В данной статье я буду рассматривать вопросы покупки жилья в Новостройке (на первичном рынке). Давайте, во-первых, разберемся с тем, что же считается “Новостройкой”. С юридической точки зрения главным и принципиальным отличием “Новостройки” (Первички) от “Вторички” является отсутствие у Жилого помещения (квартиры) в Новостройке титула, то есть право собственности на данный объект не зарегистрировано в ЕГРН в силу того, что оно еще либо не построено (не создано в натуре) либо не прошло все необходимые этапы приемки.
В случае, если вновь созданная квартира продается уже после регистрации права собственности у первого владельца, такую сделку смело можно отнести ко вторичному рынку жилья, хотя технически, это новая квартира, то есть в бытовом понимании тоже Новостройка.
Риски при приобретении квартиры в Новостройке можно разделить на технические и юридические. Первые зависят от общей экономической ситуации в стране и на рынке, надежности и добросовестности Застройщика, вторые, от юридического оформления сделки по приобретению квартиры в Новостройке.
Единственный легальный в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"
способ приобретения квартир в новостройке это заключение Договора долевого участия (ДДУ) в строительстве жилья либо Договора уступки прав требования (Договор цессии) по ДДУ.
Застройщики использует также квазилегальные способы продажи жилья в новостройках, которые не гарантируют защиты прав потребителя-покупателя, и применяются для ухода от жестких требований 214-ФЗ.
К таким видам договоров можно отнести: Инвестиционный договор, Предварительный договор купли-продажи, Предварительный договор долевого участия.
Данные договоры формально опираются на ГК РФ, но в п. 2.1. ст. 1 214-ФЗ указано, что “Запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи...” то есть только по ДДУ можно!
Но, как обычно бывает у нас, если нельзя, но очень хочется, то можно. Заключение НЕ ДДУ, а иных договоров возможно, но “Сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных настоящей статьей, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку”. Деньги будет вернуть сложно, не говоря уже про проценты.
Приобретение жилья в новостройке не по ДДУ (договору уступки прав по ДДУ) значительно осложняет возможность защиты прав участника (дольщика, инвестора) в случае если Застройщик не сможет или не захочет выполнять свои обязательства так как в данном случае 214-ФЗ не работает.
Инвестиционный договор (предварительный ДКП, предварительный ДДУ) не защищают права Покупателя(дольщика, инвестора) по сравнению с ДДУ заключенным по 214-ФЗ.
Если Вы хотите спать спокойно, заключайте ДДУ.
Если вы готовы рискнуть, либо знаете лично Застройщика, или знаете того, кто знает того, кто может на него воздействовать морально или иным способом, то заключение ИД, ПДКП и ПДДУ не является серьезной проблемой.
В России, как обычно, нужно знать правильных людей, чтобы решать свои вопросы быстро и эффективно.
Всем удачи.