Каждый, кто запускал бумажные самолетики, знает – чтобы самолетик летел высоко и долго, нужно не только его сильно разогнать, но и грамотно вовремя отпустить. Воспитание детей, конечно же, гораздо сложнее запуска самолетиков из бумаги, но искусство «вовремя отпустить» может быть даже важнее. Самостоятельность для детей бывает важнее родительской поддержки и опеки, и важнейший ее элемент – собственный дом. Пусть небольшой, но принадлежащий только своему хозяину и никому больше.
Так что отдельное жилье становится важным этапом взросления и подготовки к полноценной взрослой жизни. И, пожалуй, самым дорогим подарком, который дарят родители, отпуская ребенка в свободный полет.
Но с нынешними ценами на недвижимость и с тенденциями к росту цен в ближайшем будущем, такой подарок становится в прямом смысле дорогим, до того, что будет не по карману большинству семей. Хотя, если грамотно использовать правильные финансовые инструменты, стоимость сводится к минимуму или даже обнуляется.
Для начала рассмотрим рынок «стартовых площадок». Молодежь часто селится в небольших «студиях» в новостройках. На квартиру побольше еще предстоит заработать, когда молодые люди построят карьеру. Средняя цена на такую квартиру составляет сегодня около 5 млн рублей. Но здесь нужно еще учитывать перспективы рынка – пока что они таковы, что стоимость даже небольших квартир будет только расти, на ближайший год рост оценивается в 12-15%. Поэтому действовать нужно опережая рынок, заблаговременно.
Готовый капитал в 5 млн рублей есть далеко не у всех. Продать что-то ради покупки квартиры тоже может быть сложно, ведь чтобы продать, нужно это для начала иметь. Среди доступных вариантов – использовать заемные средства.
На рынке финансовых инструментов сегодня доступны два популярных решения, дающих доступ к нужной сумме: ипотека и кредит под залог недвижимости.
Сложность с традиционным инструментом для покупки квартиры, ипотекой, в том, что для нее нужен первоначальный взнос, составляющий 15-20% от рыночной стоимости квартиры. Эти деньги – получается примерно 1 млн рублей - тоже нужно будет или уже иметь на руках, или взять взаймы как кредит, доступный по ставке 16% и выше – что серьезно увеличит кредитную нагрузку на заемщика. Кроме того, ипотека требует ежегодной страховки, которую придется платить из своего кармана.
Кредитование под залог недвижимости, которое сейчас выходит на массовый банковский рынок, при сопоставимых ставках (залоговый можно сейчас взять по ставке 8,8%, а реальные ставки по ипотеке составляют на сегодня около 9%, при близких сроках – от 10 до 20 лет) выгодно отличается тем, что можно сразу взять всю сумму и не платить первоначального взноса. Банки готовы выдавать до 75% от стоимости залогового объекта, так что при ценах на недвижимость в столицах (в среднем – 10 млн рублей), требования к «студии» перекрываются с избытком.
К тому же, получив деньги, заемщик не связан требованиями банка и может выбирать ту квартиру, которая нужна ему – по району, по классу дома, по цене. Выдавая ипотеку, банки часто выставляют жесткие требования к приобретаемой квартире, которые ограничивают покупателя (район, тип дома, список застройщиков, условия страхования и т.п.) и многие отмечают не вполне адекватную оценку продаваемой в ипотеку недвижимости. Плюс, когда вся сумма на руках, никто не мешает поторговаться и дополнительно сбить цену, которая явно будет ближе к рынку.
И, наконец, залоговый кредит дает использовать механизм, который позволяет сильно сократить затраты на обслуживание кредита или вовсе свести их к нулю. Если квартира покупается «на вырост», то никто не мешает сдавать ее в аренду, а средства от аренды направить на ежемесячные платежи. К моменту, когда будущему владельцу исполнится 18, квартира успеет себя не просто «выкупить», но еще и принести неплохой доход покупателю.