заключения дополнительного соглашения не влияет на начало срока предоставления отсрочки – согласно Обзору Президиума ВС РФ, лицам, арендующим недвижимость в Москве, она должна быть предоставлена с 05 марта 2020 года.
То есть, даже если стороны договорились об отсрочке с 10 мая 2020 года, она считается предоставленной с 05 марта 2020 года.
При всем указанном выше просим иметь в виду, что срок введения режима повышенной готовности или ЧС во всех субъектах РФ может отличаться.
Кроме того, Президиум ВС РФ в Обзоре отмечает: если арендатор не внес вовремя арендную плату, а арендодатель знал о том, что арендатор ведет бизнес в сфере, наиболее пострадавшей из-за Covid-19 (перечень таких сфер утвержден Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 г. № 434), то арендодатель должен самостоятельно сообщить арендатору о наличии у последнего права на отсрочку уплаты арендной платы. Осведомленность арендодателя о сфере деятельности арендатора можно доказать посредством наличия:
- соответствующих кодов ОКВЭД у арендатора;
- положения в договоре аренды об осуществлении соответствующего вида деятельности в помещении арендодателя.
Если арендодатель знал, но не сказал арендатору, что последний имеет право на отсрочку, арендодатель считается предоставившим отсрочку.
Также арендодатель считается предоставившим отсрочку и в случаях, когда он:
(1) уклонился от предоставления отсрочки, или
(2) своим поведением дал понять, что отсрочка будет предоставлена, например, сообщил об этом в официальной переписке, либо
(3) не выдвигал возражений против выплаты арендатором арендной платы на условиях, установленных пунктом 3 Постановления Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2020 г. № 439.
Кому должна быть предоставлена отсрочка по уплате арендной платы?
Право на отсрочку уплаты арендной платы имеют организации и индивидуальные предприниматели – арендаторы недвижимого имущества при соблюдении следующих условий:
- объект аренды не является жилым помещением;
- договор аренды был заключен до принятия в соответствующем субъекте Российской Федерации режима повышенной готовности или ЧС,
- арендатор осуществляет деятельность в одной из отраслей российской экономики, наиболее пострадавших в результате распространения Covid-19.
Обзором определяется, что иных дополнительных оснований или условий для предоставления отсрочки уплаты аренды, таких как, например, невозможность пользоваться арендованным имуществом по назначению, не требуется. Фактически это означает следующее – если арендатор хочет получить отсрочку, то он вправе ее получить, если докажет, что до распространения коронавируса осуществлял один из видов деятельности, которые больше всего пострадали из-за пандемии.
Однако, как также установлено в Обзоре, если в суде арендодателем будет доказано, что арендатор (1) не пострадал из-за Covid-19 и (2) его требование о предоставлении отсрочки является недобросовестным (например, в случае использования им нежилого помещения вопреки установленным субъектом РФ ограничительным мерам), суд может отказать арендатору в защите своих прав в споре с арендодателем. Это актуально, например, в случае если арендатор через суд пытается понудить арендодателя заключить дополнительное соглашение о предоставлении ему отсрочки.
Когда возможно уменьшить арендную плату?
Помимо отсрочки по уплате арендной платы, арендатор может рассчитывать также и на уменьшение арендной платы. Однако в этом случае перечень условий и порядок действий будут отличаться от тех, которые предусмотрены для предоставления отсрочки.
Арендатор и арендодатель могут договориться об уменьшении размера арендной платы. Если этого по какой-то причине не происходит, то у арендатора есть право обратиться в суд с требованием о принудительном уменьшении размера арендной платы. Для этого арендатору придется доказать суду тот факт, что он не мог использовать помещение по своему целевому назначению в период действия режима повышенной готовности или ЧС.
Если же стороны добровольно договорятся об уменьшении арендной платы, то такая договоренность (аналогично договоренности об отсрочке) будет действовать с того момента, когда арендатор потерял возможность использовать помещение по назначению независимо от того, когда фактически было заключено дополнительное соглашение.
При спорах о взыскании арендной платы, которые возникнут в будущем, арендатор вправе в качестве возражения на иск арендодателя о взыскании арендной платы указать на то, что арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы. В таком случае арендная плата подлежит взысканию в размере, определяемом с учетом требований части 3 статьи 19 Закона № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций», например, размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации.
Таким образом, большинство судебных споров о взыскании арендной платы за период распространения коронавирусной инфекции будут рассматриваться с учетом того, уклонялся ли арендодатель от заключения дополнительного соглашения о снижении арендной платы или нет.
В Обзоре также установлено, что «…размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации.». К сожалению, ответ на вопрос «на сколько судом будет снижена арендная плата?» может дать только сам суд, так как ситуация является необычной и нет данных о том, на сколько именно снижается арендная плата в этой ситуации.
Наши контакты:
Instagram: belfort_consult
Facebook: belfort.consult
телефон: +7 (495)-540-02-00
WhatsApp: +7 (965) 102 97 11
e-mail: info@belfort-consult.ru
сайт: belfort-consult.ru
