Несколько лет назад вступили в силу существенные изменения в Закон №214-ФЗ, регулирующий участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов (далее - МКД).
Сейчас по общему правилу привлечение денежных средств участников долевого строительства (далее также - дольщиков) для строительства не введённых в эксплуатацию МКД допускается только при условии размещения денежных средств дольщиков на счетах эскроу (ч. 1.2 ст. 3, ст. 15.4 Закона №214-ФЗ, ч. 16 ст. 8 Закона №478-ФЗ).
Предлагаем вам разобраться, насколько надежной является закреплённая законодателем конструкция привлечения средств дольщиков через счета эскроу, в частности определить:
- правовой режим указанных счетов, их отличие от обычных расчетных счетов застройщиков,
- риски дольщика при банкротстве уполномоченного банка, в котором открыт счет эскроу.
Начнем по порядку.
Что такое счет эскроу, его отличие от обычного счета застройщика?
Базовым нормативно-правовым документом, регулирующим правовой режим счета эскроу, является Гражданский кодекс (параграф 3 главы 45). Применительно к участию в долевом строительстве особенности счета эскроу раскрываются в ст. 15.4, 15.5 Закона №214-ФЗ.
Конструкция эскроу необходима там, где существует разрыв во времени между встречными предоставлениями сторон по какому-либо взаимно обязывающему договору, например, по договору купли-продажи с предварительной оплатой.
Заплатив, покупатель рискует. Ведь, если товар так и не будет ему передан, а продавец уйдет в банкротство, возврат уплаченной цены будет осуществляться в ходе конкурса, что чаще всего повлечет невозможность полного возврата переданной суммы. Поэтому стороны сделки могут обратиться к некому третьему лицу – посреднику (т.н. эскроу-агенту), который «придержит» у себя полученные от покупателя денежные средства до наступления согласованного сторонами обстоятельства: срока или условия (например, условия о фактической передаче товара продавцом покупателю).
Таким образом, счет эскроу позволяет защитить интерес как продавца в получении цены за переданный товар, так и интерес покупателя в своевременном и полном возврате денежных средств при неполучении оплаченного товара.
Договор участия в долевом строительстве по своей правовой природе есть не что иное, как договор купли-продажи будущей вещи (п. 11 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54). Продавцом является застройщик, а покупателем – дольщик. При этом денежные средства последний должен заплатить до получения квартиры в МКД, строительство которого не завершено. Следовательно, дольщик находится в уязвимом положении – денежные средства уже у застройщика, а будет ли передана квартира не известно.
Использование счета эскроу позволяет осуществить передачу дольщиком денежных средств застройщику опосредованным путем – путем внесения на специальный счет, с которого они будут зачислены на обычный счет застройщика только в случае завершения строительства МКД и ввода его в эксплуатацию. Если же указанного события не произойдет или договор участия в долевом строительстве будет расторгнут, то денежные средства гарантировано будут возвращены дольщику.
При внесении денежных средств на обычный расчетный счет застройщика последний приобретает право свободного или ограниченного, но все же распоряжения денежными средствами, что исключает предоставление дольщику гарантии возврата уплаченных денежных средств (ст. 845 ГК РФ, ст. 18-18.2 Закона №214-ФЗ, ст. 8 Закона N 175-ФЗ, ст. 8 Закона №478-ФЗ).
Конструкция эскроу позволяет гарантировать возврат исключительно уплаченной цены, но не удовлетворение иных требований участника долевого строительства
Использование счета эскроу не есть гарантия полного возмещения всех убытков и/или иных платежей, причитающихся дольщику в случае нарушения договора со стороны застройщика. Конструкция эскроу, если и позволяет гарантировать (ограничения гарантии в случае банкротства эскроу-агента указаны ниже) права дольщика, то только в части возврата уплаченной им цены, но не получения процентов за пользование чужими денежными средствами, штрафных санкций или иных платежей.
Судьба денежных средств, размещенных на счете эскроу при банкротстве банка
Счет эскроу подлежит открытию в уполномоченном банке, который должен удовлетворять критериям, определенным постановлением Правительства РФ от 18.06.2018 N 697. Перечень уполномоченных банков Банк России ежемесячно размещает на своем официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети Интернет (https://cbr.ru/registries/?CF.Search=%D1%8D%D1%81%D0%BA%D1%80%D0%BE%D1%83&CF.TagId=&CF.Date.Time=Any&CF.Date.DateFrom=&CF.Date.DateTo=).
Размещение денежных средств на счете создает обязательственную связь между банком и депонентом (дольщиком). У дольщика нет вещного права на деньги, но есть право требования к банку о выплате денежных средств, т.е. денежные средства находятся в имущественной массе банка.
В то же время законодатель предусмотрел страхование денежных средств, размещенных на счете эскроу, открытом физическому лицу для расчетов по договору участия в долевом строительстве (ст. 13.2 Закона о страховании вкладов). Возмещение по счету эскроу выплачивается в размере 100 процентов находящейся на счете суммы, но не более 10 млн. рублей.
- Под Законом №214-ФЗ в тексте настоящего Документа понимается Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
- Под Законом №478-ФЗ в тексте настоящего Документа понимается Федеральный закон от 25.12.2018 N 478-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации».
- Под постановлением Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 в тексте настоящего Документа понимается постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем».
- Под Законом №175-ФЗ в тексте настоящего Документа понимается Федеральный закон от 01.07.2018 N 175-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации».
- Под Законом о страховании вкладов в тексте настоящего Документа понимается ФЗ от 23.12.2003 N 177-ФЗ «О страховании вкладов в банках Российской Федерации».
Материал подготовлен по состоянию на 16.12.2020.