Раздел объектов недвижимости

Раздел недвижимости предусматривает образование двух и более новых объектов, тогда как исходный перестанет существовать.

Разделить объект можно только на себе подобные:

• раздел помещения подразумевает создание не менее двух новых помещений;
• раздел здания подразумевает образование двух зданий (на практике, это возможно только в редких ситуациях).

Раздел возможен путем реконструкции или перепланировки. Оба варианта предусматривают изготовление проектной документации, согласования, регистрационные процедуры в Росреестре.

Раздел здания в натуре практически невозможен. Но из общего объема здания можно образовать новые помещения, поставить из на учет как самостоятельные объекты недвижимости. Изображение взято в интернете.

Общие правила и варианты раздела

Нельзя разделить здание на помещения, так как это разнородные объекты. Но из объема строения можно выделять помещения, ставить их на учет как самостоятельные объекты. Такую процедуру тоже можно условно назвать разделом.

Есть несколько обязательных требований к разделу недвижимости:

• вновь образованное помещение должно быть изолированным и обособленным – для этого делаются самостоятельные выходы на улицу или к местам общего пользования, возводятся или переносятся конструкции, проводятся иные виды строительных работ;
• раздел осуществляется по решению (соглашению) правообладателей или единственного владельца помещения, либо по решению суда – основания для раздела указываются в проектной документации, проверяются при обязательных согласованиях;
• важно правильно определить вид работ, по которым проводится раздел – согласование реконструкции намного сложнее, чем перепланировка, так как включает экспертизу проекта, обращение в Госстройнадзор;
• вновь образованные объекты нужно поставить на учет в Росреестре, а разделенное помещение, напротив, снимается с учета – эти процедуры проводятся на основании технических планов, которые изготовит кадастровый инженер.

Реконструкция здания предусматривает изменение исходных параметров, в том числе площади, этажности, высоты. Такие работы могут включать раздел помещений или их образование из объема здания. Изображение взято в интернете.

В некоторых случаях раздел будет невозможен. Например, если из образованных помещений нельзя сделать отдельный выход, оно не будет отвечать признакам изолированности и обособленности. Также практически невозможно разделить в натуре квартиру, поскольку во вновь образуемых помещениях должны быть кухни, санузлы, коммуникации.

Ряд ограничений и запретов можно устранить, если провести выдел помещения. В этом случае исходный объект не утрачивает существование, но изменит планировку, характеристики.

После окончания работ подрядчиком нужно поставить на учет новый объект, обновить информацию в ЕГРН в отношении существующего помещения.

В проекте перепланировки для раздела помещений будут указаны места размещения ограждающих конструкций, характеристик отдельных выходов. Это нужно для подтверждения признаков изолированности и обособленности. Изображение взято в интернете.

Документы для раздела объектов недвижимости

В каждом случае перечень документов определяется индивидуально, так как зависит от условий раздела, технических особенностей исходного помещения.

Обязательно будут нужны:

• правоподтверждающие документы (свидетельство о праве, выписка ЕГРН, договоры купли-продажи);
• решение правообладателей или соглашение между ними (по этим документам определяются характеристики новых помещений);
• уведомление о проведении общего собрания в МКД, протокол с положительным решением (если нужен раздел помещения в МКД);
• решение суда, если рассматривался спор о принудительном разделе;
• проект на перепланировку или реконструкцию;
• техпаспорт БТИ, поэтажные планы;
• техническое заключение о безопасности работ для несущих конструкций (документ нужен для помещений МКД);
• положительное заключение экспертизы (для реконструкции);
• разрешение на реконструкцию и на ввод объекта в эксплуатацию после окончания работ;
• акт приемочной комиссии;
• технический план.

Наши специалисты определят перечень документов после изучения технического задания, предварительного обследования.

На примере - раздел одного помещения на на 4 новых. Для каждого из них необходимо обеспечить отдельный выход на улицу или к местам общего пользования здания. Изображение взято в интернете.

Где и как согласовать

Если раздел проводится путем реконструкции, алгоритм согласования будет следующим:

• собственникам нужно определить характеристики образуемых помещений, условия раздела;
• необходимо заказать инженерные изыскания и проектирование;
• проектная документация проходит экспертизу с оформлением положительного экспертного заключения;
• в Госстройнадзоре нужно получить разрешения на строительство и на ввод в эксплуатацию;
• на вновь образованные помещения нужно заказать технические планы;
• на заключительном этапе необходимо пройти учет и регистрацию прав в Росреестре, получить выписку ЕГРН.

Чаще всего раздел помещений проводится перепланировкой. В этом случае процесс согласований отличается для нежилых зданий и МКД. В нежилых зданиях работы проводятся по проекту, но его утверждает сам собственник без согласований в МЖИ.

Если раздел проводится в МКД, проект нужно представить в жилищную инспекцию. Также необходимо провести общее собрание собственников, так как работы будут обязательно затрагивать общедомовое имущество.

Если раздел помещений при перепланировке осуществляется в МКД, нужно получить техническое заключение о безопасности несущих конструкций. Изображение взято в интернете.

Заключительный этап согласований раздела будет одинаков во всех случаях:

• после окончания работ необходимо обратиться к кадастровому инженеру, получить техпланы на новые помещения;
• нужно пройти учет и регистрацию в Росреестре, чтобы в ЕГРН появились данные о вновь образованных объектах;
• по итогам процедуры Росреестр выдает выписку ЕГРН, где будут указаны кадастровые номера и характеристики новых помещений.

Помощь в прохождении согласований оказывают наши специалисты. Заказав раздел помещений «под ключ», вы устраните любые проблемы и сложности.

Позвоните нашим экспертам по разделу недвижимости, которые проконсультируют по всем возникшим вопросам, помогут выбрать оптимальные решения.

Заполните форму для консультации по вашему объекту:

Если вам понравилась статья - ставьте лайк и подписывайтесь на наш канал!