Данная статья навеяна моими предыдущими опусами по поводу моей проблемной управляющей, сдачи в аренду моей недвижимости, образовавшегося долга и прочим неприятностям с этим связанным.
Работаю, чтобы погасить долг по коммуналке в 100000 рублей, который оставил мне арендатор.
Когда 10000 рублей в бюджете лишние.
Вообще, все больше и больше людей вкладывают свои деньги в недвижимость. Как ни крути недвижимость была и остается одним из самых ликвидных активов.
Кроме того, сейчас тенденция в мире направлена на аренду чего-либо (шеринг): от жилья и машин и заканчивая детскими игрушками. Это объясняется тем, что удаленная работа становится все более и более популярной и люди не хотят привязывать себя к одному месту, если им не нужно каждый день ходить на работу. Автомобили с каждым годом в цене растут и уже новое авто менее чем за 1 млн. рублей купить практически невозможно, да еще нужны страховки, ТО, бензин.....
Несмотря на такую ситуацию, которая и дальше будет продолжать прогрессировать, недвижимость остается ликвидной и растет в цене. Люди, у кого есть возможность, покупают квартиры или апартаменты, чтобы сдавать их как раз тем, кто не хочет или не может купить себе их.
- Доход с аренды - это неплохой пассивный доход, к которому так все стремятся.
- Тема недвижимости проста и понятна. Это не фондовый рынок, где прежде чем купить активы, нужно иметь хоть какое-то представление, как устроена биржа.
- Недвижимость актуальна всегда.
- Кто бы не говорил, что доход с аренды слишком маленький, я в корне с этим не соглашусь. Нужно все считать до входа в сделку, а не после, и тогда даже 10% годовых вам обеспечено. А кто эти 10% не может получить, тот просто не знает как это сделать .
Зачастую, инвесторы предпочитают покупать недвижимость под сдачу в крупных городах - Москве, Санкт-Петербурге, Сочи, Краснодаре, даже если сами проживают в городах поменьше. Так же делал в свое время и я.
Очевидно то, что за одну и ту же начальную цену покупки, цена аренды в городе-миллионнике будет выше. Но вот тут возникает проблема - управление недвижимостью.
В понятие "Управление недвижимостью" я вкладываю:
- сдача в аренду имущества собственника
- получение арендной платы и платы за коммунальные услуги
- оплата по квитанциям всех коммунальных услуг
- оперативное решение возникающих вопросов
- контроль за тем,что происходит с имуществом как минимум 1 раз в месяц
- отчет перед собственником о полученных, потраченных средствах, об оплате всех необходимых платежей ежемесячно.
Таким образом работают управляющие-одиночки. Они смотрят за квартирой/квартирами, комнатой/комнатами, как правило, сданными в долгосрочную аренду. За свою работу они получают 10% от цены аренды. (Сдаете за 10000 рублей, 1000 рублей забирает управляющий). Безусловно, управляющему выгодно, когда у собственника несколько объектов.
У моей управляющей ежемесячный доход только от управления был 10000 рублей ежемесячно.
Есть еще Управляющие компании. Они, как правило, занимаются управлением в апартаментах. Иногда в договоре пункт про обязательное управление именно УК прямо прописывается в договоре купли-продажи. Они обещают определенную ежемесячную доходность для рантье (12-17% годовых), все расходы тоже на них.
Для иногородних рантье - любое из таких видов управления отличный выход из ситуации. Минимум забот, но и минимум прибыли. Если всем заниматься самостоятельно, это будет более выгодно, но и более хлопотно, что очевидно.
Действительно, управляющим, тем более чужой недвижимостью может быть не каждый.
- Это должен быть человек честный, решительный, педантичный и ответственный.
- Нужно уметь вести переговоры с арендаторами, настаивать на своем и отстаивать интересы доверителя (собственника), в первую очередь.
- Кроме этого, необходимо иметь свободный график, чтобы при необходимости провести показ, заселить /выселить, решить неожиданные проблемы.
- Но самое главное, нужно любить свою работу (деятельность) и желание этим заниматься.
Управление недвижимостью - это искусство. Искусство переговоров, искусство подачи себя, искусство подготовки и презентации объекта, искусство продажи.
У меня был опыт работы с управляющей, от которой одних косяков осталось почти на 100000 рублей. Это яркий пример, как не надо управлять. Зато теперь, я знаю, как надо, что хотят собственники и на что обращать внимание!