На просторах Интернета активно обсуждается вопрос, что наиболее выгодно – приобретать квартиру в ипотеку или пользоваться жилплощадью на правах аренды.
Сторонники аренды обычно приводят доводы, что снимать квартиру обходится дешевле, что в скором будущем снизятся цены на недвижимость и процентные ставки по кредитам, поэтому можно "прогореть", что на съемной квартире не нужно заботиться ни о мебели, ни о ремонте, а если возникают какие-то проблемы – повышение арендной платы, например, или нужно найти жилье поближе к работе – то пожалуйста, можно в любой момент переехать.
Сторонники ипотеки настаивают, что платежи по кредиту сравнимы с арендной платой, что они, купив квартиру в кредит, таким способом "фиксируют цену", а через 20-30 лет недвижимость будет намного дороже, что деньги вкладываются в свою квартиру, а не уходят "в никуда", как при аренде, что они не зависят от хозяев, они уверены, сколько будут платить ежемесячно, и размер платежа за квартиру не повысят по своей воле.
Главным аргументом и у той, и у другой стороны выступает размер ежемесячных платежей и общая переплата в том и другом варианте.
Чтобы ответить на вопрос, какой из способов решения жилищного вопроса будет выгоднее для нас, проведем анализ предложения рынка недвижимости, сравним стоимость аренды квартир и стоимость ежемесячных платежей при их покупке в ипотеку.
Для сравнения выберем данные о продаже и аренде 2-х и 4-х комнатных квартир в спальном районе Второй речки и в деловом Первой речки (г. Владивосток), и посчитаем, сколько мы заплатим, если будем снимать квартиру, а сколько, если будем погашать кредит. Средняя процентная ставка по ипотечным кредитам для категорий граждан, не пользующимися специальными льготными программами, составляет 13% годовых. Платежи по кредитам все обычно встречаются аннуитетные – равные на всем сроке кредитования.
Пример 1. 2-х комнатная квартира в спальном районе. Средняя стоимость аренды 2-х комнатной квартиры в районе Второй речки с коммунальными услугами (кроме света) составляет 25 тыс. рублей в месяц.
За 10 лет оплата составит (при условии, если не будет повышаться) 3 000 тыс. рублей, за 20 лет 6 000 тыс. рублей, а за 30 лет 9 000 тыс.
рублей.
Средняя цена такой квартиры 3 800 тыс.
рублей.
Если иметь на руках процентов 20 от стоимости и брать кредит на максимально возможный срок – лет на 30, то ежемесячные платежи составят 36 тыс. рублей, сумма процентов за весь срок 10 000 тыс. рублей +стоимость квартиры 3 800 тыс.
рублей. То есть за 30 лет квартира обойдется в 14 000 тыс.
рублей.
Если же у вас есть 40 процентов от стоимости квартиры – 1 520 тыс. рублей, то, взяв кредит на 30 лет, вы действительно зафиксируете ежемесячный платеж, сопоставимый с арендной платой. Платеж будет в районе 26 тыс.
рублей. И за весь этот срок стоимость квартиры составит 11 000 тыс.
рублей.
Пример 2. 4-х комнатная квартира в спальном районе. Средняя стоимость аренды 4-х комнатной квартиры в районе Второй речки с коммунальными услугами (кроме света) составляет 50 тыс. рублей в месяц. За 10 лет оплата составит (при условии, если не будет повышаться) 6 000 тыс. рублей, за 20 лет 12 000 тыс. рублей, а за 30 лет 18 000 тыс.
рублей.
Средняя цена такой квартиры 7 000 тыс.
рублей.
Если собственных средств 20 процентов от стоимости – 1 4000 тыс. и брать кредит на максимально возможный срок – лет на 30, то ежемесячные платежи составят 67 тыс. рублей, сумма процентов за весь срок 18 300 тыс. рублей +стоимость квартиры 7 000 тыс.
рублей. То есть за 30 лет квартира обойдется в 25 300 тыс.
рублей.
Если же у вас есть 35 процентов от стоимости квартиры – 2 450 тыс. рублей, то, взяв кредит на 30 лет, получаем ежемесячный платеж, сопоставимый с арендной платой. Платеж будет в районе 52 тыс.
рублей.
И за весь этот срок стоимость квартиры составит 21 000 тыс.
рублей.
Но если погасить кредит быстрее, уложиться, например, в 10 лет, то общая стоимость квартиры (с учетом переплаты по процентам) составит 11 000 тыс.
рублей. Как видим, эта цифра сопоставима с ценой квартиры + стоимость аренды за 10 лет. Но ежемесячно погашать при этом потребуется по 68 тыс.
рублей.
Пример 3. 2-х комнатная квартира в деловом районе. Средняя стоимость аренды 2-х комнатной квартиры в районе Первой речки с коммунальными услугами (кроме света) составляет 36 тыс. рублей в месяц. За 10 лет оплата составит (при условии, если не будет повышаться) 4 320 тыс. рублей, за 20 лет 8 640 тыс. рублей, а за 30 лет 12 960 тыс.
рублей.
Средняя цена такой квартиры 5 500 тыс.
рублей.
Если собственных средств мы вкладываем процентов 20 от стоимости и брать кредит на максимально возможный срок – лет на 30, то ежемесячные платежи составят 52 тыс. рублей, сумма процентов за весь срок 14 300 тыс. рублей +стоимость квартиры 5 500 тыс.
рублей. То есть за 30 лет квартира обойдется в 19 800 тыс.
рублей.
Если своих средств мы вкладываем те же 40 процентов от стоимости квартиры – 2 200 тыс. рублей, то, взяв кредит на 30 лет, платеж будет в районе 38 тыс.
рублей.
И за весь этот срок стоимость квартиры составит 15 800 тыс.
рублей.
Пример 4. 4-х комнатная квартира в деловом районе. Средняя стоимость аренды 4-х комнатной квартиры в районе Первой речки с коммунальными услугами (кроме света) составляет 58 тыс. рублей в месяц. За 10 лет оплата составит (при условии, если не будет повышаться) 6 960 тыс. рублей, за 20 лет 13 920 тыс. рублей, а за 30 лет 20 880 тыс.
рублей.
Средняя цена такой квартиры 12 000 тыс.
рублей.
Если собственных средств мы вкладываем процентов 20 от стоимости и брать кредит на максимально возможный срок – лет на 30, то ежемесячные платежи составят 115 тыс. рублей, сумма процентов за весь срок 31 500 тыс. рублей +стоимость квартиры 12 000 тыс.
рублей. То есть за 30 лет квартира обойдется в 43 500 тыс.
рублей.
И только если своих средств мы вкладываем более 45 процентов от стоимости квартиры – минимум 5 500 тыс. рублей, то, взяв кредит на 30 лет, платеж будет в районе 59 тыс. рублей или меньше. И за весь этот срок стоимость квартиры составит 28 000 тыс.
рублей.
Эти примеры показывают, что при покупке 2-комнатной квартиры стоимость аренды и кредита – это сопоставимые цифры, но при покупке квартиры по ипотеке в ежемесячный платеж заложен выкуп и части квартиры. И на эту часть стоимость платежа по кредиту выше, по сравнению с арендой. Это очень интересный вариант, по сравнению с платежами "в никуда".
Если рассматривать покупку 4-комнатной квартиры старого образца в спальном районе, ситуация выглядит так же. Если же рассматривать покупку квартиры в недавно построенном доме в деловом районе, то стоимость аренды за
30 лет в два раза ниже, чем при покупке в кредит с минимальным количеством собственных средств. Ипотека в этом случае оправдывает себя лишь при наличии у заемщика собственных средств более 45 процентов от стоимости.